아파트 입주 지연 지체상금 계산과 분양계약 유지 청구

아파트 입주 지연 지체상금의 근거: 주택공급에 관한 규칙 제59조와 공급계약서 조항

입주 지연 지체상금은 시행사가 입주예정일을 지키지 못한 데 대해 공급계약서 조항에 따라 수분양자에게 지급하는 손해배상금이다. 이 글의 조문은 주택공급에 관한 규칙 [시행 2026. 6. 15.] [국토교통부령 제1592호], 민법 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호], 상법 [시행 2026. 9. 10.] [법률 제21044호], 민사소송법 [시행 2026. 10. 2.] [법률 제21993호], 공정거래위원회 표준약관 제10001호 아파트표준공급계약서(2023. 12. 6. 개정) 기준이다.

규칙이 정하는 것은 계약서에 지체상금 조항을 넣어야 한다는 의무다. 지급액은 그 조항의 문구로 정해진다. 대법원 2000. 10. 27. 선고 99다10189 판결의 원심은 지체상금 약정을 손해배상의 예정으로 보아 당사자 사이에 특약이 있어야 청구할 수 있다고 판단했다. 대법원도 약정이 없으면 규칙 조항이 분양계약에 직접 적용될 수 없다는 원심 판단을 정당하다고 했다. 그래서 계산은 분양계약서의 지체상금 조항을 찾는 일에서 시작한다.

공정거래위원회 아파트표준공급계약서 제5조 제4항은 「“갑”은 이 계약서 전문에서 정한 입주예정 기일에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 대금에 대하여 제2항에 의한 연체요율에 의거 “을”에게 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다」고 정한다. 표준계약서는 ‘지체보상금’이라는 이름을 쓰며 이 조항이 규칙 제59조 제3항 제6호가 요구하는 지체상금 조항에 해당한다. 실제 계약서가 표준계약서와 다르게 쓰였다면 그 계약서의 문구가 기준이 된다. 공사 도급계약의 지체상금은 이 글의 대상이 아니며 공사대금 청구와 지체상금 항변에 정리했다.

입주 지연 지체상금 계산 방법: 기납부 대금 · 연체이자율 · 지연일수

표준계약서의 지체상금은 이미 낸 분양대금에 계약서의 연체이자율을 곱하고 지연일수만큼 계산한 금액이다. 연체이자율은 수분양자가 중도금을 늦게 낼 때 적용되는 비율과 같은 비율이다(표준계약서 제5조 제2항·제4항). 아래 표는 계산에 들어가는 네 가지 값과 그 값을 확인하는 서류다.

연체이자율은 연 단위이므로 지연일수를 1년의 일수로 나눈 비율을 곱한다. 연체료율이 계약 때보다 연 2% 이상 오르내리면 그때부터 바뀐 연체료율로 연체료를 산정한다(표준계약서 제5조 제3항).

입주예정일이 「○년 ○월」처럼 달로만 적혀 있으면 기산일을 정하는 문제가 생긴다. 99다10189 판결의 원심은 입주예정일 1991년 5월의 말일 다음 날부터 실제로 입주할 수 있게 된 날까지를 지연기간으로 계산했다. 같은 사안에서 시행사는 입주예정일을 1991년 9월로 변경 통지했지만 원심은 최초 입주예정일을 기준으로 계산했다. 계약서나 입주자모집공고에 날짜가 따로 있으면 그 날짜를 쓴다.

지체상금을 늦게 지급받으면 그 지연에 대한 손해금도 따로 생긴다. 같은 판결은 영리법인인 주택건설업자의 분양계약은 상행위이므로 입주 지연 지체상금의 지연손해금에 상법 제54조의 연 6푼 상사법정이율을 적용해야 한다고 판단했다.

지연일수에서 빠지는 기간: 불가항력 조항과 중도금 납부 연기

지연일수에서 빠지는 기간은 계약서의 불가항력 면책 조항에 해당하는 기간이다. 중도금 납부기일을 연기해 준 기간은 대법원 판결이 공제 방식을 수긍한 기간이다. 표준계약서 제5조 제5항은 천재지변 또는 시행사의 귀책사유가 아닌 행정명령 등 불가항력적인 사유로 준공이 늦어지면 시행사가 이를 통보하고 지체보상금을 지급하지 않는다고 정한다.

시행사가 이 조항을 근거로 지급을 거절하면 두 가지를 확인한다. 하나는 지연 사유가 시행사에게 책임이 없는 사유인지다. 자재 수급, 인력 부족, 하도급 분쟁은 계약서 문구상 「귀책사유가 아닌」 사유에 해당하는지가 따로 다투어진다. 다른 하나는 시행사가 그 사유를 수분양자에게 통보했는지다. 통보 시기와 내용은 서면으로 남는다.

중도금 납부기일 연기는 99다10189 판결이 공제 방식을 수긍한 경우다. 시행사가 입주 지연을 알리면서 중도금 일정을 함께 늦추는 공문을 보냈다면 그 공문은 지연일수에서 빠지는 기간의 근거가 될 수 있다. 계산서에는 회차별로 연기된 일수를 따로 적어 두는 편이 다툼을 줄인다.

계약을 유지한 채 지체상금을 받는 방법: 잔금 공제와 지급 청구

계약을 유지하면서 지체상금을 받는 방법은 잔금에서 공제하는 방법과 시행사에 지급을 청구하는 방법 두 가지다. 표준계약서 제5조 제4항은 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다고 정하고 민법 제398조 제3항은 손해배상액의 예정이 이행의 청구에 영향을 미치지 않는다고 정한다. 아래 순서는 계약을 유지하는 수분양자가 밟는 절차다. 계약서 조항과 실제 입주 가능일을 함께 검토하는 상담 절차는 분양 분쟁 전담센터에 있다.

지체상금이 정산되지 않았다는 이유로 잔금을 임의로 미루면 계약서의 불리한 조항이 적용될 수 있다. 표준계약서 제2조 제1항 제2호는 잔금을 약정일로부터 3월 이내에 납부하지 않으면 시행사가 최고 후 계약을 해제할 수 있다고 정하고 같은 계약서 제5조 제2항은 잔금 지연에도 연체료를 붙인다. 같은 단지의 수분양자가 여럿이면 계산 기준을 맞춰 공동으로 청구할 수 있다.

계약 유지와 해제의 판단 기준: 3개월 초과 지연과 위약금 10%

시행사의 귀책사유로 입주가 입주예정일로부터 3개월을 넘어 늦어지면 수분양자는 계약 유지와 해제 가운데 하나를 고를 수 있다. 표준계약서 제2조 제3항 제1호는 시행사의 귀책사유로 입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연된 경우 수분양자가 계약을 해제할 수 있다고 정하고 제3조 제2항은 이때 시행사가 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다고 정한다.

해제를 고르면 이미 낸 대금은 납부일부터 반환일까지 계약서 이율의 이자를 붙여 돌려받는다(표준계약서 제3조 제3항). 유지를 고르면 소유권을 넘겨받으면서 지연기간의 지체상금을 받는다. 판단에는 3개월 초과 여부, 이미 낸 금액과 중도금 대출 상태, 입주 가능일의 확실성이 들어간다. 해제 통지와 위약금 감액은 분양계약 해제와 위약금 10% 기준에, 반환을 누구에게 청구하는지는 분양대금 반환 상대방에 정리했다.

입주 지연 사건에서 사무소가 먼저 확인하는 세 가지

입주 지연 상담에서 사무소가 먼저 확인하는 것은 계약서 지체상금 조항의 문구, 입주예정일 변경의 경위, 잔금 일정이다. 화온이 상담에서 가장 자주 빠져 있다고 확인하는 자료는 중도금 납부일정 변경 공문과 실제 입주 가능일 통보서다. 이 두 서류가 있어야 지연일수에서 빠지는 기간과 종료일이 정해진다. 첫 판단은 계약서 제5조가 표준계약서와 같은 문구인지, 이율과 면책 사유가 다르게 쓰였는지를 대조하는 일이다. 다만 지체상금이 정산되지 않았다는 이유만으로 잔금 납부를 미루도록 권하지 않는다. 이 글은 오정환 대표변호사(前 김앤장 법률사무소)가 썼고 천재필 대표변호사, 이보미 파트너변호사, 권석현 파트너변호사(변협 등록 형사법·노동법 전문변호사)가 검토했다.

자주 묻는 질문