전세보증보험 이행청구 절차와 거절 사유: 임차권등기, 보증사고 1개월, 청구 2개월

전세보증보험의 뜻: 전세보증금반환보증과 보증기간, 가입조건

전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 임차인에게 보증금을 대신 지급하고 임대인에게 돌려받는 보증상품이다.

판본은 주택도시기금법 [시행 2026. 6. 2.] [법률 제21738호]다. HUG의 정식 상품명은 ‘전세보증금반환보증’이고, 주택도시기금법 제26조(업무) 제1항 제2호가 이 보증을 공사의 업무로 정한다. 이 글은 HUG가 공시한 전세보증금반환보증약관 가운데 2024년 4월 26일 개정되어 같은 해 5월 3일 시행된 판본을 인용한다. 보증기간은 보증서 발급일부터 전세계약 만료일 뒤 1개월까지이고, 이 1개월이 다음 절의 보증사고 기간과 겹친다.

전세보증보험 가입조건은 전입신고와 확정일자, 선순위채권 주택가액의 60% 이내, 보증금 수도권 7억 원·그 밖의 지역 5억 원 이하, 계약기간 1년 이상인 공인중개사 체결 계약, 채권양도 금지 특약이 없을 것이다. 신청 기한은 잔금지급일과 전입신고일 가운데 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1 전이다. 보증한도는 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 금액이고, 연립·다세대와 단독주택은 원칙적으로 공시가격의 140%를 주택가격으로 보므로 선순위채권이 없을 때 보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 초과분은 보증되지 않는다.

전세보증보험 묵시적 갱신: 보증사고는 종료 뒤 1개월, 갱신되면 성립하지 않는다

전세보증보험의 보증사고는 전세계약이 해지되거나 끝난 뒤 1개월 안에 보증금을 돌려받지 못한 상태이고, 묵시적으로 갱신된 계약에는 성립하지 않는다.

법무법인 화온 부동산 분쟁 전담센터는 전세보증보험 이행청구 상담을 보증서의 보증기간, 계약서의 만기일, 갱신거절 통지의 도달일을 대조하는 것부터 시작한다. 세 날짜가 맞지 않으면 보증사고 자체가 성립하지 않기 때문이다.

HUG 전세보증금반환보증약관(2024년 4월 26일 개정) 제6조 제1항은 보증사고를 두 가지로 정한다. 제1호는 전세계약의 해지 또는 종료 뒤 1개월 안에 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우이고, 제2호는 계약기간 중 경매나 공매의 배당을 받고도 보증금을 다 받지 못한 경우다. 그런데 같은 조 제2항은 제1호의 사고를 전세계약이 갱신되지 않은 경우로 한정하고, 여기의 갱신에는 묵시적 갱신(만기 전에 어느 쪽도 통지하지 않아 계약이 같은 조건으로 이어지는 것)도 들어간다. 약관 문언상 계약이 묵시적으로 갱신되면 ‘끝난 계약’이 없어 종료 뒤 1개월이라는 기간이 시작되지 않고 보증기간도 원래 만기일 뒤 1개월에서 끝나므로, 갱신거절 통지를 제때 하지 못한 임차인은 기존 보증으로는 이행을 청구할 수 없다.

이 경우가 실제로 가장 큰 거절 사유다. 정준호 의원실이 공개한 HUG 자료에 따르면 2024년 보증 이행 거절 249건, 437억 원 가운데 묵시적 갱신을 이유로 한 거절이 150건, 260억 원이었고, 대항력 상실 47건, 사기·허위 43건이 뒤를 이었다(뉴스토마토 2025. 10. 22. 보도). 전세보증보험을 든 임차인에게 만기 두 달 전이 보증금 회수의 시작 시점인 이유이고, 자기 상황의 판별 기준은 아래와 같다.

거절 통지문을 이미 받았다면 6절의 표에서 조항 번호를 먼저 찾는다.

갱신거절 통지의 도달: 만기 2개월 전 통지와 해지 효력 3개월

갱신거절 통지는 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인에게 도달해야 하고, 도달하지 못하면 계약은 같은 조건으로 2년 갱신된다.

HUG가 이행청구 때 임대인의 답장 같은 도달 증빙을 요구하는 것은 도달이 보증사고의 전제이기 때문이다. 판본은 주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호]다. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 제1항은 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않았고 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않았으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 정하며, 그 기간은 2년이다(같은 조 제2항). 다만 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 적이 없는 계약은 통지 기한이 1개월 전이다(법률 제17363호 부칙). 이 통지는 민법 제111조(의사표시의 효력발생시기) 제1항[시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호]에 따라 임대인에게 도달한 때 효력이 생긴다. 대법원 1997. 11. 25. 선고 97다31281 판결은 도달을 사회관념상 상대방이 통지 내용을 알 수 있는 객관적 상태로 보면서도, 신원이 불분명한 사람이 우편물을 받은 사안에서 배달 사실만으로는 도달을 인정하지 않았다.

묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 갱신된 임대차는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다[주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) · 제6조의3 제4항]. 이렇게 끝난 계약의 보증사고는 갱신 계약에 맞춘 보증이 있어야 보증되므로 해지 통지와 전세보증보험 재신청을 함께 검토한다.

전세보증보험 이행청구 절차: 임차권등기 뒤 사고일부터 2개월 안에

전세보증보험 이행청구는 보증사고가 생긴 임차인이 임차권등기를 마친 뒤 보증사고일부터 2개월 안에 HUG에 보증금 지급을 청구하는 절차다.

약관 제7조 제1항은 이행청구 전에 임차권등기를 마치도록 정한다. 임차권등기(보증금을 받지 못한 채 임대차가 끝났음을 등기부에 적는 등기)는 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 것이고, 경매나 공매로 임차권이 이미 소멸한 경우 등만 예외다. HUG가 지급 뒤 임차인의 권리를 넘겨받아야 하므로 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호는 HUG가 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정하고, 같은 법 제3조의3 제9항은 HUG 같은 금융기관등이 임차인을 대위해(임차인 대신) 임차권등기명령을 신청할 수 있게 한다. 임차권등기의 효력은 아래 조문 그대로다.

임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 주택 소재지 법원에 신청하고[주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) 제1항], 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다(같은 조 제8항). 등기가 등기부에 기재된 것을 확인하기 전에는 전출하지 않는다. 약관 제7조 제3항이 정한 청구 기한은 보증사고일부터 2개월이고, 약관 문언상 보증사고일은 계약 종료 뒤 1개월이 지난 날이다. 제출 서류는 약관 제8조 제1항의 여덟 가지로, 이행청구서, 신분증 사본, 보증서, 계약 종료를 증명하는 내용증명 등, 명도확인서 또는 퇴거예정확인서, 배당표, 계좌 서류, 공사가 요구하는 서류다. 서류가 빠지면 공사가 기한을 정해 보완을 요청하는데(같은 조 제3항), 화온 상담에서 보완 대상으로 자주 보는 서류는 통지 도달의 증빙이다.

지급과 명도: 접수 후 1개월, 지연손해금 연 6%, 명도 3개월

전세보증보험 보증금은 이행청구 접수일부터 1개월 안에 HUG가 지급해야 하고, 정당한 사유가 없는데 그 기한을 넘기면 연 6%의 지연손해금이 발생한다.

판본은 상법 [시행 2026. 9. 10.] [법률 제21044호]와 약관의 규제에 관한 법률 [시행 2024. 8. 7.] [법률 제20239호]다. 약관 제9조는 공사가 접수일부터 1개월 안에 이행심사를 마치고 명도와 동시에 지급하되, 서류 보완을 요청한 경우에는 보완 완료일부터 1개월로 정한다. 책임 없는 사유로 늦어지면 기한 전에 사유를 알리고 조사를 마친 날부터 7일 안에 이행 여부를 결정한다. 정당한 사유가 없는데 기한을 넘기면 상법 제54조(상사법정이율)의 연 6분(6%)으로 계산한 지연손해금을 배상한다. 한편 약관 제10조는 보증이행금 수령과 동시에 목적물을 명도하도록 하고 명도 기한을 심사 종료일부터 3개월로 정하므로, 이사 날짜는 심사 결과 통지 뒤에 잡는다.

이 1개월의 계산이 대법원까지 올라갔다. HUG는 접수 1개월이 지난 뒤에야 이체확인증, 영수증, 금융거래확인서의 보완을 요청했고, 임차인이 그날 보완하자 13일 뒤 지급했다. 임차인은 접수일부터 1개월이 지난 날부터의 지연손해금을 청구했다.

HUG가 접수 뒤 1개월 안에 보완을 요청하지 않았다면 임차인은 특별한 사정이 없는 한 받은 보증금과 별도로 연 6%의 지연손해금을 청구할 수 있고, 그 청구에는 접수증과 보완 요청일의 기록이 필요하다. 약관의 규제에 관한 법률 제5조(약관의 해석) 제2항은 거절 통지문의 근거 조항이 여러 뜻으로 읽힐 때도 같은 효력을 가진다.

전세보증보험 이행 거절 사유: 묵시적 갱신, 이사(전출), 집주인 변경, 채권양도

전세보증보험 이행 거절은 HUG가 약관 제3조의 면책사유나 제6조의 보증사고 불성립을 이유로 보증금 지급을 거부하는 결정이다.

약관 제3조는 면책사유 다섯 가지를 정한다. 제1호는 임차인이 대항력이나 우선변제권을 잃은 경우, 제2호는 목적물을 제3자에게 전대(임차인이 그 집을 다시 남에게 세 준 것)한 경우다. 제3호는 보증금반환채권의 양도·담보제공·압류 등으로 공사에 손해가 생길 우려가 있는 경우, 제4호는 제5조의 통지의무 위반, 제5호는 제11조의 협조의무 위반이다. 제1호·제2호는 전부, 제3호부터 제5호까지는 공사가 입은 손해만큼 면책된다(약관 제4조). 묵시적 갱신은 이 조항이 아니라 제6조의 보증사고 불성립으로 거절된다. 갱신거절 통지, 임차권등기명령 신청, 이행청구 서류 제출까지는 임차인이 직접 할 수 있고, 변호사의 일은 거절 통지문이 온 뒤 그 조항이 요구하는 사실을 무엇으로 증명할지와 HUG와 임대인 가운데 누구를 상대로 할지를 정하는 데서 시작한다. 거절 사유별 쟁점과 대응은 아래 표와 같다.

임대인이 바뀌면 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제4항에 따라 양수인이 임대인의 지위를 승계하므로, 보증서의 주채무자(보증서에 임대인으로 적힌 사람)가 종전 임대인으로 남아 있으면 심사에서 다툼이 생긴다. 소유권 이전을 알게 되면 보증조건 변경 신청을 먼저 한다. 채권양도 거절은 화온이 수행한 한 사건에서 다툰 적이 있다. HUG는 당초 임대인 명의가 도용되었다는 분쟁을 이유로 이행을 거절했고, 소송에서는 임차인이 보증금반환채권을 HUG에 양도했으므로 청구권이 없다고 주장했다. 그 사건에서 법원은 그 양도를 담보 목적의 양도(대출금을 갚으면 임차인이 권리를 되찾는 양도)로 보아 청구를 전부 받아들였다. 전세금안심대출보증은 반환보증에 대출 특약보증을 결합한 상품이고, 경과는 전세금안심대출보증 이행거절, HUG 상대 소송에서 전부승소한 사례에 정리했다.

화온이 전세보증보험 이행 거절 상담에서 가장 자주 비어 있다고 보는 자료는 갱신거절 통지가 도달했다는 증거다. 전화로만 통지했다는 임차인이 많지만 통화 기록은 내용을 증명하지 못하고, 문자도 답장이 없으면 도달이 다투어진다. 그래서 상담의 첫 판단은 거절 통지문의 근거 조항이 요구하는 사실을 임차인이 증명할 수 있는지 가르는 것이고, 제6조면 도달 증거, 제3조 제1호면 등기일과 전출일의 선후, 제3조 제3호면 양도서류의 문언이 판단 자료다. 하지 않는 것은 보증금을 받기 전의 전출 권유다. 임차권등기 전의 전출은 임차인이 스스로 만드는 대표적인 면책사유이고 되돌릴 방법이 거의 없기 때문이다.

"거절 통지문을 들고 오는 임차인은 소송부터 묻는 경우가 많다. 우리는 통지문의 조항 번호를 먼저 읽고, 그 조항이 요구하는 사실을 증명할 자료가 있는지를 본다. 자료가 있으면 HUG에 보내는 서면이 먼저이고 소송은 그 회신을 받은 뒤에 정한다. 자료가 없으면 임대인을 상대로 한 반환 청구를 함께 검토한다."

천재필 · 법무법인 화온 대표변호사 (제57회 사법시험 수석 · 대한변호사협회 등록 형사법·민사법 전문변호사)

이 글은 법무법인 화온 부동산·민사 담당 변호사들이 검토했다.

이 글은 천재필 대표변호사가 썼고, 오정환 대표변호사와 이보미 파트너변호사가 검토했다.

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