분양권 전매·사전거래: 주택법 제64·65조 결합 처벌의 정밀 분석

핵심 법리: 주택법 제64조 전매행위 제한과 제65조 공급질서 교란 금지

분양권 전매 사건은 주택법 제64조의 전매제한 위반과 제65조의 공급질서 교란 위반 가운데 어느 조문이 적용되는지에서 시작한다.

판본은 주택법 [시행 2026. 9. 8.] [법률 제21902호]다. 주택법 제64조 제1항이 정한 여섯 가지 주택은 전매제한기간이 지나기 전에는 전매하거나 전매를 알선할 수 없다. 여기서 주택에는 입주자로 선정된 지위가 포함되고, 전매는 매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 말하되 상속은 제외된다. 당첨자 발표 뒤 공급계약을 맺기 전에 지위를 넘기는 ‘사전거래’도 입주자로 선정된 지위의 전매이므로 같은 조문의 적용 대상이다(조문 구조상 해석).

주택법 제65조 제1항은 보호하는 것이 다르다. 누구든지 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위해 주택조합 조합원 지위, 입주자저축 증서, 주택상환사채, 무허가건물 확인서나 이주대책대상자 확인서(주택법 시행령 제74조 제1항)를 양도·양수·알선하거나 그 광고를 해서는 안 되고, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증서·지위·주택을 공급받거나 공급받게 해서도 안 된다. 청약통장 매매는 제2호의 증서 양도로 이 조문에 바로 들어가고, 위장전입으로 얻은 청약 자격과 명의를 빌린 청약을 제1항 뒷부분(이 글에서 ‘후단’)의 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법’으로 읽는 것은 조문 구조상 해석이다.

아래 표는 분양권 전매에 적용되는 두 조문의 행위·법정형·사업주체의 조치를 조문 단위로 나눈 것이다.

제64조 제1항 제6호 토지임대부 분양주택은 제3항의 매입 규정에서 제외된다. 다운계약서는 두 조문이 아니라 부동산 거래신고 등에 관한 법률의 과태료 조항이 적용된다.

출석요구를 받은 매도인·알선자와 취소 통지를 받은 매수인은 적용 조문이 다르다. 제64조 사건의 사업주체 매입 대응과 제65조 사건의 소명 자료 범위는 법무법인 화온 분양 분쟁 전담센터가 입주자모집공고·공급계약서·대금 이체 내역을 읽고 정한다.

전매제한을 어긴 전매계약이 당사자 사이에서 효력이 있는지는 대법원이 구 주택건설촉진법 사건에서 세 차례 같은 결론을 냈다. 대법원 1991. 9. 10. 선고 91다21992 판결은 국민주택의 전매금지 규정은 매수인이 분양자에게 전매 사실로 대항할 수 없다는 뜻이고 전매 당사자 사이의 전매계약까지 무효로 하는 취지는 아니라고 보았다. 대법원 1992. 2. 25. 선고 91다44544 판결은 그 이유를 적었다. 위반 전매를 한 매도인을 처벌하는 규정은 있어도 전매의 효력을 정한 규정이 없고, 사업주체가 일정 금액을 지급하면 주택을 취득한다는 규정이 있으므로 전매금지 규정은 단속규정이고 효력규정이 아니라는 것이다. 대법원 1992. 7. 28. 선고 92다11329 판결은 같은 법리를 유지하면서, 전매계약이 기망으로 체결되었더라도 적법하게 취소되지 않는 한 효력을 부인할 수 없다고 덧붙였다. 현행 주택법 제64조 제3항은 그 판결들이 근거로 든 규정과 같은 구조로, 위반 전매가 이루어진 경우 사업주체가 매입비용을 매수인에게 지급하면 그 지급한 날에 입주자로 선정된 지위를 취득한다고 정한다. 매수인이 지위를 잃는 방법은 계약 무효가 아니라 사업주체의 매입이다. 택지개발촉진법에 따라 조성된 택지의 전매는 다르다. 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다229393, 229409 판결은 구 택지개발촉진법 제19조의2 사건으로, 택지공급계약 전에 시행자 동의 없이 체결한 이주자택지 분양권 매매계약을 무효로 보았다. 그 판결은 위반 전매를 무효로 정한 같은 법 조문을 전제로 한 것이어서 주택법 제64조 사건이 아니다.

제65조 쪽의 보호 조항은 2021년 12월 21일 시행된 법률 제18631호로 들어온 제6항이다. 국토교통부장관 또는 사업주체는 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 주택이나 입주자 지위를 취득한 매수인이 그 행위와 관련이 없음을 소명하면 공급계약을 취소해서는 안 된다. 소명은 사업주체의 요구를 받은 날부터 1개월 이내에 거래계약서·신고필증·대금 지급 내역을 붙여 시장·군수·구청장에게 제출하고, 시장·군수·구청장은 문서를 받은 날부터 2개월 이내에 관련 여부를 통보한다(주택법 시행령 제74조의2 제4항·제5항). 조문이 요구하는 것은 ‘알지 못했다’는 사실과 ‘관련이 없다’는 소명이며, 매수인에게 과실이 없었음을 따로 입증하라는 문언은 없다.

“분양권 전매 사건은 매매계약서가 아니라 통장 거래 내역과 대화 기록에서 시작한다. 거래의 외관이 같아도 지위를 넘긴 시점이 전매제한기간 안인지, 매수인이 그 사정을 알았는지에 따라 적용 조문과 사업주체의 조치가 달라지기 때문이다. 상담에서 가장 먼저 확인하는 것은 입주자로 선정된 날과 대금이 오간 날 두 가지다.”

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소 · 특전사 법무관 복무)

2025.10.15 부동산 대책: 무엇이 달라졌는가

2025년 10월 15일 대책은 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역으로 지정해 그 지역 주택을 주택법 제64조 제1항의 전매제한 대상에 넣었다.

수도권 투기과열지구 주택의 전매제한기간은 3년이다(주택법 시행령 제73조 제1항 · 별표 3).

지역 목록, 기간 표, 전매 예외와 지정 전 당첨자의 처리는 분양권 전매제한 기간과 규제지역 적용 기준: 주택법 제64조 글에 정리했다.

유형별 처벌 구분: 매도인·매수인·알선자와 여섯 가지 거래 모습

분양권 전매 사건의 처벌은 적용 조문이 제64조인지 제65조인지와 매도인·매수인·알선자 가운데 어느 지위인지에 따라 달라진다.

거래의 외관은 정상적인 매매처럼 보여도 지위를 넘긴 시점, 양도된 것이 분양권인지 청약통장인지, 청약 자격을 어떻게 얻었는지에 따라 적용 조문이 달라진다. 아래 표는 자주 문제 되는 여섯 가지 거래를 조문별로 나눈 것이다.

위장전입은 주민등록에 관하여 거짓의 사실을 신고한 행위로 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이다(주민등록법 제37조 제1항 제3호의2). 사전거래에 부정한 방법의 공급이 더해졌는지는 사실관계에 따른 조문 구조상 해석이다. 다운계약서 자체는 주택법 제65조의 행위가 아니다.

제65조 제1항은 양도한 자와 양수한 자를 함께 금지 대상으로 적고, 제101조 제3호는 양쪽을 같은 형으로 처벌한다. 제64조 제1항의 ‘전매한 자’에 매수인이 포함되는지는 조문 문언이 따로 적지 않으므로 조문 구조상 해석에 속한다. 두 조문에서 뚜렷이 다른 것은 사업주체의 조치와 매수인의 방어 수단이다. 전매제한 위반에서는 사업주체가 매입비용을 지급해 지위를 가져오고(제64조 제3항), 공급질서 교란에서는 지위를 무효로 하거나 공급계약을 취소해야 하되(제65조 제2항) 사정을 알지 못한 매수인이 소명하면 취소할 수 없다(제6항). 매수인이 매도인에게 대금 반환이나 손해배상을 구할 수 있는지는 전매계약의 내용과 매도인이 사정을 알렸는지에 따라 정해지고, 기망으로 체결된 계약은 민법 제110조 제1항에 따라 취소한 뒤에 대금 반환을 구한다(대법원 1992. 7. 28. 선고 92다11329 판결).

사전거래는 입증의 모습이 다르다. 당첨 발표 뒤 공급계약 전이라는 짧은 기간에 지위를 넘기는 거래는 정식 매매계약서 대신 각서·가계약서·구두 약정으로 이루어지는 일이 많고, 수사기관은 대금 이체 내역, 대화 기록, 중개사무소 장부로 거래의 시점과 내용을 재구성한다. 매도인과 매수인의 진술이 어긋나면 어느 쪽이 거래를 주도했는지, 매수인이 전매제한 사정을 알았는지가 쟁점이 된다. 청약통장 매매는 통장 명의 변경과 사례금 이체가 금융 기록에 남아 거래 자체를 다투기 어렵고, 그 통장으로 받은 분양권이 다시 전매되었다면 제64조와 제65조가 한 사건에서 함께 적용된다. 화온이 하지 않는 것은 수사기관이 확보한 자료를 확인하기 전에 거래 상대방과 진술을 맞추는 일이다.

“분양권 사건은 거래의 외관과 실체가 다른 사건이다. 매매계약서를 정상적으로 썼더라도 그 안의 약속이 무엇이었는지가 문제 된다. 수사기관은 통장 거래 내역, 통신 기록, 중개사무소 장부, 대화 기록을 모아 거래를 재구성하므로, 변론은 의뢰인이 어떤 자료를 갖고 있고 어떤 자료가 이미 수사기관에 있는지를 파악하는 데서 시작한다.”

천재필 · 법무법인 화온 대표변호사 (제57회 사법시험 수석)

양형의 변수와 형법이 함께 적용되는 사건

주택법 제101조의 법정형은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이고, 형법의 사기죄나 업무방해죄가 함께 적용되면 그 죄의 법정형이 함께 고려된다.

판본은 형법 [시행 2026. 10. 2.] [법률 제22007호]다. 아래 표는 분양권 전매 사건에 함께 적용될 수 있는 죄목과 법정형을 조문대로 적은 것이다.

형법 제347조 제1항의 20년 이하 징역은 2025년 12월 31일 시행 법률 제21307호에서 정해진 문언이며, 이 글은 [시행 2026. 10. 2.] [법률 제22007호] 판본을 인용한다. 그 전 행위에는 형법 제1조 제1항에 따라 행위 당시의 법정형이 적용된다. 여러 죄가 경합범으로 함께 판결되면 가장 무거운 죄의 장기에 2분의 1까지 가중할 수 있다(형법 제38조 제1항 제2호).

사기죄가 문제 되는 지점은 매도인이 매수인에게 전매제한이나 취소 사유를 알렸는지다. 매수인이 그 사정을 알고 거래에 응했다면 기망 행위가 없으므로 사기죄가 성립하기 어렵고(조문 구조상 해석), 사정을 숨기고 정상 분양권처럼 대금을 받았다면 형법 제347조 제1항의 기망이 문제 된다. 거래 당시의 대화 기록과 통화 녹음, 중개인의 진술이 이 쟁점의 자료다. 위장전입이나 청약통장 매매로 당첨된 사건에서는 사업주체의 입주자 선정 업무를 위계로 방해했다는 업무방해죄가 함께 문제 된다(조문 구조상 해석).

양형에서 법원이 참작하는 사정은 형법 제51조가 정한다. 범인의 연령·성행·환경, 범행의 동기·수단·결과, 범행 후의 정황이 그 항목에 들어 있다. 거래가 한 차례였는지, 대금을 매수인에게 돌려주고 합의했는지, 수사에 협조했는지가 범행 후의 정황으로 평가된다. 죄를 범한 뒤 수사기관에 자수하면 형을 감경하거나 면제할 수 있고(형법 제52조 제1항), 그 밖의 정상에 참작할 만한 사유가 있으면 정상참작감경이 가능하다(형법 제53조). 어느 사정이 어느 조문에 들어가는지를 자료로 보여 주는 것이 양형 변론의 내용이다.

“검찰에서 20년 동안 형사 사건을 다룬 경험으로 보면 분양권 사건의 쟁점은 결합 죄목이다. 의뢰인은 단순한 주택법 위반으로 생각하고 오지만 기록에는 사기와 업무방해가 함께 적혀 있는 경우가 많다. 첫 진술에서 어느 죄목이 적용 가능한지를 파악하고 그에 맞춰 진술의 범위를 정하는 것이 변론의 첫 단계다.”

이희권 · 법무법인 화온 고문변호사 (변협 등록 형사법 전문변호사)

분양권 전매 사건의 형사 관할은 범죄지, 피의자의 주소·거소·현재지다(형사소송법 제4조 제1항). 국토교통부장관의 입주자자격 제한 처분(주택법 제64조 제7항·제65조 제5항)은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 행정심판을 청구하거나(행정심판법 제27조 제1항) 안 날부터 90일 이내에 취소소송을 제기해 다툰다(행정소송법 제20조 제1항). 출석요구서나 사업주체 통지서를 받은 매도인·매수인·알선자의 사건은 법무법인 화온 분양 분쟁 전담센터가 보유 자료와 수사기관에 이미 있는 자료를 나눈 뒤 형사 절차와 사업주체 대응을 함께 설계한다.

이 글은 법무법인 화온 부동산·형사 담당 변호사들이 검토했다.

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