전세보증금 반환 절차와 소송: 내용증명부터 임차권등기명령, 지급명령, 강제집행까지

전세보증금 반환 절차의 다섯 단계: 종료 확인부터 강제집행까지

전세보증금 반환 절차는 임대차 종료 확인, 내용증명, 임차권등기명령, 지급명령이나 반환소송, 강제집행의 다섯 단계로 진행된다.

판본은 주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호]다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속한다고 정한다. 월세 계약의 보증금도 같다. 이 법의 보증금 조문은 전세와 월세를 나누지 않으므로 아래 절차는 월세 보증금 반환에 그대로 쓰인다. 다섯 단계의 순서와 각 단계의 근거 조문은 아래와 같다.

임대차 종료일 확정: 갱신거절 통지 2개월과 해지 효력 3개월

전세보증금 반환 청구는 임대차가 끝난 날부터 할 수 있으므로 계약이 언제 끝났는지를 먼저 확정해야 한다.

법무법인 화온 부동산·건설 전담센터는 전세보증금 반환 상담을 계약서와 통지 기록으로 종료일을 확정하는 것부터 시작하고, 이사 전인지 뒤인지에 따라 임차권등기와 지급명령의 순서를 정한다.

주택임대차보호법 제6조 제1항은 갱신거절 통지 기한을 종료 6개월 전부터 2개월 전까지로 정한다. 임대인이 그 기간에 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않았고 임차인도 만료 2개월 전까지 ‘나가겠다’는 뜻을 전하지 않았다면 계약은 묵시적으로 갱신되고 존속기간은 2년이 되므로(같은 조 제2항), 전세보증금 반환일도 갱신된 계약이 끝나는 날로 밀린다.

주택임대차보호법 제6조의2 제2항은 해지 효력을 통지 도달일부터 3개월 뒤로 정한다. 묵시적 갱신 뒤에도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다[주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)]. 계약갱신요구권을 써서 갱신된 임대차의 해지도 같은 조문을 준용한다(제6조의3 제4항). 묵시적 갱신이나 계약갱신요구로 갱신된 상태라면 해지 통지의 도달일이 반환 청구일을 정한다.

임대차기간이 끝난 뒤에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다[주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) 제2항]. 보증금을 받기 전까지 집에 머무르는 것은 계약 위반이 아니다. 다만 임대차관계가 존속하므로 머무르는 동안의 차임과 관리비 지급 의무도 그대로 남는다.

이사를 먼저 가도 되는가: 동시이행과 임차권등기명령의 관계

전세보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무는 동시이행 관계이므로 보증금을 받기 전에는 집을 비우지 않아도 된다.

판본은 민법 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호]다. 대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 판결은 전원합의체로, 임대차 기간이 만료된 경우 임차인이 목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금에서 연체차임 등 명도 시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계에 있다고 보았다. 민법 제536조(동시이행의 항변권) 제1항은 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 정한다. 이 법리가 임차인에게 주는 뜻은 두 가지다. 첫째, 보증금을 받기 전에는 집을 비우지 않아도 된다. 둘째, 임차인이 집을 비우거나 인도를 제공하기 전에는 임대인도 지체 책임을 지지 않으므로 그 기간의 지연손해금은 생기지 않는다.

대항력은 집의 소유자가 바뀌어도 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 효력이고(주택임대차보호법 제3조 제1항), 우선변제권은 경매나 공매 때 매각대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리다(같은 법 제3조의2 제2항). 집을 비우고 주민등록을 옮기면 제3조 제1항의 대항요건이 사라져 이 두 권리를 잃는다. 이 경우를 위한 제도가 임차권등기명령이다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 뒤 대항요건을 잃어도 대항력과 우선변제권을 유지시킨다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다(같은 조 제8항). 보증금을 받지 못한 임차인이 할 일은 이사 시점에 따라 아래와 같이 나뉜다.

임차권등기를 한 뒤 보증금을 받으면 등기를 말소해 주어야 하는데, 임대인이 ‘등기를 먼저 지워야 돈을 준다’고 주장하는 경우가 있다. 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결은 이 주장을 받아들이지 않았다.

전세보증금 반환 내용증명: 반환 요구일과 공제 항목을 남기는 문서

전세보증금 반환 내용증명은 임대인에게 반환을 청구한 날짜와 청구 금액을 기록으로 남겨 뒤의 지급명령과 소송에 붙이는 문서다.

민법 제387조(이행기와 이행지체) 제1항은 확정기한 있는 채무의 지체 책임을 기한이 도래한 때부터 지운다. 보증금 반환 채무는 임대차 종료일이 지나면 이행기가 오지만, 앞 절의 동시이행 관계 때문에 임차인이 집을 비우거나 인도를 제공하기 전에는 임대인이 지체에 빠지지 않는다. 결국 지연손해금이 계산되기 시작하는 날은 임대차 종료일과 임차인이 집을 인도한 날 가운데 늦은 날의 다음 날이고, 그 전에 보낸 내용증명은 반환 요구 사실과 계좌를 알린 기록으로 남는다.

내용증명에는 계약 체결일과 종료일, 보증금 액수, 인도 예정일, 입금 계좌, 기한 안에 입금되지 않으면 임차권등기명령과 지급명령을 신청한다는 예고를 적는다. 임대차보증금은 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하고, 그 금액은 임대차가 끝나 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시를 거치지 않고 보증금에서 당연히 공제된다는 것이 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결의 법리다. 다만 같은 판결은 공제할 채권의 발생 원인을 증명할 책임을 임대인에게 두었으므로, 근거 없는 수리비·원상복구비 공제를 먼저 인정할 이유는 없다.

이사 뒤에 짐 일부를 남겨 두면 집을 계속 쓴 것이 되는지도 자주 묻는다. 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결은 임차인이 임대차 종료 뒤 건물을 계속 점유했더라도 본래 계약 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적 이익이 없었다면 부당이득반환의무가 성립하지 않고, 시설물을 반출하지 않았더라도 마찬가지라고 보았다. 거주를 끝내고 짐 일부만 남은 것은 그 자체로 차임 상당액 공제의 근거가 되지 않지만, 집을 창고처럼 계속 썼다면 실질적 이득이 있어 다르다. 또 짐이 남아 있으면 인도가 끝난 것으로 보기 어려워 임대인의 지체가 시작되지 않을 수 있으므로(조문 구조상 · 민법 제536조), 짐을 모두 빼는 날을 인도일로 맞춘다.

지급명령과 전세보증금반환소송: 이의 2주와 연 12% 지연손해금

지급명령은 임대인을 심문하지 않고 법원이 보증금 지급을 명하는 절차이고, 송달 뒤 2주 안에 이의가 없으면 확정판결과 같은 효력이 생긴다.

판본은 민사소송법 [시행 2026. 10. 2.] [법률 제21993호]와 소송촉진 등에 관한 특례법 [시행 2026. 6. 2.] [법률 제21726호]다. 금전의 지급을 목적으로 하는 청구에 대해 법원은 채권자의 신청에 따라 지급명령을 할 수 있고[민사소송법 제462조(적용의 요건)], 임대인에게 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에 한한다(같은 조). 임대인의 소재를 모르면 처음부터 소송을 낸다. 민사소송법 제470조(이의신청의 효력) 제1항은 송달 뒤 2주 안의 이의신청으로 지급명령의 효력을 잃게 한다. 이의가 없거나 취하되면 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있다(같은 법 제474조). 임대인이 이의를 내면 지급명령을 신청한 때에 소가 제기된 것으로 보아 소송으로 넘어간다(같은 법 제472조 제2항). 이의가 예상될 때는 처음부터 전세보증금반환소송(전세금반환소송)을 낸다.

소송에서 청구하는 금액은 보증금에서 공제될 금액을 뺀 잔액과 지연손해금이다. 지연손해금의 이율은 두 단계다. 종료일과 인도일 중 늦은 날의 다음 날부터 소장이 송달된 날까지는 민법 제379조(법정이율)의 연 5%이고(금전채무 불이행의 손해배상액은 같은 법 제397조 제1항에 따라 법정이율로 정한다), 소장이 송달된 날의 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항과 「같은 법 제3조제1항 본문의 법정이율에 관한 규정」(대통령령 제29768호)이 정한 연 12%다. 다만 임대인이 반환의무의 존재나 범위를 다투는 것이 타당하다고 법원이 인정하는 범위에서는 연 12%가 적용되지 않는다(같은 조 제2항). 실무에서는 지급명령을 신청할 때도 지급명령 정본이 송달된 다음 날부터 같은 이율을 청구한다. 지급명령 정본을 소장에 준하는 서면으로 보는 해석에 따른 것이다. 청구 금액(소가)이 3,000만 원 이하이면 소액사건이다(소액사건심판규칙 제1조의2).

강제집행의 두 갈래: 부동산 강제경매와 채권 압류, 상담에서 먼저 확인하는 세 가지

전세보증금 반환 강제집행은 확정된 지급명령이나 판결을 근거로 임대인의 부동산 강제경매나 채권 압류를 신청하는 절차다.

판본은 민사집행법 [시행 2026. 2. 1.] [법률 제20733호]이고, 2028년 3월 1일 시행 예정인 후속 개정이 있어 이 글은 현행 문언만 인용한다. 강제집행은 확정판결 외에 확정된 지급명령에 기초해서도 실시할 수 있다[민사집행법 제56조(그 밖의 집행권원) 제3호]. 민사집행법 제58조(지급명령과 집행) 제1항 본문은 확정된 지급명령의 강제집행을 집행문 없이 정본으로 하게 한다. 임대인의 지위가 승계된 경우 등 같은 항 단서에 해당하면 집행문이 필요하다. 집행 대상은 두 갈래다. 임대인 소유의 부동산에 대해서는 강제경매를 신청하고(같은 법 제80조), 임대인의 예금이나 다른 세입자에게서 받을 차임 같은 금전채권에 대해서는 압류명령을 신청한다(같은 법 제223조).

임차주택 자체를 경매에 넣을 때 임차인에게 유리한 특칙이 하나 있다. 동시이행 조건이 붙은 집행권원은 채권자가 반대의무(임차인 쪽에서는 집을 비울 의무)의 이행이나 이행의 제공을 증명해야 집행을 개시할 수 있지만(민사집행법 제41조 제1항), 임차인이 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 경매를 신청할 때는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 다만 배당을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 한다(같은 조 제3항). 지급명령이나 소송 전에 갖출 서류는 아래와 같다.

화온이 전세보증금 반환 상담에서 먼저 보는 것은 보증금 액수보다 임대인 명의의 재산이다. 집행 단계에서 압류할 재산이 없으면 판결을 받아도 회수 절차를 진행할 대상이 없기 때문에, 상담 단계에서 등기부등본으로 선순위 근저당과 다른 세입자의 임차권등기를 확인하고 경매로 갔을 때 보증금이 배당 순위 안에 드는지를 계산한다. 그다음 보는 것은 전출 여부다. 이미 전출했다면 임차권등기가 그보다 먼저 기재되었는지를 확인하고, 아직 전출 전이라면 임차권등기명령을 소송보다 먼저 신청한다. 하지 않는 것은 임대인의 공제 주장을 확인하지 않은 채 받아들이는 일이다. 수리비·원상복구비·관리비는 임대인이 발생 원인을 증명해야 하므로 영수증과 사진을 받기 전에는 청구 금액에서 빼지 않는다.

“보증금 사건에서 처음 펼치는 서류는 소장이 아니라 등기부등본이다. 선순위 근저당 금액과 임차권등기 기재일을 적고, 그 둘로 이 사건이 지급명령으로 끝날 사건인지 경매까지 가야 할 사건인지를 먼저 정한다. 그 판단이 서기 전에는 이사 날짜를 정하지 않도록 권한다.”

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소 · 특전사 법무관 복무)

이 글은 법무법인 화온 부동산·민사 담당 변호사들이 검토했다.

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