임차권등기명령 신청 절차와 효력, 이사는 등기가 끝난 뒤에

임차권등기명령은 임대차가 끝나고 보증금을 못 받았을 때 법원에 신청하는 등기다

임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 신청해 법원 결정으로 임차권을 등기하는 절차다. 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) 제1항이 요건을 둘로 정한다. 임대차가 끝났을 것, 보증금이 반환되지 않았을 것이다. 계약 기간이 남아 있으면 신청할 수 없고, 보증금 일부만 못 받은 경우에도 신청할 수 있다. 임대인의 동의나 협력은 요건이 아니므로, 임대인이 연락을 끊었거나 반환을 거부하는 상황에서 쓰라고 만든 제도다.

제3조의3이 등기명령 제도를 둔 이유는 대항력의 구조에 있다. 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정하고, 판례는 이 두 요건이 취득할 때만이 아니라 유지하는 동안에도 계속 갖춰져 있어야 한다고 본다. 그래서 보증금을 못 받은 채 이사하고 전출하면 그날로 대항력이 사라지고, 확정일자로 얻은 우선변제권도 함께 소멸한다. 임차권등기는 그 두 요건을 등기부가 대신 지켜 주는 장치다. 임대인의 협력을 얻어 민법 제621조(임대차의 등기)로 하는 임대차등기에도 주택임대차보호법 제3조의4가 같은 효력을 준용하지만, 협력이 없는 상황에서 쓰는 것이 등기명령이다.

신청부터 등기까지는 신청서와 소명 자료, 결정, 촉탁의 순서로 간다

임차권등기명령 신청 방법은 신청서에 법정 사항을 적고 소명 자료를 붙여 관할 법원에 내는 것이며, 법원은 결정으로 재판한 뒤 등기소에 등기를 촉탁한다. 제3조의3 제2항은 신청서에 신청의 취지와 이유, 임대차 목적인 주택(일부라면 도면 첨부), 등기 원인이 된 사실을 적고 소명하도록 정한다. 이미 대항력이나 우선변제권을 갖췄다면 그 사실도 적는다. 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조와 제3조가 세부를 정하는데, 반환받지 못한 보증금액과 차임, 임대인 소유로 등기된 주택의 등기사항증명서, 임대차계약증서, 점유를 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류, 확정일자가 찍힌 계약증서가 그것이다. 등기부상 용도가 주거시설이 아니면 주거용으로 써 왔다는 증명을 더한다.

2023년 개정이 바꾼 것은 4단계다. 개정 전에는 결정이 임대인에게 송달돼야 등기를 촉탁할 수 있어서, 임대인이 주소를 옮기거나 송달을 피하면 등기가 늦어졌다. 개정 제3조의3 제3항은 민사집행법 제292조 제3항을 준용해 임대인에게 송달하기 전에도 집행할 수 있게 했고, 규칙 제5조 단서도 주택은 송달 전 촉탁을 허용한다. 법률 부칙 제2조는 개정 전에 내려졌더라도 시행 당시 임대인에게 송달되지 않은 명령에 이 조항을 적용한다고 정했다.

등기가 기재되기 전에 이사하면 대항력은 그날 소멸하고 등기일부터 새로 시작된다

임차권등기의 효력은 등기가 마쳐진 때부터 생기고, 그 전에 집을 비우면 이미 있던 대항력은 점유를 잃은 날 소멸한다. 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결이 이 순서를 분명히 했다. 임차권등기명령이 내려진 뒤에 이사했더라도 등기가 기재되기 전이면 대항력은 그때 끊기고, 뒤에 등기가 되면 소급해 회복되는 것이 아니라 등기일부터 동일성 없는 새 대항력이 생긴다는 것이다. 새 대항력은 그 사이에 설정된 근저당권보다 뒤로 밀린다.

점유를 잃었는지는 사실 판단이고, 짐을 다 빼지 않았거나 열쇠를 넘기지 않았다면 다르게 볼 여지가 있다.

화온이 임차권등기명령 상담에서 먼저 묻는 것은 보증금 액수가 아니라 이사 예정일이다. 상담에서 가장 자주 비어 있는 것이 이 날짜이고, 첫 판단은 등기가 등기부에 기재될 시점과 이사일의 선후를 맞추는 일이다. 그래서 하지 않는 것은 결정문이 나왔다는 이유로 이사를 권하는 일이다. 등기사항증명서에 「주택임차권」이 기재된 것을 눈으로 확인하기 전에는 짐을 빼지 않도록 하고, 부득이 먼저 나가야 하면 열쇠와 일부 짐을 남겨 점유를 이어 가는 방법을 같이 설계한다.

등기 전과 후는 대항력 유지, 새 세입자의 최우선변제, 비용 부담에서 다르다

임차권등기가 마쳐진 뒤에는 전출과 이사가 자유로워지고, 그 집을 뒤에 빌린 사람의 권리도 달라진다. 제3조의3 제6항은 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람에게 소액임차인 최우선변제권을 주지 않는다고 정하고, 제8항은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있게 한다. 아래 표는 등기 전후를 조문 기준으로 대조한 것이다.

말소는 보증금을 받은 뒤에 하고 비용은 임대인에게 청구한다

임차권등기 말소는 임대인의 보증금 반환이 먼저 이행된 뒤에 임차인이 하는 것이지 동시이행 관계가 아니다. 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결은 등기가 이미 이행지체에 빠진 임대인 아래에서 임차인의 권리를 지키려고 마쳐지는 담보적 장치이므로, 반환의무가 말소의무보다 먼저라고 판단했다. 임대인이 「등기를 지워야 돈을 준다」고 하면 그 순서는 법이 정한 것과 반대다.

등기가 마쳐졌다고 보증금이 들어오는 것은 아니다. 등기는 권리를 지키는 장치이고 돈을 받는 절차는 따로 간다. 지급명령이나 보증금 반환 소송과 압류가 그 절차이고, 임차주택이 경매로 넘어가면 확정일자 순위로 배당을 받는다. 다만 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 제3항에 따라 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 배당금을 받을 수 없으므로, 등기 뒤 집을 비운 상태는 배당 단계에서 오히려 유리하다.

화온이 등기가 마쳐진 의뢰인에게 다음으로 잡는 것은 반환 청구와 비용 청구를 한 묶음으로 내는 일이다. 제3조의3 제8항이 정한 신청·등기 비용은 반환 소송이나 지급명령에 함께 넣고, 지연손해금은 집을 인도한 날을 기준으로 따져 같이 청구한다. 하지 않는 것은 임대인의 「말소 먼저」 요구에 응하는 일이다. 말소 서류는 보증금이 계좌에 들어온 것을 확인한 뒤에만 건넨다.

"임차권등기 상담은 서류보다 날짜에서 시작한다. 계약이 끝난 날, 등기가 기재될 날, 이사할 날을 한 줄에 놓고 순서가 맞는지부터 본다. 순서가 맞으면 나머지는 절차이고, 순서가 틀리면 나머지가 아무리 정확해도 보증금이 뒤로 밀린다."

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소)

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