오피스텔 분양권 해지·취소 사유: 수익률 보장 광고의 기망·착오 요건

오피스텔·상가 분양에 적용되는 법률: 건축물분양법과 민법

오피스텔 분양권 해지의 가능 여부는 주택법이 아니라 건축물의 분양에 관한 법률과 민법의 취소·해제 규정으로 판단한다.

건축물의 분양에 관한 법률(약칭 건축물분양법)은 [시행 2026. 4. 3.] [법률 제21164호, 2025. 12. 2., 일부개정] 판본이, 민법은 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정] 판본이 현행이다. 건축물분양법은 건축허가를 받아 짓는 건축물을 사용승인 전에 분양하는 경우에 적용되고, 대상은 분양 부분의 바닥면적 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물과 대통령령으로 정하는 용도·규모의 건축물이다(건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제1항). 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제2조 제1호는 30실 이상인 오피스텔을, 제2호는 30실 이상이거나 영업장 면적이 연면적의 3분의 1 이상인 생활숙박시설을 적용 대상으로 정한다. 주택법에 따른 주택과 복리시설은 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제2항 제1호로 제외된다.

30실 미만이면서 분양 부분의 바닥면적 합계가 3천제곱미터 미만인 오피스텔이나 바닥면적 합계 3천제곱미터 미만의 상가는 이 법의 적용을 받지 않으므로 민법의 취소·해제와 표시·광고의 공정화에 관한 법률(약칭 표시광고법)의 손해배상만 남는다. 건축물분양법이 정하는 사항과 비적용 때 남는 수단은 아래 표와 같다.

분양 광고가 계약 내용이 되는 경우: 채무불이행 해제의 전제

오피스텔 분양권 해지에서 분양 광고는 원칙적으로 청약의 유인이고, 외형·재질 등 시행사가 이행할 수 있는 구체적 거래조건만 묵시적 합의로 계약 내용이 된다.

광고 문구와 계약서를 대조하는 상담 절차는 분양 분쟁 전담센터에 있다.

광고 내용이 계약 내용이 되어야 시행사가 이행할 채무를 지고, 그 불이행이 있을 때 비로소 민법 제544조의 최고 뒤 해제나 민법 제546조의 이행불능 해제가 열린다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결은 상가나 아파트의 분양광고는 청약의 유인에 불과한 것이 일반적이라고 하면서도, 계약서에 외형·재질 등이 특정되지 않은 때에는 광고·견본주택·설명 가운데 사회통념상 이행을 청구할 수 있다고 보이는 구체적 거래조건은 이의를 유보하지 않은 한 묵시적 합의로 계약 내용이 된다고 보았다.

상가의 수익 보장 광고는 다른 결론이 났다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결은 위탁경영으로 일정액 이상의 수익을 보장한다는 광고와 계약 체결 때의 설명이 있었더라도 분양계약서에 적히지 않았던 사안에서 청약의 유인에 불과하여 계약 내용이 되지 않았다고 보았다. 판례 법리상 기준은 두 가지다. 광고 내용이 건물 자체의 외형·재질·부대시설처럼 시행사가 이행할 수 있는 구체적 조건인가, 그리고 분양계약서나 특약에 적혀 있는가. 수익률 보장은 계약서나 별도 확약서에 적혀 있지 않으면 채무불이행 해제의 근거로 삼기 어렵다.

계약 내용이 된 광고 사항을 시행사가 이행하지 않으면 수분양자는 상당한 기간을 정해 최고하고 그 기간 안에 이행이 없을 때 해제할 수 있고(민법 제544조), 시행사의 책임 있는 사유로 이행이 불가능해진 때에는 최고를 거치지 않고 해제할 수 있다(민법 제546조). 해제의 의사표시는 철회하지 못하고(민법 제543조 제2항), 해제하면 각 당사자는 원상회복 의무를 지며 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙이고(민법 제548조 제1항·제2항), 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다(민법 제551조). 반환액 계산은 분양계약 해제(해지)와 위약금 10%, 돌려받는 돈과 감액 기준에, 반환 청구 상대방은 분양계약 해제 후 분양대금 반환은 누구에게 청구하나에 정리했다.

수익률 보장·임대 확약 설명이 기망이 되는 요건: 민법 제110조와 고지의무

분양 광고의 기망은 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 거짓 고지한 때 성립한다.

민법 제110조 제1항은 사기에 의한 의사표시를 취소할 수 있다고 정한다. 제2항은 상대방 있는 의사표시에 관하여 제3자가 사기를 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 취소할 수 있다고 정한다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결의 기준은 이렇다. 상품의 선전 광고에서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당하지만, 선전 광고에 다소의 과장·허위가 수반되는 것은 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다. 같은 판결은 용도가 특정된 특수시설의 운영과 수익은 투자자의 책임과 판단 아래 결정될 성질의 것이라고 보아 수익 보장 광고의 기망성을 부정했다.

판례 법리상 장래 수익에 관한 예측은 그 자체로는 기망이 되기 어렵다. 반면 임차인이 확정되지 않았는데 임차 확정이라고 광고하거나 분양신고 내용과 다른 층별 용도를 광고한 경우처럼 이미 존재하는 사실을 거짓으로 알린 것은 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실의 허위 고지에 해당할 수 있다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결은 근거가 없는데도 「서울대 이전(예정)」이라고 광고한 것을 일반적인 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인되기 어려운 기망행위로 본 원심을 수긍했다. 반대로 대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다19355 판결은 오피스텔 분양자가 사실 확인을 거치지 않고 모노레일 완공 예정이라고 광고한 사안에서 분양자의 사기 고의가 인정되지 않아 기망 취소를 부정한 원심을 수긍하면서도, 표시광고법 제3조 제1항 제1호의 허위·과장 광고와 신의칙상 고지의무 위반의 불법행위책임은 인정했다.

알리지 않은 것도 기망이 될 수 있다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결은 고지받았더라면 거래하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 사정은 신의성실의 원칙상 고지할 의무가 있고, 상대방이 알 수 있었음에도 알지 못한 과실이 있더라도 고지의무 자체가 면제되지는 않는다고 보았다.

분양대행사 직원의 설명으로 계약했다면 민법 제110조 제2항이 쟁점이다. 대법원 1998. 1. 23. 선고 96다41496 판결은 이 조항의 제3자에서 제외되는 자는 상대방의 대리인 등 상대방과 동일시할 수 있는 자뿐이고 단순한 피용자는 제3자라고 보았다. 분양대행사가 시행사의 대리인으로 계약을 체결했는지에 따라 시행사가 그 사실을 알았거나 알 수 있었음을 따로 증명해야 하는지가 달라지며, 상담 녹취와 분양대행 계약 관계가 이 쟁점의 자료다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사하여야 하고(민법 제146조), 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 본다(민법 제141조).

착오 취소의 요건: 수익 예측이 빗나간 경우는 왜 안 되는가

착오 취소는 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있고 표의자에게 중대한 과실이 없을 때 가능하다.

민법 제109조 제1항은 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있으나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다고 정한다. 제2항은 그 취소를 선의의 제3자에게 대항하지 못한다고 정한다. 오피스텔 분양계약 취소를 착오로 구성할 때 가장 자주 다투어지는 요건은 「중요부분」이다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결은 수익 보장 광고를 믿고 상가를 분양받은 수분양자들이 분양계약의 중요부분에 관하여 착오를 일으켰다고 볼 수 없다고 한 원심을 정당하다고 보았다. 수익은 투자자의 책임과 판단 아래 결정될 사항이라는 설시가 그 이유다.

조문 구조상 착오 취소가 주로 검토되는 것은 계약의 목적물 자체에 관한 사항이다. 전용면적이나 층, 허용 용도처럼 계약서에 적힌 사항이 실제와 다르고 그 차이를 알았다면 계약하지 않았을 것이 명백한 경우가 여기에 해당할 수 있다. 대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결은 동기의 착오로 취소하려면 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되어야 하고, 중대한 과실은 보통 요구되는 주의를 현저히 결여하는 것이라고 보았다. 임대 시세, 공실률, 주변 개발 계획처럼 계약의 동기로 삼은 사정은 이 표시 요건을 넘지 못하면 중요부분 착오로 인정받기 어렵다. 생활숙박시설의 용도 착오는 생활숙박시설 분양계약 취소 편에서 본다.

두 취소권의 행사 기간은 민법 제146조에 따른다. 실무상 착오 취소와 기망 취소를 함께 주장하고 채무불이행 해제, 표시광고법 제10조의 손해배상을 선택적으로 구성한다.

건축물분양법의 해제·해약 사유: 설계변경과 계약서 필수 기재

건축물분양법은 설계변경에 동의하지 않은 수분양자의 해제권과 시정명령·벌금형·과태료 때 해약할 수 있다는 계약서 기재를 정한다.

첫째는 설계변경 해제다. 분양사업자는 사용승인 전에 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경을 하려면 분양받은 자의 5분의 4 이상의 동의를 받아야 하고, 동의한 자의 전용면적 합이 전체의 3분의 2 이상이어야 한다(건축물의 분양에 관한 법률 제7조 제1항). 대상 설계변경은 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제10조가 정하며 공급가격 인상을 초래하는 변경, 공용면적·전용면적·대지지분·층고의 감소, 내장재료·외장재료의 변경, 용도변경, 층수의 증감, 연면적 10퍼센트 이상 증감 등이다. 이 설계변경에 동의하지 않은 자로서 설계변경으로 인하여 다른 법령에 따른 인가·허가·면허 등을 받거나 등록·신고를 할 수 없게 되어 건축물을 분양 광고에 포함된 용도대로 사용하지 못하게 된 자는 분양계약을 해제할 수 있다(건축물의 분양에 관한 법률 제7조의2). 조문 구조상 ① 건축물의 분양에 관한 법률 제7조 제1항의 설계변경에 동의하지 않았을 것, ② 그 설계변경으로 인하여 다른 법령에 따른 인가·허가·면허·등록·신고가 불가능해졌을 것, ③ 그 결과 분양 광고에 포함된 용도대로 사용하지 못하게 되었을 것이 모두 필요하다.

둘째는 계약서에 적혀야 하는 해약 사유다. 분양계약서에는 분양사업자가 건축물의 분양에 관한 법률 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우, 건축물의 분양에 관한 법률 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우, 건축물의 분양에 관한 법률 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우에 분양받은 자가 분양계약을 해약할 수 있다는 사항이 포함되어야 한다(건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제9조 제1항 제11호). 시정명령은 허가권자가 분양 광고의 내용이 수리된 분양신고의 내용과 다르거나 필수 기재 사항을 빠뜨렸다고 인정하는 경우에 내리고 정보통신망에 공표한다(건축물의 분양에 관한 법률 제9조 제1항). 조문 구조상 시정명령으로 광고와 신고의 불일치가 확인되면 그것이 계약서상 해약 사유가 된다. 행사 요건과 대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다215248 판결의 내용은 오피스텔 시행사가 시정명령·벌금형을 받았다면: 지금 계약 해제가 가능한가에 정리했다.

셋째는 광고와 견본의 일치 의무다. 분양사업장에서는 분양 광고의 내용과 다르게 견본을 설치하거나 분양 안내를 할 수 없고(건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제8조 제5항), 광고의 필수 기재 사항은 1절 표의 항목과 같다(건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제8조 제1항). 견본이나 상담 안내가 광고와 달랐다면 앞 절의 기망 판단 자료가 된다. 입주 지연 해제는 오피스텔 입주 지연과 계약 해제·계약금·중도금 반환 편에서 본다.

중도금 대출 거절·잔금 불능은 해제 사유가 아니다: 이행 착수 전 계약금 포기

중도금 대출 거절이나 잔금 마련 불능은 수분양자 측 사정이어서 그 자체로는 민법 제544조·제546조의 해제 사유가 되지 않는다.

대출이 막히거나 시세가 떨어져 오피스텔 분양권 해지를 검토하는 수분양자에게 법률상 열려 있는 것은 민법 제565조 제1항의 해약금 해제이고, 그 밖에는 계약서의 해제 조항과 합의해제다. 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 계약금을 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다. 대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결은 이 조문이 해제권 행사 시기를 이행 착수 전으로 제한한 이유를 이미 이행에 착수한 당사자가 예측하지 못한 손해를 입지 않도록 하려는 것이라고 설명하면서, 이행기의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다고 보았다. 판례 법리상 중도금이 지급되면 이행에 착수한 것이므로 1회차 납입 뒤에는 계약금 포기만으로 계약이 끝나지 않는다.

대출 거절이 시행사 측 사정에서 비롯된 경우는 다르다. 계약서나 광고에 중도금 대출 알선이나 특정 조건의 대출이 분양 조건으로 적혀 있었고 그 조건이 시행사의 사정으로 이행되지 않았다면, 그 조건이 계약 내용인지와 불이행이 시행사의 책임 있는 사유인지를 앞 절의 기준으로 따져 민법 제544조의 해제를 검토한다.

화온은 분양 사건에서 광고물과 계약서를 항목별로 대조해 계약 내용이 된 사항을 먼저 나눈다. 가장 자주 비어 있는 자료는 계약 당시의 광고물 원본과 상담 녹취다. 광고물은 분양 종료 뒤 구하기 어려운 경우가 많으므로 계약 직후 캡처를 보관했는지를 먼저 확인한다. 하지 않는 것은 수익률 불일치만으로 기망 취소를 먼저 통지하는 일이다. 사유가 인정되지 않으면 수분양자 귀책의 해제로 다투어져 위약금 조항이 적용될 수 있다.

“분양 사건에서 먼저 하는 일은 광고 문구를 한 줄씩 잘라 계약서에 있는지를 표시하는 것이다. 수익률 숫자는 대개 계약서에 없고 층별 용도와 면적은 대개 있다. 어느 줄을 근거로 삼는지에 따라 해제인지 취소인지, 청구 상대방이 시행사뿐인지 분양대행사까지인지가 달라진다.”

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소 · 특전사 법무관 복무)

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