분양계약 해제 후 분양대금 반환은 누구에게 청구하나: 시행사·신탁사·중도금 은행

분양대금 반환의 상대방은 계약서 매도인란이 정한다: 세 가지 분양 방식

분양대금 반환 청구의 상대방은 계약서에 매도인으로 적힌 회사이고 돈이 어느 계좌에 있는지는 상대방을 정하는 기준이 아니다. 분양계약 해제 뒤 원상회복 의무는 민법 제548조(해지, 해제의 효과와 원상회복의무)에 따라 계약 당사자가 진다. 낸 돈이 신탁회사 계좌로 들어갔더라도 신탁회사가 당사자가 아니면 반환 의무자가 아니고 신탁회사가 매도인으로 날인했으면 사업을 운영한 회사가 시행사여도 반환 의무자는 신탁회사다. 계약서 첫 장의 당사자란과 마지막 장의 날인란을 함께 읽는 것이 화온이 이 사건에서 처음 하는 일이다.

※ 오피스텔·상가·생활숙박시설은 건축물분양법이, 30세대 이상 아파트는 주택법과 주택공급에 관한 규칙이 분양 방식을 정한다.

신탁회사가 매도인인 경우: 2025년 대법원 판결과 책임한정특약

신탁회사가 계약서에 매도인 겸 수탁자로 날인한 관리형 토지신탁에서는 분양대금 반환 의무자가 신탁회사이고 시행사가 반환 의무를 진다는 안내 조항이 있어도 결론은 바뀌지 않는다. 대법원은 2025년 7월 이 점을 확인하면서 책임한정특약은 유효하다고 판단했다. 신탁회사에 청구할 수 있다는 결론과 신탁재산 범위에서만 받는다는 결론을 함께 이해해야 한다.

신탁법 제22조(강제집행 등의 금지) 제1항은 신탁재산에 강제집행을 할 수 없다고 정하면서 단서에서 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우를 예외로 두고 신탁법 제38조(유한책임)는 수탁자가 신탁재산만으로 책임지는 채무를 수익자에게 부담하는 채무로 한정한다. 수분양자는 수익자가 아니므로 원칙대로라면 신탁회사의 고유재산까지 책임이 미치고 대법원은 그 원칙을 확인한 뒤 당사자가 특약으로 범위를 좁힌 것을 유효하다고 했다. 신탁회사가 실제로 얼마를 갚는지는 강제집행 단계에서 신탁재산이 얼마 남았는지로 정해진다.

같은 판결이 심리를 요구한 다른 조항은 신탁 종료 시 승계 조항이다. 「신탁계약이 종료되면 분양계약상 권리의무가 위탁자에게 면책적으로 승계된다」는 문언은 신탁 종료를 조건으로 한 면책적 계약인수 약정이고 그 조건이 이루어졌는지에 따라 반환 의무자가 신탁회사에서 시행사로 바뀐다.

신탁회사가 자금관리자인 경우: 분양관리신탁과 대리사무계약

분양관리신탁과 대리사무계약으로 분양된 건물에서는 신탁회사가 분양수입금을 관리해도 매도인이 아니어서 분양대금 반환 의무를 직접 지지 않는다. 건축물의 분양에 관한 법률 제4조(분양 시기 등) 제1항 제1호는 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 착공신고 뒤에 분양할 수 있다고 정하고 같은 법 시행령 제3조는 대리사무계약에 분양수입금 관리계좌의 개설과 분양수입금 총액의 신탁업자 양도를 담도록 정한다. 그래서 오피스텔·상가·생활숙박시설의 수분양자는 대부분 신탁회사 계좌로 돈을 낸다. 돈의 보관자와 계약의 당사자가 갈리는 것이 이 방식의 특징이다.

이 방식에서 신탁회사 계좌의 돈을 회수하는 근거는 정산 순위다. 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제3조(신탁계약 및 대리사무계약 등) 제1항 제3호는 신탁을 정산할 때 분양받은 자가 납부한 분양대금을 다른 채권과 수익자의 권리보다 우선하여 정산해야 한다는 사항을 신탁계약에 담도록 정한다. 시행사를 상대로 받은 판결로 시행사가 신탁회사에 대해 가진 자금집행 요청권을 압류·추심하거나 대리사무계약의 반환 절차를 밟는 것이 실제 회수 방법이고 화온이 이 방식의 사건에서 시행사와 신탁회사를 함께 피고로 적는 이유가 여기에 있다.

중도금 대출은 해제 뒤에도 남는다: 은행과의 별개 계약

중도금 대출은 수분양자와 은행 사이의 여신거래약정이어서 분양계약이 해제되어도 대출금과 이자를 갚을 의무는 그대로 남는다. 시행사·시공사·신탁회사와 은행이 맺은 업무협약에 「해제 시 반환금으로 대출을 먼저 상환한다」는 조항이 있어도 그것은 은행과 사업자 사이의 약속이고 수분양자의 채무를 없애는 약정이 아니다. 분양대금 반환을 받은 뒤 그 돈으로 대출을 갚는 것이지 대출이 반환금 안에서 저절로 정리되지 않는다.

업무협약의 우선 상환 조항이 있으면 반환금 가운데 대출 원금은 수분양자를 거치지 않고 은행으로 간다. 시행사에서 받을 돈이 대출 원금보다 적으면 차액이 수분양자에게 남고 시행사가 무자력이면 대출 전액이 남는다. 은행을 피고로 넣어 대출 채무 부존재 확인을 함께 구하는 방식은 계약서와 협약 문언에 특약이 있을 때로 한정된다.

시행사가 회생·파산에 들어갔다면: 반환채권의 순위와 분양보증 환급

시행사가 회생이나 파산에 들어가면 분양대금 반환채권의 순위는 해제가 누구의 선택으로 언제 일어났는지가 정하고 주택이면 주택분양보증의 환급 요건이 따로 있다. 절차 개시 전에 수분양자가 해제를 통지해 반환채권이 생겨 있었다면 그 채권은 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제118조(회생채권)의 개시 전 원인으로 생긴 청구권으로서 회생채권 또는 파산채권이 되어 다른 채권자와 같은 비율로 변제받는다. 개시 당시 계약이 양쪽 다 이행을 끝내지 않은 상태였다면 같은 법 제119조(쌍방미이행 쌍무계약에 관한 선택)에 따라 관리인이 해제와 이행 가운데 선택하고 관리인이 해제하면 같은 법 제121조(쌍방미이행 쌍무계약의 해제 또는 해지) 제2항에 따라 낸 돈이 남아 있으면 반환을 청구하고 남아 있지 않으면 그 가액을 공익채권으로 행사한다. 파산에서는 같은 법 제335조(쌍방미이행 쌍무계약에 관한 선택)와 같은 법 제337조(파산관재인의 해제 또는 해지와 상대방의 권리) 제2항이 같은 내용을 재단채권으로 정한다.

회생과 파산의 차이가 여기서 크다. 회생에서는 관리인이 30일 안에 답하지 않으면 계약이 유지되어 수분양자는 건물을 받는 상태로 남고 파산에서는 확답이 없으면 해제되어 반환채권이 재단채권이 된다. 회생 신청 소식을 듣고 서둘러 해제를 통지하는 일이 늘 유리하지는 않은 이유다. 개시 전 해제로 회생채권이 되는 것과 개시 뒤 관리인의 해제로 공익채권이 되는 것은 변제 순위가 다르고 어느 것이 나은지는 시행사의 자산과 회생계획안에 따라 갈린다.

아파트라면 방법이 하나 더 있다. 주택공급에 관한 규칙 제15조(입주자모집 시기) 제1항 제2호는 착공과 동시에 입주자를 모집하려면 주택도시보증공사 등의 분양보증을 받도록 정하고 주택도시기금법 시행령 제21조(보증의 종류와 보증료) 제1항 제1호 가목은 주택분양보증을 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증으로 정의한다. 환급은 실행공정률 80% 미만이고 입주자 3분의 2 이상이 원하는 경우로 한정되며 오피스텔·상가는 대개 분양보증 대신 신탁계약과 대리사무계약을 택하므로 이 방법이 없다.

청구 전에 확인할 자료와 화온이 보는 순서

분양대금 반환 청구는 계약서 매도인란, 입금 계좌 명의, 등기부 소유자 명의가 같은 회사인지 확인하는 것에서 시작하고 셋이 갈리면 신탁원부와 대리사무계약서로 관계를 확정한 뒤 상대방을 정한다. 화온이 상담에서 가장 자주 비어 있다고 느끼는 자료가 이 둘이다. 신탁원부는 등기소에서 누구나 발급받을 수 있고 대리사무계약서는 계약서에 요약만 실린 경우가 많아 시행사나 신탁회사에 사본을 요구해야 한다. 화온이 처음 하는 판단은 「매도인란·입금 계좌·소유권등기 명의가 같은 회사인가」이고 갈리면 어느 방식에 드는지를 계약서 조항 번호로 적어 둔다.

하지 않는 것은 신탁회사 계좌에 돈이 있다는 이유로 신탁회사만 상대로 소를 내는 일이다. 분양관리신탁 방식에서 그 청구는 상대방을 잘못 고른 것이 되고 관리형 토지신탁 방식에서도 신탁 종료 승계 조항이 있으면 판결 뒤에 상대방이 바뀔 수 있다. 화온은 분양 분쟁 전담센터에서 시행사와 신탁회사를 함께 피고로 적는 것을 원칙으로 하고 시행사의 회생·파산 정보는 소를 내기 전에 법원 공고로 확인한다. 위약금 공제와 감액은 앞 편이 정리했고 상대방 판단이 끝난 뒤에 그 계산이 붙는다.

"김앤장에서 시행사와 금융기관을 위해 분양계약서를 만들 때 매도인란과 책임한정특약은 한 묶음으로 설계했다. 수분양자를 위해 그 계약서를 다시 읽을 때도 순서는 같다. 누가 매도인인지 확정하고 그 회사가 얼마까지 책임지는지 특약을 읽은 다음에야 소장의 피고란을 쓴다."

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소)

"재판연구원 시절 민사 합의부에서 본 분양대금 반환 사건은 청구 금액보다 피고란에서 먼저 갈렸다. 계약서 당사자가 시행사인데 신탁회사만 상대로 낸 소는 돈이 그 계좌에 있어도 이유가 없었다. 그래서 상대방을 정하는 단계에서 신탁원부와 대리사무계약서를 먼저 받아 둔다."

천재필 · 법무법인 화온 대표변호사 (제57회 사법시험 수석)

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