다운계약서 처벌: 과태료·양도세 가산세와 형사책임이 생기는 경우

다운계약서 처벌은 과태료·세금·형사책임 세 종류로 나뉜다

다운계약서 처벌은 거짓 신고 과태료, 양도소득세·취득세 추징과 가산세, 별개 범죄가 성립할 때의 형사책임 세 종류로 나뉜다.

‘다운계약서’는 실제 거래가격보다 낮은 금액을 적은 매매계약서다. 매도인은 양도차익을 줄여 양도소득세를 낮추고, 매수인은 취득세를 낮추는 쪽으로 이해가 맞는다. 반대로 실제보다 높은 금액을 적은 ‘업계약서’는 매수인의 대출 한도를 늘리거나 다음 양도 때 취득가액을 높이는 목적으로 작성된다. 두 계약서 모두 부동산 거래신고 단계에서 거짓 신고가 되고, 세금 단계에서 실지거래가액과 어긋나며, 거기에 다른 사람을 속이는 요소가 붙으면 형사 단계로 넘어간다. 세 단계를 다루는 기관과 조문이 다르므로 제재도 따로 계산된다.

아래 표는 다운계약서에 적용되는 제재를 기관과 근거 조문별로 나눈 것이다.

과태료와 세금은 행정 제재이고 조세포탈죄·사기죄는 형사 절차다. 한 사건에서 세 종류가 함께 진행될 수 있다.

거짓 신고 과태료: 취득가액의 100분의 10 이하와 자진 신고 감면

다운계약서 과태료는 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 자에게 부과되는 해당 부동산 취득가액의 100분의 10 이하의 금액이다.

판본은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 [시행 2024. 5. 17.] [법률 제20194호]다. 거래당사자는 매매계약을 체결하면 실제 거래가격 등을 계약 체결일부터 30일 이내에 부동산 소재지 신고관청에 공동으로 신고해야 한다(같은 법 제3조 제1항). 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 거래에서는 중개사가 신고 의무자다(같은 조 제3항). 다운계약서의 금액으로 신고하면 그 신고 자체가 거짓 신고가 되고, 신고를 거짓으로 한 자에게 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 과태료가 부과된다(같은 법 제28조 제3항). 중개사에게 거짓으로 신고하도록 요구한 거래당사자에게는 500만원 이하의 과태료가 따로 정해져 있다(같은 법 제4조 제1호 · 제28조 제2항 제2호).

다운계약서 사건에서 조사 개시 여부와 자진 신고 시점을 정하는 검토는 법무법인 화온 부동산 분쟁 전담센터가 계약서·거래신고필증·이체 내역을 먼저 읽고 진행한다.

형벌 조항은 범위가 다르다. 같은 법 제26조 제1항은 부당한 이득을 얻을 목적으로 계약을 체결하지 않았는데도 거짓 신고를 하거나, 해제되지 않은 계약을 해제된 것처럼 거짓 신고한 자를 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 매매계약이 실제로 체결된 다운계약서는 이 조항이 정한 행위가 아니므로 거래신고법 안에서는 과태료로 끝난다(조문 구조상 해석). 거짓 신고로 등기부에 사실과 다른 거래가액이 올라가도 형법상 공전자기록등불실기재죄는 성립하지 않는다고 대법원 2013. 1. 24. 선고 2012도12363 판결이 정리했다. 다운계약서 처벌에서 형사책임이 생기는 경우는 다른 법률에서 따로 살핀다.

과태료를 줄이는 방법은 조문에 정해져 있다. 같은 법 시행령 제21조 제1항은 국토교통부장관이나 신고관청의 조사가 시작되기 전에 위반 사실을 단독으로 처음 자진 신고하고 조사가 끝날 때까지 자료 제공에 협조한 자의 과태료를 면제하고, 조사가 시작된 뒤에 단독으로 처음 자진 신고한 자는 조사기관이 증거를 충분히 확보하지 못한 상태에서 협조한 경우에 100분의 50을 감경한다고 정한다. 다만 그 거래와 관련해 국세기본법이나 지방세법 위반 사실이 관계기관에서 조사기관으로 통보된 경우, 자진 신고일부터 과거 1년 안에 3회 이상 감면을 받은 경우에는 감경·면제가 없다(같은 조 제2항). 과태료 부과 자체에도 기간이 있다. 행정청은 질서위반행위가 종료된 날부터 5년이 지나면 과태료를 부과할 수 없다(질서위반행위규제법 제19조 제1항).

양도소득세와 취득세: 비과세 배제, 가산세 40%, 부과제척기간 10년

다운계약서가 확인되면 양도소득세는 실지거래가액으로 다시 계산되고, 비과세·감면은 차액 범위에서 배제되며, 부정행위에 해당하면 가산세 40%가 더해진다.

판본은 소득세법 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21221호], 국세기본법 [시행 2026. 10. 2.] [법률 제21987호]다.

소득세법 제91조 제2항은 토지·건물과 부동산에 관한 권리를 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우, 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 일정 금액을 뺀다고 정한다. 비과세라면 비과세 규정을 적용하지 않았을 때의 산출세액과 계약서 금액·실지거래가액의 차액 중 적은 금액을, 감면이라면 감면세액과 그 차액 중 적은 금액을 뺀다. 1세대 1주택 비과세를 받은 매도인이라도 다운계약서를 적었다면 차액 범위에서 세금을 내게 된다. 이 조항의 주어는 ‘거래당사자’이므로 매수인이 뒤에 같은 부동산을 양도할 때에도 같은 배제가 적용된다.

가산세와 제척기간은 국세기본법이 정한다. 부정행위로 과소신고한 경우의 가산세는 부정행위로 인한 과소신고납부세액의 100분의 40이고(국세기본법 제47조의3 제1항 제1호 가목), 부정행위로 신고 자체를 하지 않은 경우도 무신고납부세액의 100분의 40이다(같은 법 제47조의2 제1항 제1호). 납세자가 부정행위로 국세를 포탈한 경우 부과제척기간은 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년이다(같은 법 제26조의2 제2항 제2호). 여기서 부정행위는 조세범 처벌법 제3조 제6항에 해당하는 행위를 말하고(국세기본법 시행령 제12조의2 제1항), 그 제2호가 ‘거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취’다. 다운계약서는 조문 구조상 이 거짓 문서 작성에 해당할 수 있고, 과세관청이 40% 가산세와 10년 제척기간을 적용하는 근거가 여기에 있다. 다툼은 그 계약서가 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위였는지에서 생긴다.

매수인 쪽의 세금은 취득세다. 다운계약서 금액으로 취득세를 신고했다면 과소신고이고, 사기나 그 밖의 부정한 행위로 과소신고한 경우의 가산세는 부정과소신고납부세액의 100분의 40이다(지방세기본법 제54조 제2항 제1호). 부정행위로 지방세를 포탈한 경우의 부과제척기간은 10년이다(같은 법 제38조 제1항 제1호). 거짓으로 문서를 작성하거나 받는 행위가 부정행위의 유형으로 같은 조 제5항 제2호에 적혀 있다.

아래 표는 매도인과 매수인에게 각각 적용되는 세금 조항을 정리한 것이다.

매수인이 취득 당시 확인한 실지거래가액은 원칙적으로 취득가액이 되지만, 전 소유자의 양도가액이 경정되는 경우는 제외된다(소득세법 제97조 제7항 제1호).

형사책임이 생기는 경우: 조세포탈, 대출 기망과 공인중개사 행정처분

다운계약서 작성 자체는 과태료 대상이고, 형사책임은 조세포탈이나 금융기관 기망처럼 별개의 구성요건이 성립할 때 생긴다.

판본은 조세범 처벌법 [시행 2021. 1. 1.] [법률 제17761호], 형법 [시행 2026. 10. 2.] [법률 제22007호]다. 조세포탈죄는 다운계약서로 세금이 실제로 줄어든 경우에 문제 된다. 사기나 그 밖의 부정한 행위로 조세를 포탈한 자는 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하의 벌금에 처하고(조세범 처벌법 제3조 제1항), 포탈세액이 3억원 이상이면서 신고·납부해야 할 세액의 100분의 30 이상이거나 포탈세액이 5억원 이상이면 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배 이하의 벌금이다(같은 항 단서). 징역형과 벌금형은 함께 선고될 수 있다(같은 조 제2항). 양도소득세처럼 납세자가 신고·납부하는 조세의 포탈은 신고·납부기한이 지난 때에 기수가 된다(같은 조 제5항 제2호). 포탈세액이 연간 5억원 이상이면 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제8조 제1항이 적용되어 3년 이상의 유기징역, 10억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역이 법정형이 되고 포탈세액의 2배 이상 5배 이하의 벌금이 병과된다(같은 조 제2항). 법정신고기한이 지난 뒤 2년 이내에 수정신고를 하거나 6개월 이내에 기한 후 신고를 하면 형을 감경할 수 있다(조세범 처벌법 제3조 제3항).

사기죄는 누구를 속였는지로 정해진다. 매도인과 매수인이 금액을 함께 정해 적은 다운계약서에서는 두 당사자 사이에 속은 사람이 없으므로 형법 제347조의 기망이 성립하지 않는다(조문 구조상 해석). 반면 업계약서의 금액을 근거로 금융기관에서 실제 담보가치를 넘는 대출을 받았다면 금융기관을 속여 재산상 이익을 얻은 것이 되어 사기죄가 문제 된다. 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다(형법 제347조 제1항). 개정 전에 한 행위에는 형법 제1조 제1항에 따라 개정 전 법정형인 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용된다. 이때 계약서를 함께 작성한 상대방이 대출 목적을 알고 가담했는지가 공범 성립의 쟁점이다.

두 범죄의 공소시효는 다르다. 조세포탈죄의 공소시효는 7년이고(조세범 처벌법 제22조), 금융기관을 속인 사기죄는 법정형이 장기 20년 이하의 징역이므로 10년이다(형사소송법 제249조 제1항 제3호).

공인중개사에게는 별도의 제재가 있다. 개업공인중개사는 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성해서는 안 된다(공인중개사법 제26조 제3항). 위반하면 등록관청은 중개사무소 개설등록을 취소할 수 있고(같은 법 제38조 제2항 제7호), 6개월의 범위에서 업무정지를 명할 수 있다(같은 법 제39조 제1항 제11호). 중개사가 제안한 다운계약서라도 거래당사자의 과태료와 세금이 면제되지는 않는다. 중개사의 손해배상 책임 범위는 공인중개사 손해배상 책임의 범위 글에 정리했다.

소명 통지를 받은 뒤의 순서: 조사 개시 여부와 자진 신고의 시점

소명 통지를 받은 뒤의 순서는 조사 개시 여부 확인, 과태료 자진 신고 여부 결정, 양도소득세 수정신고 검토의 세 단계로 진행된다.

어느 기관에서 먼저 연락이 왔는지에 따라 선택할 수 있는 감면 조항이 달라진다.

화온이 이 사안에서 가장 먼저 확인하는 자료는 매매 대금 이체 내역과 거래신고필증이다. 계약서는 당사자가 보관하고 있어도 신고필증 사본이나 이체 내역이 없는 경우가 많고, 차액의 크기가 비과세 배제 금액을 정하고 과태료 부과기준(시행령 별표 3)의 적용에도 쓰이므로 상담 전에 두 자료를 찾아 둔다. 그다음 판단은 신고관청의 조사와 세무서의 통보 중 어느 쪽이 먼저 진행되었는지다. 반대로 하지 않는 것은 통지를 받은 뒤 상대방 당사자와 금액을 맞추려고 연락하는 일이다. 그 연락 기록이 조세범 처벌법 제3조 제6항의 적극적 행위를 뒷받침하는 자료로 쓰일 수 있다.

과태료 자진 신고서와 위반행위 입증 서류는 조사기관에 제출하고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제21조 제3항), 양도소득세 수정신고는 관할 세무서에 한다. 계약서·거래신고필증·이체 내역을 갖춘 사건은 법무법인 화온 부동산 분쟁 전담센터가 두 신고의 순서와 소명서를 함께 준비한다.

이 글은 법무법인 화온 부동산·형사 담당 변호사들이 검토했다.

“다운계약서 사건에서 금액 차이는 이미 이체 내역으로 확인된 상태로 상담이 시작된다. 남은 쟁점은 어느 조항의 기간 안에 있는지다. 과태료는 5년, 양도소득세는 10년, 조세포탈죄는 7년이 각각 따로 계산되므로 계약일과 신고일을 먼저 적는다.”

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소 · 특전사 법무관 복무)

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