아파트 주차 차단기 설치 동의는 몇 명에게 받아야 하나 - 판결로 본 기준

아파트 주차 차단기 설치 동의, 3분의 2인지 과반수인지가 먼저 정해진다

공용부분 공사의 동의 요건은 해당 공사가 변경에 속하는지 관리에 속하는지에 따라 3분의 2와 과반수로 달라진다. 집합건물법 제15조(공용부분의 변경) 제1항 본문은 변경을 구분소유자 3분의 2 이상과 의결권 3분의 2 이상으로 결정하게 하고, 그 단서 제1호는 개량을 위한 것이면서 비용이 지나치지 않은 변경을 통상의 집회결의로 낮춘다. 집합건물법 제16조(공용부분의 관리) 제1항은 관리를 처음부터 통상의 집회결의에 맡기고, 그 결의는 집합건물법 제38조(의결 방법) 제1항의 구분소유자 과반수와 의결권 과반수다.

어떤 경우에 해당하는지를 판단하는 기준은 대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다86597 판결이 제시했다. 이 사건 단지는 지하주차장 입구의 차단기 하나를 철거하고 정문에 입주자용과 방문자용 두 대를 세웠는데, 주차 면수와 주차장 배치는 설치 전과 같았고 상가 구분소유자와 임차인도 차량을 등록하면 자동으로 인식되었으며 방문객은 ‘상가 방문’ 버튼으로 들어올 수 있었다. 법원은 이런 사정을 들어 제15조 제1항 본문의 변경에는 해당하지 않는다고 보았고, 관리에 해당하거나 적어도 개량을 위한 변경에 해당하므로 어느 쪽이든 과반수 결의로 족하다고 판단했다.

관리단이 없으면 입주자대표회의가 결의하고, 분모는 단지 전체다

관리단이 따로 없는 단지에서는 입주자대표회의의 동의 수렴이 관리단집회의 결의로 평가될 수 있다. 집합건물법 제23조(관리단의 당연 설립 등) 제1항의 관리단은 구분소유자 전원으로 설립되는 단체이고 입주자대표회의는 동별 세대 수의 비율로 선출된 대표자의 모임이라 둘은 본래 다른 조직이다. 그런데도 법원은 대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결의 법리를 들어, 관리단이 구성되지 않은 이 단지에서 입주자대표회의가 공용부분 결의를 주재할 수 있다고 보았다. 관리단이 구성되어 있었다면 결의 주체는 관리단집회다.

동의 요건을 충족했는지는 찬성 수보다 분모를 무엇으로 정했는지에서 먼저 달라진다. 이 사건 입주자대표회의는 2024년 7월 17일부터 8월 11일까지 동의서를 받았고, 아파트 550세대 가운데 432세대가 제출했으며 그 가운데 389세대가 찬성했다. 법원은 상가를 포함한 단지 전체 557세대를 분모로 놓고 구분소유자와 점유자를 합해 과반수가 찬성한 것으로 인정했다. 세입자가 많은 단지에서는 전유부분 점유자 의결권이 분모를 바꾼다. 집합건물법 제16조 제2항은 구분소유자가 승낙한 점유자가 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있게 하되, 구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 통지한 경우와 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 사전 동의 없이 결정하는 경우를 제외한다. 상가 구분소유자의 대지사용권 침해 주장도 이 사건에서 함께 다투어졌으나 법원은 출입 방법과 무료 주차 시간 같은 이용 조건을 들어 받아들이지 않았고, 그 쟁점은 다른 글에서 따로 다룬다.

공사 전에 확인할 순서는 판정, 분모, 기록이다

아파트 주차 차단기 설치 동의를 받기 전에 확인할 것은 정족수의 숫자보다 판정과 분모와 기록의 순서다. 화온은 부동산 전담센터에서 공용부분 공사 자문을 받으면 동의율 계산보다 그 공사가 세 경우 가운데 어디에 해당하는지를 먼저 판정한다. 판정이 앞서야 정족수와 분모가 정해진다. 가장 자주 비는 자료는 동의서의 발송 대상과 회수 결과를 적은 집계표이고, 하지 않는 것은 동의율이 높다는 이유로 판정을 생략하는 일이다.

"공용부분 공사 자문을 받으면 동의서 뭉치보다 설계도를 먼저 본다. 설치 전후로 무엇이 달라지는지를 확인해야 변경인지 관리인지가 정해지고, 그다음에야 몇 명에게 동의를 받을지가 나온다. 순서를 거꾸로 진행한 단지가 소송에서 정족수를 다투게 된다."

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소)

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