부동산 매매 사기: 형법 제347조 적용 + 등기 흠결·다운계약서 사건의 정밀 변론
부동산 매매 사기는 형법 제347조 사기죄 사건이면서 동시에 민사 사건으로 진행된다. 민법 제186조가 등기를 물권 변동의 효력 요건으로 정하므로 등기부의 갑구·을구를 어디서 짚느냐가 청구의 내용을 정한다. 다운계약서·업계약서는 사기죄 유형과 달리 거래신고 과태료와 세법의 문제이므로 별도 글에 정리했다.
핵심 법리: 형사와 민사가 한 사건에서 함께 작동하는 구조
부동산 매매 사기는 매도인의 기망을 처벌하는 형사 절차와 매수인의 손해를 회복하는 민사 절차가 한 사건에서 함께 진행되는 분야다.
두 절차는 입증의 기준과 기간이 다르다. 형사 절차는 매도인에게 기망의 고의가 있었는지를 다투고, 민사 절차는 매도인이 처벌을 받든 받지 않든 매수인이 지급한 대금과 손해를 돌려받는 길이다. 어느 한쪽만 진행하면 사건의 절반만 정리되므로 두 절차를 같은 기간에 설계한다.
아래 표는 부동산 매매 사기 사건에 적용되는 법령을 역할별로 정리한 것이다.
| 법령 | 역할 | 처벌·효력 |
|---|---|---|
| 형법 제347조 제1항(사기) | 매도인의 기망 행위 처벌 | 20년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금 |
| 민법 제186조(부동산 물권 변동) | 등기를 효력 발생 요건으로 | 등기가 없으면 물권 변동 없음 |
| 민법 제108조(통정허위표시) | 형식만 갖춘 거짓 거래의 무효 | 거래 자체 무효 |
| 민법 제110조(사기에 의한 의사표시) | 사기로 한 매매의 취소 | 의사표시 취소·원상회복 |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제3항 | 거짓 거래신고 제재 | 취득가액의 100분의 10 이하 과태료 |
| 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 | 명의신탁 등기 금지 | 명의신탁자 5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금 |
형법 제347조의 법정형은 2025년 12월 개정으로 상향된 것이다. 개정 전 법정형은 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이었다.
이중매매나 등기 흠결이 확인된 뒤 형사고소와 민사 청구를 어떤 순서로 낼지는 법무법인 화온 부동산 분쟁 전담센터가 등기부등본과 계약서를 먼저 읽고 정한다.
형법 제347조 제1항([시행 2026. 10. 2.] [법률 제22007호])은 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자를 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다. 부동산 매매에서는 주로 세 가지 모습으로 문제 된다. 자기 소유가 아닌 부동산을 자기 것처럼 매도한 경우, 같은 부동산을 여러 사람에게 매도한 경우, 권리관계나 사실관계의 흠을 숨기고 매도한 경우다. 다만 세 경우 모두 매도인이 매수인의 의사결정에 영향을 미치는 중요한 사실을 거짓으로 알렸거나 알려야 할 사실을 알리지 않았다는 점이 입증되어야 한다. 대법원은 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 그 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우 신의칙상 고지의무가 인정되어, 이를 알리지 않은 부작위도 기망에 해당한다고 보았다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결).
어느 법정형이 적용되는지는 사건이 확인된 날이 아니라 범죄행위를 한 날로 정해진다(형법 제1조 제1항). 매도인이 매매 대금을 받은 날이 개정 법률 시행 전인지 뒤인지부터 확인하는 이유다. 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항이 적용되어 5억원 이상 50억원 미만은 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상은 무기 또는 5년 이상의 징역이 법정형이 되므로 매매 대금이 큰 사건은 이득액 계산을 함께 한다.
민법은 다른 조문으로 작동한다. 우선 거래 자체가 통정허위표시(민법 제108조)로 무효이면 매매 대금의 반환을 부당이득반환청구로 구하고, 사기에 의한 의사표시(민법 제110조)를 취소한 경우에도 같은 효과가 생긴다. 거래가 반사회질서의 법률행위(민법 제103조)에 해당하면 처음부터 무효이고 매수인은 지급한 대금의 반환을 구한다. 그런데 등기는 이 모든 청구의 전제다. 민법 제186조는 법률행위로 인한 부동산 물권의 득실변경이 등기하여야 효력이 생긴다고 정하므로, 잔금을 모두 치렀어도 등기가 이전되지 않았다면 매수인은 아직 소유자가 아니고, 매수인이 모르는 사이에 제3자에게 등기가 넘어가 있다면 그 등기를 말소하지 않는 한 권리가 회복되지 않는다.
부동산 매매 사기의 여섯 가지 모습
부동산 매매 사기는 이중매매·기획부동산·등기 흠결·다운계약서·명의신탁·시세 조작의 여섯 유형으로 나뉘고, 유형마다 적용 법령이 다르다.
자기 사건이 어느 유형에 해당하는지에 따라 형사고소의 죄명과 민사 청구의 내용이 정해진다. 아래 표는 여섯 유형과 적용 법리를 정리한 것이다.
| 유형 | 구체적인 모습 | 적용 법리 |
|---|---|---|
| 이중매매 | 같은 부동산을 여러 사람에게 매도 | 형법 제347조 사기 또는 제355조 제2항 배임 + 민법 제186조 등기 우선 |
| 기획부동산 | 가치 없는 임야·전답을 개발 호재가 있는 것처럼 매도 | 형법 제347조 사기 + 민법 제103조 반사회질서 |
| 등기 흠결 | 매도인이 진정한 소유자가 아닌 경우 | 민법 제186조 + 형법 제347조(흠결을 알고 매도한 때) |
| 다운계약서·업계약서 | 실제 거래가격과 다른 금액으로 계약서 작성 | 부동산 거래신고 등에 관한 법률 + 소득세법·조세범 처벌법 |
| 명의신탁 | 실권리자가 아닌 사람의 이름으로 등기 | 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조·제7조 |
| 시세 조작·허위 매물 | 가공의 거래로 시세를 만들어 매도 | 형법 제347조 사기 |
다운계약서·업계약서는 매도인과 매수인 사이에 속은 사람이 없으므로 두 당사자 사이의 사기죄가 아니라 과태료와 세금의 문제로 다루어진다(조문 구조상 해석).
이중매매가 가장 전형적이다. 매도인이 매수인 갑과 계약을 체결하고 계약금이나 중도금을 받은 뒤, 잔금 전에 같은 부동산을 매수인 을에게 매도해 등기를 먼저 넘기는 사건이다. 민법 제186조에 따라 등기를 먼저 마친 을이 소유자가 되고 갑에게는 대금 반환과 손해배상 청구가 남는다. 매도인이 갑과 계약할 당시부터 소유권을 이전할 의사 없이 대금을 받았음이 입증되면 형법 제347조의 사기죄가 문제 되고, 중도금을 받은 뒤 다른 사람에게 등기를 넘긴 경우는 형법 제355조 제2항의 배임죄가 문제 된다. 대법원은 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이르면 매도인은 배임죄의 타인의 사무를 처리하는 자에 해당하고, 그 뒤 제3자에게 처분해 등기를 마쳐 주면 배임죄가 성립한다고 보았다(대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 판결).
기획부동산은 개발 가능성이 사실상 없는 임야나 전답을 곧 개발이 시작될 것처럼 광고해 매도하는 유형이다. 매도인 측의 적극적 기망이 입증되면 사기죄가 문제 된다. 또한 거래 자체가 민법 제103조의 반사회질서 법률행위로 무효 판단을 받을 수 있다. 같은 매도인에게 피해를 입은 다른 매수인이 함께 있는 경우가 많으므로 고소와 소송을 묶어 진행하는지를 먼저 정한다.
등기 흠결은 매도인이 등기명의자였어도 그 등기가 원래 무효이거나 매도인이 등기 뒤에 권리를 잃은 경우다. 매수인은 그 매도인으로부터 매수해도 진정한 소유권을 취득하지 못한다. 매도인이 흠결을 알면서 매도했다면 사기죄가 문제 된다. 명의신탁은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조가 직접 적용되는 유형으로, 명의신탁약정과 그에 따른 등기로 이루어진 물권변동은 무효이고(같은 법 제4조 제1항·제2항), 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다(같은 법 제7조 제1항·제2항). 배우자 명의 등기에는 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 없는 경우에 한해 같은 법 제8조 제2호의 특례가 있고, 이혼 절차에서 재산분할과 함께 문제 되는 경우는 명의신탁 부동산과 이혼 재산분할 글에서 다룬다.
“부동산 매매 사기 사건의 첫 자료는 매매계약서가 아니라 등기부등본의 갑구와 을구다. 갑구에는 소유권 이전의 내역이, 을구에는 저당권이나 가압류 같은 권리 제한이 적혀 있다. 계약서가 정상적으로 작성되었어도 등기부에 다른 이름이 올라와 있거나 매도인이 알리지 않은 가압류가 잡혀 있다면 청구의 내용이 달라진다.”
오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소 · 특전사 법무관 복무)
등기의 흠결: 권리의 시작과 끝이 등기에 있다
민법 제186조는 법률행위로 인한 부동산 물권의 득실변경이 등기하여야 효력이 생긴다고 정하므로, 등기가 없는 매수인은 잔금을 치렀어도 소유자가 아니다.
반대로 등기를 마친 매수인은 그 시점부터 소유자이고, 매매계약서의 효력이 다투어지는 사건에서도 등기는 일단 효력을 가진다. 등기 흠결의 다툼이 가장 자주 생기는 구간은 계약 체결일과 잔금일 사이다. 매수인이 계약 직후 가등기를 설정해 두면 매도인이 그 사이에 다른 사람에게 매도해도 가등기에 기초한 본등기가 뒤의 등기에 우선한다. 가등기를 설정하지 않은 매수인은 잔금 전에 매도인이 등기를 넘기는 일을 막을 방법이 없고, 이중매매 사건의 상당수가 이 가등기의 부재에서 생긴다.
등기의 말소를 구하는 청구도 사건의 중심이다. 부정한 방법으로 이루어진 등기는 무효이고 진정한 권리자는 그 등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만 말소 청구가 인정되려면 그 등기가 어떤 점에서 무효인지를 입증해야 하고, 무효 사유가 인정되더라도 제3자가 선의·무과실로 그 등기에 기초해 새로운 권리를 취득한 경우에는 그 제3자에게 무효를 주장하지 못하는 경우가 있다. 등기 말소 사건에서 처분금지가처분으로 등기의 변동을 먼저 막아 두는 이유가 여기에 있다.
등기부의 갑구와 을구는 거래 전에도 읽어야 한다. 계약 체결 전에 등기부등본을 발급받아 갑구의 이전 내역이 자연스러운지, 을구에 알리지 않은 권리 제한이 있는지를 살피고, 잔금일에 다시 발급받아 그 사이에 변동이 없었는지 확인한다. 가등기 설정에는 매도인의 협조가 필요하므로 계약서에 가등기 설정에 협조한다는 조항을 넣어 두고, 매도인이 협조하지 않으면 처분금지가처분으로 등기의 변동을 막는다.
다운계약서·업계약서: 행정처벌과 형사처벌의 결합
다운계약서·업계약서 유형은 두 당사자 사이의 사기죄가 아니라 부동산 거래신고 등에 관한 법률과 세법이 적용되는 사건이다.
거래신고 단계에서는 신고관청이 취득가액의 100분의 10 이하 범위에서 과태료를 부과한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제3항). 거짓 거래가액이 등기되어도 공전자기록등불실기재죄는 성립하지 않는다(대법원 2013. 1. 24. 선고 2012도12363 판결).
과태료 자진 신고 감면과 가산세, 조세포탈죄와 공소시효는 다운계약서 처벌: 과태료·양도세 가산세와 형사책임이 생기는 경우 글에 정리했다.
매수인 권리 회복의 다섯 단계
매수인의 권리 회복은 가압류·가처분, 본안소송, 등기 말소, 형사고소, 손해배상의 다섯 단계로 진행된다.
처분금지가처분이 등기되면 그 뒤의 등기 변동은 가처분권자에게 효력이 없다. 형사 절차에서 인정된 사실은 민사 절차의 입증 자료가 된다.
가압류와 형사고소를 묶어 편취 고의를 입증하는 방법과 불송치·불기소 뒤의 이의신청·항고·재정신청은 사기 피해금 회수, 고소가 민사 분쟁으로 끝나지 않으려면 글에 정리했다.
화온이 이 사안에서 가장 먼저 확인하는 자료는 새로 발급한 등기부등본이다. 상담 때 가져오는 등기부등본은 계약 당시 것이고 그 뒤의 변동이 빠져 있는 경우가 많으므로, 상담 전날 발급한 등본으로 갑구·을구를 다시 읽는다. 그다음 판단은 매도인에게 가압류할 재산이 남아 있는지다. 반대로 하지 않는 것은 고소장 접수 전에 매도인에게 대금 반환을 독촉하는 연락이다. 그 연락이 매도인에게 재산을 처분할 시간을 주고, 뒤의 고소에서 대금 반환을 둘러싼 민사 분쟁으로 읽힐 수 있다.
부동산 매매 사기 사건의 형사고소는 관할 경찰서에, 가압류·가처분과 본안소송은 관할 지방법원에 낸다. 형법 제347조 제1항의 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이 법정형이다. 등기부등본과 계약서, 이체 내역을 갖춘 사건은 법무법인 화온 부동산 분쟁 전담센터가 고소장과 보전처분 신청서를 함께 준비한다.
이 글은 법무법인 화온 부동산·형사 담당 변호사들이 검토했다.
