계약갱신청구권의 기간·횟수·거절 사유와 실거주 손해배상 기준

계약갱신청구권은 6개월 전부터 2개월 전까지 요구하는 1회의 권리다

계약갱신청구권은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 권리다. 조문의 이름은 ‘계약갱신요구권’이다. 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 제1항이 요구 기간을 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 제1항 전단의 기간, 곧 만료 6개월 전부터 2개월 전까지로 연결하고, 제2항이 「1회에 한하여」 행사할 수 있으며 갱신되는 임대차의 기간을 2년으로 본다고 정한다. 2020년 7월 31일 신설되었다.

묵시적 갱신과는 다르다. 묵시적 갱신은 양측이 기간 안에 아무 통지도 하지 않았을 때 2년 다시 계약된 것으로 보는 제도라(제6조) 임대인이 거절을 통지하면 생기지 않는다. 계약갱신청구권은 임대인이 거절을 통지했더라도 임차인이 기간 안에 요구하면 아홉 가지 사유가 없는 한 갱신을 강제한다. 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결은 갱신 요구가 임대인에게 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다고 판단했다. 그래서 요구는 도달 날짜가 남는 방법으로 한다.

임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유는 아홉 가지로 정해져 있다

임대인이 거절할 수 있는 사유는 제6조의3 제1항 각 호에 아홉 가지로 열거되어 있다. 2기의 차임액에 이르는 연체 사실(1호), 거짓이나 부정한 방법의 임차(2호), 합의에 따른 상당한 보상 제공(3호), 동의 없는 전대(4호), 고의·중과실 파손(5호), 멸실(6호), 철거·재건축을 위한 점유 회복 필요(7호), 임대인이나 직계존속·직계비속의 실거주(8호), 그 밖에 의무의 현저한 위반이나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유(9호)다.

다툼은 1호와 8호에 몰린다. 1호는 「연체한 사실이 있는」이라고 적혀 있어 통지 시점에 밀린 돈이 없어도 기간 중 한 번 2기분에 이른 적이 있으면 사유가 된다. 8호는 임대인의 장래 계획이라 임차인이 확인하기 어렵고, 그래서 대법원이 증명책임과 판단 기준을 따로 정했다. 7호는 계약 체결 당시 공사 시기와 기간을 포함한 계획을 구체적으로 고지한 경우 등으로 한정되므로 「나중에 재건축할 생각이다」는 해당하지 않는다.

실거주를 이유로 거절받았다면 증명책임은 임대인에게 있다

실거주 갱신거절의 사유가 있다는 점을 증명할 책임은 임대인에게 있다. 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결은 「임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다」고 선언하고, 원심이 임차인에게 실거주 의사의 부존재를 증명하라고 한 판단을 파기했다. 다만 실거주 의사는 임대인 내심의 장래 계획이므로 다른 사유와 같은 정도의 증명을 요구하지는 않고, 의사가 진정하다는 점을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되면 그 존재를 인정할 수 있다고 했다.

화온이 실거주 거절 사건을 맡으면 거절 사유의 진위보다 통지의 도달 날짜를 먼저 확정한다. 거절 통지가 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 도달하지 않았다면 실거주가 진정하더라도 거절은 효력이 없기 때문이다. 날짜가 확정된 뒤에 위 일곱 요소를 대조한다. 임차인에게는 매매를 내놓은 기록이나 「세를 더 받고 싶다」는 대화가 어긋나는 언동의 증거가 되고, 임대인에게는 직장·학교·기존 주거 처분·이사 준비가 수긍할 사정의 증거가 된다.

임대인이 바뀐 경우에도 같다. 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결은 임차인이 갱신을 요구한 뒤 주택을 양수한 새 임대인도 기간 안이라면 실거주 사유로 거절할 수 있다고 판단했다. 이 사건은 환송 뒤 소가 취하되어 확정 판결로 남지는 않았다.

실거주 거절 뒤 2년 안에 제3자에게 임대하면 손해배상이 따른다

실거주로 거절한 임대인이 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 의무를 진다. 근거는 제6조의3 제5항이다. 배상액은 거절 당시 합의가 없는 한 거절 당시 환산월차임의 3개월분, 새 임대차와 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액이다(제6항). 보증금은 제7조의2의 비율 중 낮은 것으로 월차임으로 환산한다.

갱신된 계약의 해지와 차임 인상, 상가와의 차이

갱신된 임대차는 조건이 같지만 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있다. 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)를 제6조의3 제4항이 준용하므로 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생기고, 2023다258672 판결에 따라 갱신된 기간이 시작되기 전에 도달한 통지도 같다. 갱신을 요구한 뒤 이사해야 할 사정이 생겨도 새 기간을 기다릴 필요가 없다.

차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)의 범위에서만 올릴 수 있다. 증액은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못하고 계약이나 증액 뒤 1년 안에는 다시 청구할 수 없으며, 특별시·광역시·도는 조례로 상한을 달리 정할 수 있다. 상가는 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)가 따로 정한다.

지금 어느 입장인지에 따라 먼저 확인할 것이 다르다

임차인이 요구하려는 단계, 거절을 받은 단계, 임대인이 거절하려는 단계에 따라 먼저 확인할 자료가 다르다. 세 경로 모두 첫 자료는 날짜다.

"실거주 거절 사건은 실거주가 진짜인지보다 통지가 언제 도달했는지를 먼저 본다. 기간 밖에 도달한 거절은 사유가 무엇이든 효력이 없고, 그 안이라면 그때부터 임대인의 주거·직장·이사 준비를 하나씩 대조한다. 순서를 바꾸면 증명책임이 임대인에게 있다는 판례의 이점을 임차인이 스스로 놓친다."

천재필 · 법무법인 화온 대표변호사 (제57회 사법시험 수석)

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