분양계약 해제(해지)와 위약금 10%, 돌려받는 돈과 감액 기준

분양계약 해제의 세 경로와 중도금 1회차 기준: 계약금 포기, 계약서 조항, 시행사 귀책

분양계약 해제는 수분양자가 계약금을 포기하거나 계약서의 위약금 조항에 따라 계약을 끝내는 것과 시행사의 잘못을 이유로 납입금 전부를 돌려받는 것으로 나뉜다. 검색창에는 「분양계약 해지」·「분양권 계약 해지」로 많이 적지만 분양계약은 한 번의 이행으로 끝나는 계약이어서 법률 용어는 해제다. 경로에 따라 돌려받는 돈이 달라진다.

이 편은 앞의 두 경우만 다룬다. 시행사 귀책 해제는 오피스텔 입주 지연 편과 시정명령·벌금형 편이 요건을 정리했다.

세 경로를 가르는 기준이 중도금 1회차다. 분양계약 해제에서 계약금 포기는 민법 제565조의 해약금 해제이고 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 할 수 있다. 민법 제565조(해약금) 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 계약금을 교부한 때에는 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정한다. 분양계약에서 이행 착수는 수분양자가 중도금 1회차를 내는 것이다. 따라서 그 뒤로는 계약금을 포기하겠다는 의사표시만으로 계약이 끝나지 않는다.

대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결은 제565조가 해제권 행사 시기를 이행 착수 전으로 제한한 이유를 이미 이행에 착수한 당사자가 예측하지 못한 손해를 입지 않도록 하려는 것이라고 설명했고 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다고 했다. 납부일 전에 낸 중도금도 이행 착수이고 중도금 대출이 실행되어 은행이 시행사 계좌로 1회차를 보냈다면 수분양자가 직접 송금하지 않았어도 납입은 이루어진 것이다.

위약금 10%는 어디서 오고 왜 설명을 듣지 않았어도 유효한가

분양계약의 위약금 10%는 공정거래위원회 아파트표준공급계약서가 수분양자 귀책 해제 때 공급대금의 10%를 위약금으로 정한 데서 온 조항이고 대법원은 이 조항을 약관 설명의무의 대상이 아니라고 판단했다. 표준공급계약서는 수분양자가 중도금을 계속 내지 않거나 주택공급에 관한 규칙을 위반한 경우 시행사가 해제할 수 있고 공급대금의 10%가 위약금으로 귀속된다고 정한다. 계약금이 10%면 계약금 전액이 위약금이고 20%면 절반이 돌아온다.

약관법 제8조(손해배상액의 예정)는 고객에게 부당하게 과중한 손해배상 의무를 지우는 약관 조항을 무효로 하지만 수원지방법원 안양지원 2020. 9. 24. 선고 2020가합103011 판결은 상가 분양계약의 위약금 10% 조항을 관행적으로 쓰이는 비율이라는 이유로 유효하다고 했다. 비율 자체가 무효로 되는 경우는 드물고 개별 사건의 사정에 따른 감액이 현실적인 쟁점이다.

계약금 일부만 냈거나 분양권을 산 뒤라면: 청구당하는 10%와 승계되는 위약금

계약금 일부만 낸 수분양자와 분양권을 산 사람은 위약금 10%가 자기 납입액보다 크거나 자기가 정하지 않은 조항이라는 점에서 같은 문제를 겪는다. 1차 계약금만 내고 2차 계약금부터 내지 않아 해제된 사건에서 시행사는 공급대금의 10%에서 받은 계약금을 뺀 차액을 청구했고 법원은 받아들였다. 계약서가 「기납부한 계약금(분양대금의 10%)」을 위약금으로 정한 이상 실제 납입액만 위약금이 된다면 소액만 낸 사람이 계약을 자유로이 끝내게 되어 구속력이 약해진다는 이유다. 계약서가 비율을 적지 않고 「기납부한 금액」으로만 정했다면 그 문언이 기준이다.

분양권을 전매로 산 사람은 수분양자 지위와 함께 위약금 조항도 승계한다. 분양계약 해제를 하면 위약금은 승계인이 부담하고 반환금도 승계인에게 가며 전 수분양자에게 준 프리미엄은 전매 당사자 사이의 문제로 남는다. 「분양권 계약 해지」로 검색하는 사람 가운데 상당수는 전매 계약 자체를 끝내려는 경우인데 그 계약은 일반 매매의 계약금 규칙을 따르므로 가계약금 편의 기준으로 판단한다.

돌려받는 돈의 계산: 납입액, 위약금 공제, 이자, 중도금 대출

분양계약 해제 뒤 돌려받는 돈은 납입한 계약금과 중도금의 합계에서 공급대금의 10%를 뺀 금액이고 이자와 중도금 대출은 계약서에 따라 정산한다. 민법 제548조(해지, 해제의 효과와 원상회복의무) 제2항은 반환할 금전에 받은 날부터 이자를 가산하도록 정하지만 수분양자 귀책 해제에서는 계약서가 이자를 배제한 경우가 많고 표준공급계약서도 시행사 귀책 해제에서만 법정이율 이자 가산을 명시한다. 법정이율은 민법 제379조의 연 5%이고 시행사가 상인이면 상법 제54조의 연 6%다.

※ 공급대금 5억 원, 계약금 5천만 원, 중도금 1억 원을 낸 수분양자가 자기 사정으로 분양계약 해제를 하면 위약금은 5천만 원이고 반환 대상은 1억 원이다. 그 1억 원은 중도금 대출 상환에 먼저 쓰인다.

중도금 대출이 있는 분양계약 해제에서 정산의 순서는 대출 약정서가 정한다. 이자 후불제나 무이자 조건에서는 해제 시점까지 시행사가 대납한 이자를 수분양자에게 청구하는 조항이 있는 경우가 있고 이 금액이 위약금과 별도로 반환금에서 빠진다. 반환금이 대출 원금에 미치지 못하면 차액은 수분양자가 은행에 직접 갚는다. 화온이 상담에서 가장 자주 비어 있다고 느끼는 자료가 이 대출 약정서와 이자 특약이다.

반환을 청구할 상대방은 계약서 당사자란으로 정한다. 신탁회사가 매도인으로 적힌 계약서에서는 반환 의무가 신탁회사와 시행사 중 어느 쪽에 있는지가 계약서 문언과 신탁 원부로 갈리고 시행사가 도산한 경우의 회수 경로도 거기서 정해진다. 이 쟁점은 별개의 판단이 필요하므로 이 편에서는 다루지 않는다.

감액 청구: 민법 제398조 제2항과 법원이 보는 사정

분양계약 해제의 위약금은 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되고 예정액이 부당히 과다하면 제2항에 따라 법원이 감액할 수 있다. 법원이 직권으로 감액할 수도 있지만 어떤 사정이 부당한지를 보이는 것은 수분양자의 일이다. 위약금이 위약벌이면 감액 규정이 적용되지 않는데 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다60169 판결은 위약금을 위약벌로 해석하려면 특별한 사정이 주장·증명되어야 한다고 했고 분양계약서의 10% 조항은 대개 손해배상액의 예정으로 다루어진다.

서울중앙지방법원 2016. 4. 19. 선고 2015나47487 판결(대법원 2016다229843 상고기각 확정)도 공공 분양의 재당첨 제한 위반 해제에서 10% 예정액을 절반으로 줄였다. 10%가 유효하다는 것과 10% 전부를 잃는다는 것은 다른 문제이고 감액 사유는 수분양자가 적어 내야 한다.

분양계약 해제의 감액에서 적을 사정은 해제까지의 기간이 짧아 시행사가 호실을 다시 팔기 쉬웠는지, 실제로 다시 분양됐는지, 위반이나 사정 변경에 수분양자의 고의가 없었는지, 예정액의 비율이 거래관행을 넘는지다. 반대로 시세 하락을 이유로 중도금 납입을 멈추고 해제를 유도한 경우는 감액이 인정되기 어렵다.

해제 통지에서 정산까지의 순서와 먼저 확인할 자료

분양계약 해제는 계약서의 해제 조항을 확인하고 중도금 납입 여부로 근거 조문을 정한 뒤 서면으로 통지하고 반환금을 정산하며 위약금이 과다하면 감액을 청구하는 순서로 진행된다. 화온이 처음 하는 판단은 「이 계약서에 수분양자 사정 해제 조항이 있는가」다. 표준공급계약서에는 시행사의 해제권과 시행사 귀책 시 수분양자의 해제권만 있어서 중도금을 낸 수분양자의 해제는 시행사와의 합의해제 협상으로 이루어지는 것이 대부분이다.

화온은 분양 분쟁 전담센터에서 계약서의 해제 조항과 납입일을 먼저 읽고 근거 조문을 정한다. 하지 않는 것은 중도금 연체를 만들어 시행사의 해제를 유도하는 방식을 먼저 권하는 일이다. 연체 기간의 지연손해금이 위약금과 별도로 붙고 감액 사유에서도 불리하게 작용한다. 분양계약 해제의 합의로 위약금 비율을 낮추는 협상이 먼저이고 협상이 되지 않을 때 반환금 청구와 감액 청구를 함께 낸다.

"김앤장에서 시행사와 금융기관 쪽 분양계약서를 검토하면서 배운 것은 위약금 조항은 무너뜨리는 것이 아니라 줄이는 것이라는 점이다. 10%가 유효한지는 이미 대법원이 답했고 남은 것은 이 사건에서 시행사의 실제 손해가 얼마였는지다. 그래서 우리는 해제 통지보다 재분양 현황 자료를 먼저 모은다."

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소)

"재판연구원 시절 민사 합의부에서 본 위약금 감액 사건은 비율보다 기록의 두께로 결론이 갈렸다. 채무자가 낸 자료가 시세 하락 기사뿐인 사건과 재분양 계약서 사본까지 낸 사건은 같은 10%에서 출발해도 다른 숫자로 끝났다."

천재필 · 법무법인 화온 대표변호사 (제57회 사법시험 수석)

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