상가임대차보호법 10년 계약갱신요구권과 묵시적 갱신, 권리금 기준

상가임대차보호법 10년은 최초 계약을 포함한 전체 기간의 상한이다

상가임대차보호법 10년은 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 전체 임대차 기간의 상한이다. 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 제1항은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정한다. 제2항은 그 권리를 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정한다. 처음 2년으로 계약했다면 그 2년을 포함해 10년이 될 때까지 갱신을 요구할 수 있다는 뜻이다.

임대인이 거절할 수 있는 사유는 제1항 각 호에 여덟 가지로 열거되어 있다. 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실(1호), 거짓이나 부정한 방법의 임차(2호), 합의에 따른 상당한 보상 제공(3호), 동의 없는 전대(4호), 고의·중과실 파손(5호), 멸실(6호), 철거·재건축을 위한 점유 회복 필요(7호), 그 밖에 의무의 현저한 위반이나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유(8호)다. 주택과 달리 임대인의 실거주는 거절 사유에 없다. 1호는 「연체한 사실이 있는」이라고 적혀 있어 요구 시점에 밀린 돈이 없어도 기간 중 한 번 3기분에 이른 적이 있으면 사유가 된다.

2018년 10월 16일 전에 체결한 계약은 5년이 적용될 수 있다

상가임대차보호법 10년은 2018년 10월 16일에 시행된 개정 규정이고 그 전의 상한은 5년이었다. 법률 제15791호 부칙 제2조는 제10조 제2항의 개정 규정을 「이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다」고 정한다. 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결은 이 문구를 2018년 10월 16일 이후 처음 체결된 임대차, 또는 그 전에 체결되었더라도 그날 이후 그 이전에 인정되던 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차로 읽었다. 개정법 시행 뒤에 구법의 5년이 지나 갱신되지 않고 만료된 임대차는 여기에 포함되지 않는다.

사건을 받으면 화온은 조문보다 계약서의 체결일과 마지막 갱신 합의 날짜를 2018년 10월 16일과 먼저 대조한다. 그날 이후 서명이나 문자로 갱신을 합의한 기록이 있으면 10년으로 계산하고, 5년이 지난 뒤 아무 합의도 하지 않고 이어졌다면 갱신요구권이 아니라 묵시적 갱신의 문제로 다시 본다. 「그냥 계속 있었다」는 진술만 남은 사건이 많아, 임대료가 오른 시점의 문자와 입금 내역으로 합의 갱신인지 자동 연장인지를 가른다.

상가 묵시적 갱신은 1년씩 이어지고 10년 제한을 받지 않는다

상가 묵시적 갱신은 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았을 때 같은 조건으로 1년 다시 계약된 것으로 보는 제도이고, 제10조 제4항이 정한다. 임차인이 요구해서 생기는 계약갱신요구권과 달리 임대인이 통지하지 않아 생기므로, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결은 전체 임대차 기간을 제한하는 제10조 제2항이 이 법정 갱신에는 적용되지 않는다고 판단했다. 상가임대차보호법 10년이 지났더라도 임대인이 기간 안에 통지하지 않으면 1년씩 이어진다.

묵시적 갱신 상태의 임차인은 제10조 제5항에 따라 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다. 임대인 쪽에는 그런 조항이 없어 1년의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 통지해야 다음 갱신을 막을 수 있다. 상가 임대차 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 경우도 상가건물임대차보호법 제9조(임대차기간 등)에 따라 1년으로 보므로 계산의 출발점은 같다.

갱신할 때 상가 임대료 인상은 5%까지이고 환산보증금을 넘으면 상한이 없다

상가임대차보호법 10년 안에서 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보되 차임과 보증금은 제11조의 범위에서 올리거나 내릴 수 있다. 상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) 제1항은 조세·공과금·경제 사정의 변동으로 차임이 상당하지 않게 된 경우에 증감을 청구할 수 있게 하면서 증액은 대통령령의 비율을 넘지 못한다고 정하고, 시행령 제4조가 그 비율을 청구 당시 차임이나 보증금의 100분의 5로 정한다. 제2항에 따라 계약이나 증액 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없다.

이 5% 상한에는 예외가 둘 있다. 환산보증금이 지역 기준을 넘는 상가는 제11조가 적용되지 않고 상가건물임대차보호법 제10조의2(계약갱신의 특례)에 따라 조세·주변 시세·경제 사정을 고려해 당사자가 협의로 증감을 청구하므로 상한이 없다. 그리고 제1급 감염병으로 감액된 차임을 다시 올릴 때는 감액 전 금액에 이를 때까지 5% 상한이 적용되지 않는다(제11조 제3항). 상가 임대료 인상을 요구받았다면 먼저 자기 상가의 환산보증금이 어느 쪽인지 계산한다.

10년이 지나 갱신을 요구할 수 없어도 권리금 회수 기회는 보호된다

권리금 회수 기회는 임차인이 더는 갱신을 요구할 수 없게 된 뒤에도 남아 있는 임차인의 권리다. 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항은 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 현저히 높은 차임을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 방법으로 권리금 수수를 방해하지 못하게 한다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 전체 기간이 상한을 넘어 임차인이 갱신을 요구할 수 없는 경우에도 임대인이 이 의무를 진다고 판단했다.

상가임대차보호법 10년이 지난 뒤 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유는 제10조의4 제2항에 네 가지로 정해져 있다. 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 고른 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우다. 여기에 더해 제10조 제1항 각 호의 갱신 거절 사유가 있으면 처음부터 보호 의무가 없다. 임대인이 위반하면 손해배상 책임을 지되 그 금액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고(제3항), 청구는 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 해야 한다(제4항).

화온은 10년이 지났다는 이유로 권리금 회수를 빼놓고 명도 조건을 협상하지 않는다. 갱신요구권이 끝난 임차인에게 남은 것이 이 회수 기회이고, 그것은 임대차 종료 전에 신규임차인을 서면으로 주선한 기록이 있어야 유지된다. 임대인을 대리할 때는 거절 이유가 위 네 가지에 해당하는지를 통지 전에 대조하고, 재건축 계획은 제10조 제1항 7호의 요건인 계약 당시의 구체적 고지가 있었는지부터 본다.

계약서의 체결일과 만료일을 놓고 세 가지를 순서대로 확인한다

10년이 가까운 임차인, 묵시적 갱신으로 이어지고 있는 당사자, 갱신을 거절하려는 임대인은 먼저 확인할 자료가 다르다. 세 경로 모두 첫 자료는 계약서의 날짜다.

"상가 10년 사건은 조문보다 날짜를 먼저 본다. 계약서의 체결일, 마지막으로 갱신을 합의한 날, 그리고 2018년 10월 16일. 세 날짜의 순서가 정해지면 5년인지 10년인지가 나오고, 그다음에 환산보증금을 계산해 묵시적 갱신에 이 법이 적용되는지 민법이 적용되는지를 정한다. 권리금은 그 뒤에 따로 계산한다. 갱신 여부와 권리금을 한꺼번에 협상하면 임차인이 남은 권리를 스스로 포기하게 된다."

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소)

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