중개대상물 확인·설명서와 공인중개사 손해배상 책임: 임차인 보증금 청구 대응과 과실상계

공인중개사 손해배상 책임의 성립 요건: 제30조 제1항과 책임 주체

공인중개사 손해배상 책임은 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때 성립한다.

이 글의 조문은 공인중개사법 [시행 2026. 8. 28.] [법률 제21409호], 같은 법 시행령 [시행 2026. 8. 28.] [대통령령 제36590호], 민법 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호] 기준이다. 공인중개사법 제30조 제1항이 책임의 근거이고, 임차인 측 소장은 이 조항과 민법 제750조의 불법행위, 중개계약의 채무불이행을 선택적으로 함께 적기도 한다(대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결의 청구 구조).

실무에서 ‘중개사고’라고 부르는 이 유형의 공인중개사 책임은 주체부터 가린다. 먼저 책임의 주체는 ‘개업공인중개사’다. 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결은 구 부동산중개업법 제19조 제1항(현행 제30조 제1항)의 책임을 지는 사람은 중개업자에 한정되므로 중개업자나 그 보조원이 아닌 사람에게는 이 조항의 책임을 물을 수 없다고 판단했다. 소속공인중개사와 중개보조원의 업무상 행위는 공인중개사법 제15조 제2항에 따라 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다. 중개보조원이 현장을 안내하고 설명했더라도 공인중개사법 제30조 제1항의 피고는 개업공인중개사가 되는 이유다.

‘과실’은 두 조문과 대법원이 인정한 선량한 관리자의 주의 기준으로 판단한다. 두 조문은 공인중개사법 제29조 제1항의 신의·성실 의무와 제25조 제1항의 확인·설명의무다. 대법원은 중개업자와 중개의뢰인의 관계를 민법상 위임과 유사하다고 보고 선량한 관리자의 주의로 권리관계를 조사·확인해 설명할 의무를 인정한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결). 조사·확인 의무가 없는 사항이라도 계약 체결 여부를 정하는 데 중요한 사항에 관하여 그릇된 정보를 확인하지 않은 채 진실인 것처럼 전달했다면 의무 위반이 된다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결).

공인중개사 확인·설명의무의 범위: 등기부 밖 선순위 보증금·공동근저당·신탁까지

공인중개사 확인·설명의무의 범위는 공인중개사법 제25조 제1항과 시행령 제21조 제1항이 정한 사항이고, 대법원은 임대차 중개에서 다른 임차인의 보증금까지 포함시킨다.

공인중개사법 제25조 제1항은 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지·권리관계와 법령상 거래·이용제한 사항을 확인해 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등 근거자료를 제시하도록 정한다. 같은 조 제2항은 그 확인을 위해 임대의뢰인에게 자료를 요구할 수 있다고 정한다. 임차인 측 청구와 전세사기 공인중개사 책임 사건에서 다투어지는 것은 이 범위가 등기부 밖까지 미치는지다.

주택 유형과 권리관계에 따라 쟁점이 달라지므로 소장이나 공제금 청구를 받은 중개사의 상담은 확인·설명서 원본을 함께 읽는 데서 시작한다. 절차는 부동산·건설 전담센터에 있다.

같은 법리는 세 방향으로 넓어졌다. 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결은 확인·설명서에 ‘임차보증금 총액 6억 원(임대인 구두 확인)’이라고 적은 중개업자가 주택 규모와 세대수, 시세에 비추어 그 금액이 실제와 다를 수 있음을 알 수 있었는데도 부정확할 가능성을 알리지 않은 것은 선량한 관리자의 주의를 다하지 않은 것이라고 판단했다. 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결은 임대인이 가구별 자료 공개를 거부한 사실을 적었더라도 임대인이 구술한 선순위 보증금 총액을 그대로 적어 실제와 다르게 전달했다면 그릇된 정보를 전달한 것이라고 판단했다. 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결은 다세대주택의 여러 구분건물에 공동근저당권이 설정된 경우 민법 제368조의 배당 결과를 판단하는 데 필요하므로 다른 세대의 선순위 권리와 임차인의 보증금·기간까지 확인·설명해야 한다고 판단했다. 같은 판결은 다세대는 다가구와 달라 그 의무가 없다고 본 원심을 파기했다. 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결은 신탁 부동산에서 신탁원부를 제시하고 수탁자의 승낙이 없으면 임차권으로 대항할 수 없다는 법적 의미까지 설명할 의무를 인정했다.

범위의 한계를 정한 판결도 있다. 대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결은 매수인이 인수한 보증금 반환채무가 면책적 인수인지 이행인수인지 가리는 일은 변호사법 제3조의 법률사무이므로, 그릇된 정보를 전달한 특별한 사정이 없는 한 그 법적 성격을 설명하지 않았다는 이유만으로 의무 위반이 되지 않는다고 판단했다. 피고 측 답변서는 임차인이 주장하는 사항이 제25조 제1항과 시행령 제21조 제1항의 확인·설명 사항인지, 그 사항에 관하여 그릇된 정보를 전달한 사실이 있는지를 먼저 가른다.

중개대상물 확인·설명서 작성 기준: ‘실제 권리관계’란과 자료 요구 불응 기재

중개대상물 확인·설명서는 공인중개사법 제25조 제3항에 따라 거래계약서를 작성할 때 확인·설명사항을 적어 거래당사자에게 교부하고 3년간 보존하는 서면이다.

서식은 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호(주거용 건축물)이고, 주택 임대차 중개에는 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제3호의2와 제10호부터 제12호까지가 추가로 적용된다. 실무에서 ‘확인설명서’라고 줄여 부르는 이 서면에서 소송에 읽히는 칸은 ‘권리관계’란과 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란 두 곳이다. 주택 임대차 확인·설명서에서 소송 중 다투어지는 항목은 아래 표의 다섯 가지다.

임대차계약을 체결하려는 사람도 주택임대차보호법 제3조의6 제4항에 따라 임대인의 동의를 받아 확정일자·보증금 정보를 요청할 수 있다.

자료 요구 불응 기재는 면책 조항이 아니다. 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결의 중개업자는 임대인이 구술한 총액과 함께 ‘가구별 임차보증금과 임차기간에 관한 내용은 임대인이 자료공개 거부함’이라고 적었지만, 그 금액이 부정확할 수 있음을 알리지 않아 책임을 면하지 못했다. 소송에서 피고 측이 내는 증거는 확인·설명서 원본, 임대인에게 자료를 요구한 문자·녹취, 임차인에게 제시한 등기사항증명서·건축물대장·전입세대확인서 사본이다.

공인중개사 손해배상 범위: 상당인과관계와 과실상계

공인중개사 손해배상 소송의 배상 범위는 의무 위반과 보증금 미회수 사이의 상당인과관계, 그리고 임차인의 부주의를 참작하는 과실상계로 정해진다.

인과관계 다툼의 방향은 두 가지다. 설명이 빠진 금액을 더해 계산해도 임차인이 같은 순위에서 배당받지 못했을 것이라는 계산과, 매각가 하락이나 계약 뒤의 사정이 손해의 원인이라는 주장이다. 다만 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결은 임대인의 근저당 말소 약정 불이행과 다른 임차인의 우선변제가 경합해 손해가 생긴 사안에서도 인과관계를 인정했으므로, 임대인의 약정 불이행만을 들어 인과관계를 부정하는 주장은 받아들여지지 않았다.

과실상계는 민법 제396조와 이를 불법행위에 준용하는 민법 제763조가 근거다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 중개업자에게 조사·확인 의무가 있더라도 거래당사자 본인의 조사·확인 책임이 전부 중개업자에게 넘어가는 것은 아니므로 중개의뢰인의 부주의가 손해 발생이나 확대의 원인이 되었다면 과실상계를 할 수 있다고 판단하고, 협회의 책임을 전부 인정한 원심을 파기했다. 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결도 임차인이 신탁등기 말소 전에 보증금을 먼저 지급한 사정을 책임 제한 사유로 참작할지는 별론으로 하고, 그 사정만으로 인과관계가 끊어지지 않는다고 적었다. 피고 측은 임차인이 등기사항증명서와 전입세대확인서를 직접 열람했는지, 특약으로 선순위 말소나 신탁 해지를 조건으로 걸고도 이행 전에 잔금을 지급했는지를 과실상계 사유로 정리한다.

과실상계가 막히는 경우가 있다. 대법원 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결은 피해자의 부주의를 이용해 고의로 불법행위를 저지른 사람이 그 부주의를 이유로 책임 감경을 주장하는 것은 허용되지 않는다고 판단했다. 중개업자의 고의 불법행위 사안에서 협회의 과실상계 주장이 배척된 것이다.

공인중개사협회 공제와 행정처분: 1건당 한도, 과실비율, 과태료·업무정지

한국공인중개사협회 공제는 공인중개사법 제30조 제3항과 제42조에 따라 개업공인중개사의 배상책임을 보장하는 제도로서 공제사고 1건당 공제가입금액이 한도다.

보장금액은 공인중개사법 시행령 제24조 제1항에 따라 법인은 4억 원 이상, 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억 원 이상이다. 임차인 측이 협회를 공동피고로 넣는 이유는 공인중개사법 제42조 제1항의 공제사업이 제30조의 책임을 보장하기 때문이다.

공제의 법적 성격은 대법원 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결이 정리했다. 공제는 상호보험과 유사하고 중개업자의 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진다. 그래서 ‘공제가입금액을 한도로 한다’는 약관 조항은 공제기간 전체의 총한도가 아니라 공제사고 1건당 보상 한도로 해석된다. 중개업자가 협회를 기망해 공제계약을 체결했더라도 협회는 그 취소나 무효로 거래당사자에게 대항할 수 없다. 공제금청구권의 소멸시효는 상법 제662조에 따라 3년이다. 공제사고 발생 여부가 객관적으로 분명하지 않으면 그 시효는 청구권자가 발생을 알았거나 알 수 있었던 때부터 진행한다. 개업공인중개사 본인에 대한 불법행위 청구는 민법 제766조 제1항에 따라 손해 및 가해자를 안 날부터 3년, 같은 조 제2항에 따라 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸한다. 같은 판결이 인용한 당시 공제약관은 협회가 보상하는 범위를 거래당사자가 입은 손해 중 공제가입 회원의 과실비율에 해당하는 금액으로 정했다. 협회가 공시한 현행 약관(2022. 11. 14. 개정) 제2조 제2항도 과실비율에 해당하는 금액을 보상 범위로 두는 문언으로 공시되어 있다. 따라서 중개사 측이 다툰 과실상계 비율은 협회의 보상 범위에도 이어진다.

공제금은 협회가 거래당사자에게 지급하는 돈이지 중개사의 책임 자체를 없애는 돈이 아니다. 협회와 가입자 사이의 정산은 공제규정이 정한다. 따라서 중개사 측은 인과관계와 과실비율 다툼을 협회에만 맡겨 두지 않는다. 한편 민사 청구와 별개로 등록관청의 행정처분이 병행될 수 있다. 제25조 제1항을 위반해 성실·정확하게 확인·설명하지 않거나 근거자료를 제시하지 않으면 공인중개사법 제51조 제2항 제1호의6에 따라 500만 원 이하의 과태료가 부과되고, 확인·설명서를 교부·보존하지 않거나 서명·날인하지 않으면 제39조 제1항 제6호·제7호에 따라 6개월 범위에서 업무정지를 명할 수 있다. 업무정지처분은 사유가 발생한 날부터 3년이 지나면 할 수 없다(제39조 제3항).

중개사 측 사건에서 사무소가 먼저 확인하는 세 가지

중개사 측 사건에서 사무소가 먼저 확인하는 것은 비어 있는 자료, 성립과 범위 중 어디에서 다툴지 정하는 첫 판단, 하지 않는 대응 세 가지다.

가장 자주 비는 자료는 임대인에게 다른 임차인의 보증금과 기간 자료를 요구한 기록이다. 조문 구조상 자료 요구가 전제이므로, 확인·설명서에 ‘임대인 고지에 의함’이라고 적혀 있어도 요구한 문자나 녹취가 남아 있지 않으면 시행령 제21조 제2항의 불응 기재로 평가받기 어렵다. 다음으로 첫 판단은 임차인이 주장하는 미설명 사항이 제25조 제1항의 확인·설명 사항인지, 아니면 대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결이 말한 법률사무에 속하는 사항인지다. 확인·설명 사항이면 상당인과관계와 과실상계로 다툼을 옮기고, 법률사무에 속하면 그릇된 정보를 전달한 특별한 사정이 없다는 점을 다툰다. 반대로 하지 않는 대응은 아래 세 가지다. 확인·설명서를 사후에 보완해 제출하지 않는다. 임대인의 반환채무 불이행만을 들어 책임 전부를 부인하는 답변서를 내지 않는다. 공제에 가입되어 있으니 소송 결과가 중개사와 무관하다고 안내하지 않는다.

“중개사 측 사건에서 제가 먼저 보는 것은 확인·설명서 원본과, 그 서류를 쓰기 전에 임대인에게 무엇을 요구했는지입니다. 다가구와 공동근저당 사안은 대법원이 등기부 밖의 보증금까지 확인할 의무를 인정하고 있기 때문에, 성립 단계만 다투기보다 빠진 금액을 더해 배당을 다시 계산하고 임차인이 직접 확인할 수 있었던 사정을 정리하는 것이 범위 단계 다툼의 순서입니다.”

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소 · 특전사 법무관 복무)

상담이 필요한 경우는 세 가지다. 임차인이나 협회에서 소장이나 공제금 청구 통지를 받았을 때, 등록관청에서 확인·설명의무 위반을 이유로 한 청문이나 과태료 사전통지를 받았을 때, 협회가 공제금을 지급한 뒤 가입자에게 정산을 요구했을 때다.

이 글은 오정환 대표변호사(前 김앤장 법률사무소 · 부동산 담당)가 썼고, 천재필 대표변호사(제57회 사법시험 수석)와 문동건 변호사가 검토했다.

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