전세사기 피해를 당했다면: 계좌 압류부터 피해금 회수까지

전세사기 대응은 형사 고소와 회수 절차를 같은 날 시작한다

전세사기는 임대인이 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 임차인을 속여 보증금을 받은 사기다. 피해자의 대응은 임대인을 처벌하는 형사 절차와 보증금을 돌려받는 회수 절차 두 가지로 나뉜다. 형사 고소는 형법 제347조(사기)의 기망과 편취 고의를 다투는 절차이고, 유죄가 나와도 보증금이 자동으로 돌아오지는 않는다. 회수 절차는 주택임대차보호법의 대항력·우선변제권, 민사소송과 가압류, 그리고 2023년 6월 시행된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법의 피해자 결정과 지원으로 이루어진다. 전세사기피해자법은 제정 부칙 제2조에 따라 시행 후 4년, 곧 2027년 5월 말까지 효력을 가지는 한시법이므로 결정 신청과 지원 신청을 미루지 않는다.

수법에 따라 적을 것이 달라진다. 전세사기는 임대인이 보증금을 돌려주지 못하게 된 경위에 따라 깡통전세, 이중계약, 신탁 부동산 임대, 명의 대여, 조직형 기획 사기의 다섯 수법으로 나뉘고, 수법에 따라 고소장에 적을 기망의 내용과 회수 절차에서 먼저 확보할 자료가 달라진다.

사기죄 고소: 계약 당시 반환 의사와 능력이 없었다는 정황

전세사기 고소에서 사기죄의 기준은 계약 당시 임대인에게 반환 의사나 능력이 없었고 그 사실을 숨기거나 거짓으로 말했다는 점이다. 대법원은 부작위에 의한 기망을 법률상 고지의무 있는 자가 상대방의 착오를 알면서 알리지 않는 것으로 보고, 경험칙상 그 사실을 알았더라면 계약하지 않았을 것이 명백한 경우 신의칙상 고지의무를 인정한다. 반대로 계약 뒤에 사정이 나빠져 돌려주지 못하게 된 경우는 민사 채무불이행이고, 무자본으로 주택을 인수했다는 사정만으로 사기가 인정되지도 않는다. 고소장은 「계약 당시」의 재산 상태와 「무엇을 숨겼는가」를 자료로 적는 문서다.

“전세사기 고소장에서 가장 먼저 특정하는 것은 계약일이다. 그날의 등기부, 그날의 체납, 그날 임대인이 가진 다른 주택의 수를 자료로 붙이면 반환 능력이 그날 이미 없었는지가 드러난다. 그다음이 무엇을 숨겼는가다. 경매 진행 중인 사실, 다른 임차인의 존재, 임대 권한의 부재처럼 알았다면 계약하지 않았을 사실을 짚어야 고지의무 위반이 된다. 같은 임대인의 다른 피해자 진술을 모으면 다수 주택 취득의 정황이 완성된다.”

천재필 · 법무법인 화온 대표변호사 (대한변호사협회 형사법 전문 등록)

전세사기피해자 결정: 네 요건과 절차

전세사기피해자 결정은 임차인이 국토교통부장관에게 신청해 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 받는 행정 결정이다. 특별법 제4장의 지원은 이 결정을 전제로 한다. 특별법 제3조(전세사기피해자의 요건) 제1항은 네 요건을 모두 갖추도록 정하고, 경매나 공매가 이미 끝난 임차인에게는 제1호와 제3호를 요구하지 않는다. 같은 조 제2항은 보증보험으로 전액 반환이 가능한 경우, 보증금 전액이 최우선변제 대상인 경우, 대항력·우선변제권으로 전액을 스스로 회수할 수 있다고 판단되는 경우를 제외한다.

• STEP 1: 국토교통부에 결정 신청 제12조

  전세사기피해자 지원관리시스템 온라인 신청 또는 피해주택 소재지 시·도의 접수처를 이용한다. 계약서, 등기사항증명서, 보증금 이체 내역, 전입·확정일자 자료, 경매·수사 관련 자료를 붙인다. 신청 상대는 국토교통부장관이고 주택도시보증공사나 공공주택사업자는 접수처가 아니다.

• STEP 2: 피해사실 조사와 위원회 심의 상정일부터 30일

  국토교통부장관이 임차주택의 가격·권리관계·임대인 채무를 조사하고 위원회에 심의를 요청한다(제13조·제14조). 위원회는 안건 상정일부터 30일 안에 심의·의결하고 부득이하면 15일 안에서 한 차례 연장한다. 보증보험 전액 반환이나 최우선변제 전액 해당은 위원회를 거치지 않고 부적격 결정이 나올 수 있다.

• STEP 3: 결정문 송달과 이의신청 송달일부터 30일

  결정문 정본이 송달되면 그날부터 제4장 지원 신청기간 3년이 시작된다(제14조의2). 부적격 결정에는 송달일부터 30일 안에 국토교통부장관에게 이의를 신청하고, 국토교통부장관은 20일 안에 위원회 재심의를 거쳐 결정한다(제15조). 이의신청서에는 처음 신청 때 없던 자료, 특히 수사 개시 통지와 다른 피해자의 자료를 보강한다.

결정 뒤 받는 지원: 경매 유예·우선매수·매입·최소보장

결정 뒤의 지원은 임차주택이 경매·공매의 어느 단계에 있는지에 따라 갈린다. 경매가 진행 중이면 특별법 제17조(경매의 유예·정지)에 따라 법원에 매각기일의 보류·취소·변경을 신청할 수 있고 그 기간은 유예한 날의 다음 날부터 1년 이내이며 사유가 남아 있으면 연장된다. 매각이 진행되면 제20조(경매절차에서의 우선매수권)에 따라 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수를 신고할 수 있으며, 신고가 있으면 법원은 피해자에게 매각을 허가한다. 직접 살 뜻이 없으면 제25조(공공주택사업자 등의 전세사기피해주택 매입)에 따라 공공주택사업자에게 매입을 요청하고, 사업자가 취득한 주택을 공공임대주택으로 우선 공급받아 최장 10년 거주한 뒤 임대료 수준을 바꿔 최장 10년을 더 연장할 수 있다.

보증금 회수: 임차권등기·가압류·배당의 순서

보증금 회수의 첫 단계는 이사 전에 마치는 임차권등기다. 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 임차인은 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)에 따라 임차주택 소재지 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 마쳐지면 주민등록을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지된다. 등기가 끝나기 전에 전출하면 그 시점에 대항력을 잃으므로 이사 날짜는 등기 완료 뒤로 잡는다. 임대인 명의 부동산·예금·차량에는 가압류를 걸어 처분을 막고, 보증금반환청구 소송이나 지급명령으로 집행권원을 만든 뒤 강제집행과 배당에 참여한다.

“회수 절차에서 순서를 잘못 잡는 사건은 대개 이사 날짜에서 갈린다. 다음 집 계약이 급해 임차권등기 완료 전에 전입을 옮기면 그 뒤의 소송과 특별법 결정이 아무리 잘 되어도 배당 순위가 무너진다. 등기 완료를 확인한 날에 전출하고, 같은 주에 가압류와 지급명령을 접수하는 것이 화온이 정한 순서다. 경매가 이미 열린 주택이라면 배당요구 종기가 이사 날짜보다 먼저다.”

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소)

지금 당장 해야 할 것

첫 주에 정할 것은 전출 시점, 집행권원의 방법, 결정 신청 자료, 고소장의 기망 내용 네 가지다. 이 네 가지가 정해지면 나머지 절차는 조문이 정한 기한대로 따라온다.

자주 묻는 질문