분양권 전매제한 기간과 규제지역 적용 기준: 주택법 제64조

전매제한의 근거와 대상: 주택법 제64조 제1항의 여섯 가지 주택

분양권 전매제한은 주택법 제64조 제1항이 정한 여섯 가지 주택을 전매제한기간이 지나기 전에 전매하거나 전매를 알선할 수 없게 한 제도다.

판본은 주택법 [시행 2026. 9. 8.] [법률 제21902호]다. 주택법 제64조 제1항에서 ‘주택’에는 입주자로 선정된 지위가 포함되므로 계약 전 당첨자 지위도 전매제한을 받고, ‘전매’는 매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 말하되 상속은 제외된다. 전매제한기간은 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하고, 지역별로 달리 정할 수 있다. 아래 표는 제1항 각 호의 주택과 단서의 제외 대상을 조문 순서로 적은 것이다.

한 주택이 여러 호에 동시에 해당할 수 있다. 서울의 공공택지 외 택지 아파트는 제1호(투기과열지구)와 제4호(공공택지 외 택지)에 함께 해당한다.

여섯 가지 가운데 어느 호에 해당하는지는 입주자모집공고 당시의 지역 지정 현황과 택지의 종류, 분양가상한제 적용 여부로 정해진다. 주택건설 지역이 투기과열지구나 조정대상지역에 포함된 사실은 사업주체가 입주자모집공고에 적어야 하므로(주택법 제63조 제3항 · 제63조의2 제4항) 공고 원문이 첫 확인 자료다. 수도권에서는 주택법 제57조 제2항 각 호의 주택을 제외하면 규제지역이 아니어도 공공택지 외 택지 아파트에 제4호의 기간(6개월 또는 1년)이 적용된다. 어느 권역인지는 수도권정비계획법 제6조 제1항의 과밀억제권역·성장관리권역·자연보전권역 구분으로 정해지고, 규제지역 지정이 더해지면 제1호·제2호의 기간이 적용된다.

전매제한 기간: 주택법 시행령 별표 3과 기산일

분양권 전매제한 기간은 주택법 시행령 별표 3이 주택의 종류와 지역에 따라 6개월부터 10년까지 정한 기간이다.

판본은 주택법 시행령 [시행 2026. 9. 8.] [대통령령 제36657호]다. 법 제64조 제1항의 ‘대통령령으로 정하는 기간’은 별표 3에 따른 기간이다(주택법 시행령 제73조 제1항). 아래 표는 별표 3의 기간을 법 제64조 제1항의 호 순서로 옮긴 것이다.

별표 3의 개정 표기는 2024년 6월 18일이다. 2023년 4월 7일 시행된 완화 개정은 시행 전에 공급된 주택에도 적용된다고 국토교통부가 2023년 4월 5일 보도자료에서 밝혔다.

공고일과 규제지역 지정일 사이에서 별표 3의 행이 달라지는 단지, 예외 사유에 해당하는지를 다투는 사건은 법무법인 화온 분양 분쟁 전담센터가 입주자모집공고·당첨자 발표문·공급계약서를 읽고 적용 행과 날짜를 확인한다.

별표 3 제1호의 공통 사항은 세 가지를 정한다. 첫째, 전매제한기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 계산한다. 계약일이나 입주일이 아니다. 둘째, 한 주택에 둘 이상의 기간이 해당하면 가장 긴 기간을 적용하고, 위축지역의 주택은 가장 짧은 기간을 적용한다. 셋째, 기간 안에 해당 주택의 소유권이전등기를 마치면 그 등기를 마친 때에 기간이 지난 것으로 본다. 대지를 제외하고 건축물만 등기한 경우도 같다.

규제지역 적용 기준: 2025년 10월 15일 지정 지역과 지정 전 당첨자

규제지역 전매제한은 2025년 10월 15일 대책으로 서울 전역과 경기 12곳의 투기과열지구·조정대상지역 주택에 지정 공고일부터 적용된다고 정부가 발표했다.

서울은 강남구·서초구·송파구·용산구의 기존 지정이 유지되고 나머지 21개 자치구가 새로 지정되었다. 경기 12곳은 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시다. 같은 지역은 토지거래허가구역으로도 지정되었는데, 허가구역은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조에 따라 지정되고 공고한 날부터 5일 후에 효력이 생기는 제도로(같은 조 제5항), 주택법 제64조의 전매제한과는 근거와 효과가 다르다.

지정 전에 당첨된 사람의 처리는 정부가 발표문에서 설명했다. 규제지역 지정 공고일부터 그 지역 주택에 전매제한이 적용되되, 지정일 당시 분양권을 보유한 당첨자와 분양권 매수자는 1회에 한해 전매가 허용된다는 내용이다. 이 1회 전매의 근거 조문은 발표문에 적혀 있지 않으므로, 자기 단지에 적용되는지는 입주자모집공고일과 지정 공고일을 대조하고 사업주체에 확인한다.

전매가 허용되는 여덟 가지 예외와 한국토지주택공사의 동의

분양권 전매제한 기간 안이라도 주택법 시행령 제73조 제4항의 여덟 가지 사유에 해당해 한국토지주택공사의 동의를 받으면 전매할 수 있다.

분양권 전매제한의 예외는 조문에 정해져 있다. 주택법 제64조 제2항은 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 않는다고 정하고, 시행령 제73조 제4항이 그 사유를 정한다. 토지임대부 분양주택(제6호)은 이 예외의 대상이 아니다. 아래 표는 주택법 시행령 제73조 제4항의 여덟 가지 사유를 호 순서로 적은 것이다.

동의를 받으려는 사람은 전매 동의신청서를 한국토지주택공사에 제출한다. 공사는 접수한 날부터 14일 이내에 동의 여부를 통보한다(주택법 시행령 제73조 제5항).

분양가상한제 적용주택을 예외 사유로 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있고(주택법 제64조 제2항 단서), 공사는 동의 여부를 통보할 때 우선 매입 의사를 함께 통보한다(주택법 시행령 제73조 제6항). 상속은 전매의 정의에서 제외되므로 동의 절차 자체가 필요하지 않다. 배우자에게 지위 전부를 넘기는 이혼(제4호)과 일부를 증여하는 경우(제7호)는 사유가 다르므로 신청서에 적는 근거도 다르다.

전매제한을 위반하면 생기는 일: 벌칙과 사업주체의 매입

분양권 전매제한 위반은 주택법 제101조 제2호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하는 범죄다.

사업주체는 매입비용을 지급해 입주자 지위를 가져올 수 있다(제64조 제3항). 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만원을 넘으면 벌금 상한은 그 3배가 된다(주택법 제101조 단서). 사업주체가 매입비용을 매수인에게 지급하면 그 지급한 날에 사업주체가 입주자로 선정된 지위를 취득하고(제64조 제3항), 국토교통부장관은 위반한 자에게 10년의 범위에서 입주자자격을 제한할 수 있다(제64조 제7항). 전매 당사자 사이의 매매계약은 무효가 되지 않고 분양자에게 대항할 수 없을 뿐이라는 것이 대법원 1991. 9. 10. 선고 91다21992 판결과 대법원 1992. 2. 25. 선고 91다44544 판결의 판단이다. 뒤의 판결은 전매금지 규정이 단속규정이고 효력규정이 아니라는 이유를 적었고, 그 근거로 든 사업주체 취득 규정과 같은 구조의 조문이 현행 제64조 제3항이다. 매도인·매수인·알선자의 처벌, 청약통장 매매와의 결합, 사정을 알지 못한 매수인의 소명 절차는 분양권 전매·사전거래: 주택법 제64·65조 결합 처벌의 정밀 분석 글에 정리했다.

전매 가능 시점을 계산할 때 사무소가 먼저 확인하는 세 가지

전매 가능 시점의 계산은 입주자모집공고의 지정 현황 확인, 입주자로 선정된 날의 확정, 별표 3 행의 선택 세 단계로 진행된다.

분양권 전매제한 상담에서 화온이 가장 자주 비어 있다고 확인하는 자료는 입주자모집공고 원문이다. 당첨자는 공급계약서와 당첨 문자만 갖고 오는 경우가 많은데, 어느 호에 해당하는지는 공고에 적힌 지역 지정 현황과 택지 종류, 분양가상한제 적용 여부로 정해지므로 공고 원문이 없으면 별표 3의 행을 고를 수 없다. 첫 판단은 입주자로 선정된 날을 확정하는 일이다. 별표 3의 기산일이 그날이고, 거기에 해당 행의 기간을 더하면 전매 가능 날짜가 나온다. 하지 않는 것은 기간 만료 전에 대금을 먼저 받고 명의 변경은 뒤로 미루는 각서나 가계약서를 쓰는 일이다. 그 약정은 권리의 변동을 수반하는 행위로서 주택법 제64조 제1항의 전매에 해당할 수 있고(조문 구조상 해석), 그렇게 되면 벌칙과 사업주체 매입의 대상이 된다. 분양권을 사려는 쪽은 매도인에게 당첨자 발표문과 입주자모집공고를 받아 같은 계산을 하고, 기간 안의 거래는 매수인이 분양자에게 대항할 수 없으며 제64조 제3항의 매입 대상이 된다는 점을 확인한다.

“전매제한 상담은 날짜 계산에서 시작한다. 당첨자 발표문의 날짜, 입주자모집공고의 지정 현황, 별표 3의 행 세 가지를 맞춰 보면 전매 가능 날짜가 하루 단위로 나온다. 그 날짜 전에 대금이 오간 기록이 있으면 명의 변경 시점과 관계없이 전매로 다투어질 수 있다.”

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소 · 특전사 법무관 복무)

전매 동의신청서는 한국토지주택공사에 제출하고(주택법 시행령 제73조 제5항), 입주자자격 제한은 국토교통부장관의 처분이며(주택법 제64조 제7항), 지역 지정 현황은 입주자모집공고에 적힌 투기과열지구·조정대상지역 포함 사실(주택법 제63조 제3항 · 제63조의2 제4항)과 규제지역 지정 공고를 대조해 확인한다. 입주자모집공고·당첨자 발표문·공급계약서를 갖춘 사건은 법무법인 화온 분양 분쟁 전담센터가 전매 가능 날짜와 예외 사유 해당 여부를 함께 검토한다.

이 글은 법무법인 화온 부동산 담당 변호사들이 검토했다.

자주 묻는 질문