부동산 매매 사기 — 형법 제347조 적용 + 등기 흠결·다운계약서 사건의 정밀 변론

매매 잔금을 모두 치르고 등기 이전까지 마쳤는데, 어느 날 등기부등본에 자기 이름이 아닌 다른 이름이 올라와 있는 것을 발견하는 일이 있습니다. 또는 매도인이 받기로 한 잔금을 받기 전에 같은 부동산을 다른 사람에게 매도해 등기를 넘긴 사실이 드러나기도 합니다. 부동산 매매 사기는 거래의 외관만 보면 정상적인 매매인데 그 안의 실체가 어긋나 있는 사건이며, 의뢰인이 사건을 인지하는 시점은 보통 이미 손해가 발생한 뒤입니다.

부동산 매매 사기의 다툼은 한 조문이 아니라 여러 법령이 함께 작동하는 영역입니다. 형법 제347조는 매도인이 매수인을 속여 매매 대금을 받은 행위를 사기죄로 다스리며, 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 민법은 거래의 사법상 효력을 다투는 도구를 줍니다 — 통정허위표시(제108조), 반사회질서의 법률행위(제103조), 사기·강박에 의한 의사표시(제110조)가 사건의 모양에 따라 작동합니다. 등기는 민법 제186조에 따라 부동산 물권 변동의 효력 발생 요건이므로, 등기의 흠결이 곧 권리의 흠결로 이어집니다. 거래의 형식이 어긋난 사건에서는 부동산거래신고법과 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 함께 적용되어, 행정 처분과 형사처벌이 한 사건 안에서 동시에 진행됩니다.

매수인이 사건을 인지한 그 순간부터 시계가 빠르게 흐릅니다. 가장 먼저 가압류와 가처분으로 매도인이나 제3자에게 자산이 빠져나가지 못하도록 막고, 그다음 본안소송으로 소유권이전등기의 말소나 매매 대금의 반환을 청구하며, 같은 흐름에서 형사고소를 진행해 매도인에게 압박을 가합니다. 이 다섯 단계가 빠르게 묶여 진행되어야 손해 회복의 가능성이 살아나며, 한 단계라도 늦어지면 매도인이 자산을 정리하거나 해외로 도피해 사건이 회복 불능 상태에 빠지는 일이 생깁니다.

법무법인 화온의 오정환 대표변호사는 김앤장 법률사무소에서 부동산 거래의 법적 검토를 맡아 온 변호인이며, 천재필 대표변호사는 사법시험에 수석으로 합격해 서울고등법원에서 재판연구원으로 일했습니다. 이희권 고문변호사는 대구지방검찰청 형사1부장검사를 거쳐 변호사로 30년을 일해 왔고, 이보미 파트너변호사는 가사 사건에서의 부부 공동 명의나 명의 신탁 결합 사건을 함께 다룹니다. 네 변호사가 한 사건의 형사·민사·행정·가사 갈래를 함께 들여다볼 때, 의뢰인은 같은 사건을 여러 변호인에게 따로 설명하는 부담에서 벗어납니다. 부동산 매매 사기 사건은 의뢰인이 사건을 인지한 그 순간 변호사를 만나는 것이 손해 회복의 가능성을 가장 크게 만듭니다.

핵심 법리 — 형사와 민사가 한 사건에서 함께 작동하는 구조

부동산 매매 사기는 한 사건 안에서 형사와 민사의 두 수레바퀴가 함께 굴러갑니다. 형사 절차는 매도인의 사기 행위를 처벌하는 길이고, 민사 절차는 매수인의 손해를 회복하는 길입니다. 두 절차의 시한과 입증의 무게가 달라서 어느 한 쪽만 진행해서는 사건의 회복이 어렵고, 둘을 같은 흐름으로 묶어 진행할 때 비로소 의뢰인의 손해가 줄어듭니다.

민법은 형법과 다른 길에서 작동합니다. 매도인이 처벌을 받든 받지 않든 의뢰인의 손해는 따로 회복되어야 하며, 그 회복의 길이 민법 안에 있습니다. 거래 자체가 통정허위표시(제108조)로 무효인 경우에는 매매 대금의 반환을 부당이득반환청구로 구할 수 있고, 사기에 의한 의사표시(제110조)로 취소한 경우에도 같은 효과가 발생합니다. 거래가 반사회질서의 법률행위(제103조)에 해당하면 처음부터 무효가 되며, 매수인은 그 무효를 이유로 자기가 지급한 매매 대금의 회복을 구할 수 있습니다.

등기는 부동산 사건에서 모든 다툼의 출발점이자 결론이 되는 자리입니다. 민법 제186조는 부동산 물권의 변동이 등기에 의해서 효력을 발생한다고 정합니다. 즉 매매 계약을 체결하고 잔금을 모두 치렀더라도 등기가 이전되지 않았다면 매수인은 아직 소유자가 아닙니다. 반대로 매수인이 모르는 사이에 다른 사람에게 등기가 이전되어 있다면, 그 등기를 말소하지 않는 한 매수인의 권리가 회복되지 않습니다. 등기부의 한 줄이 곧 사건의 모든 것이며, 그래서 사건이 인지되면 가장 먼저 등기부등본을 떼어 현재의 등기 상태를 확인하는 일이 변론의 출발점이 됩니다.

부동산 매매 사기의 여섯 가지 모습

부동산 매매 사기는 한 가지 모양이 아닙니다. 거래의 외관과 실체가 어긋나는 방식이 여러 가지이며, 각 유형마다 적용되는 법령과 변론의 무게가 달라집니다. 의뢰인이 자기 사건이 어느 유형에 해당하는지를 정확히 파악하는 것이 변론의 첫 단계입니다.

이중매매가 부동산 매매 사기의 가장 전형적인 모습입니다. 매도인이 매수인 갑에게 매매 계약을 체결하고 계약금이나 일부 대금을 받은 뒤, 잔금이 들어오기 전에 같은 부동산을 매수인 을에게 매도해 등기를 먼저 넘기는 사건입니다. 민법 제186조에 따라 등기를 먼저 한 을이 소유자가 되며, 갑은 매매 대금만 잃고 부동산은 잃는 결과가 됩니다. 매도인이 두 사람에게 동시에 매도할 의도가 있었음이 입증되면 형법 제347조의 사기죄가 성립하고, 갑은 매도인을 상대로 매매 대금 반환과 손해배상을 함께 청구할 수 있습니다.

기획부동산은 매도인 측이 가치가 거의 없는 임야나 전답을 마치 개발 호재가 있는 것처럼 가공해 매매하는 형태입니다. 토지 등급이 낮거나 개발 가능성이 사실상 없는 부동산을 도시에서 멀리 떨어진 매수인에게 매매하면서 곧 개발이 시작될 것처럼 광고하는 경우가 대표적입니다. 매도인의 적극적 기망이 명확히 입증되면 형법 제347조의 사기죄가 성립하며, 거래 자체가 반사회질서의 법률행위(민법 제103조)로 무효 판단을 받을 수도 있습니다.

등기 흠결은 매도인이 진정한 소유자가 아닌 경우에 발생합니다. 매도인이 등기명의자였어도 그 등기가 원래 무효이거나 매도인이 등기 이후 다른 사정으로 권리를 잃은 경우에는, 매수인이 그 매도인으로부터 매수해도 진정한 소유권을 취득하지 못합니다. 매도인이 자기 권리의 흠결을 알면서 매매한 경우에는 형법 제347조의 사기죄가 성립하고, 모르고 매매한 경우에도 민사상의 권리 흠결에 대한 책임은 면하지 못합니다.

명의 신탁은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부실명법)이 직접 작동하는 영역입니다. 실권리자가 아닌 다른 사람의 이름으로 등기하는 일체의 행위가 금지되며, 위반 시 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해집니다. 부부 사이의 명의 신탁이나 가족 간의 명의 신탁은 일정한 예외가 있지만, 그 예외의 요건을 정확히 갖추지 못하면 처벌의 영역에 들어가게 됩니다. 가사 결합 사건에서 자주 다투어지는 영역이며, 이혼 절차에서 부부 공동 명의의 처분을 둘러싸고 사건이 함께 인지되는 일이 많습니다.

"부동산 매매 사기 사건의 첫 단계는 등기부등본을 떼는 일에서 시작합니다. 의뢰인이 사무실에 와서 자기 사건을 설명할 때 가장 먼저 보는 자료가 매매 계약서이지만, 변호인이 진짜로 들여다보아야 하는 것은 등기부등본의 갑구와 을구입니다. 갑구에는 소유권 이전의 흐름이, 을구에는 저당권이나 가압류 같은 권리 제한이 적혀 있고, 그 한 줄 한 줄이 사건의 모양을 정합니다. 매매 계약서가 정상적으로 작성되었다고 해도 등기부에 다른 이름이 올라와 있거나, 같은 부동산에 대한 또 다른 매매 계약의 흔적이 있거나, 매도인이 알리지 않은 가압류가 잡혀 있다면 사건의 무게가 크게 달라집니다."
— 오정환 대표변호사 · 법무법인 화온 (前 김앤장 법률사무소)

등기의 흠결 — 권리의 시작과 끝이 등기에 있다

부동산 거래에서 등기의 무게는 다른 어떤 자료보다 무겁습니다. 민법 제186조가 등기를 부동산 물권 변동의 효력 발생 요건으로 정해 두었기 때문입니다. 매매 계약서를 정식으로 작성하고 잔금을 모두 치렀더라도 등기가 매수인의 이름으로 이전되지 않았다면 매수인은 아직 소유자가 아닙니다. 반대로 등기가 이전된 매수인은 그 시점부터 소유자이며, 매매 계약서의 효력이 다투어지는 사건에서도 등기는 일단 효력을 가집니다.

등기 흠결의 다툼이 가장 자주 일어나는 자리가 가등기와 본등기 사이의 시간입니다. 매수인이 매매 계약을 체결한 직후에 가등기를 설정해 두면, 매도인이 그 사이에 다른 사람에게 매도하더라도 가등기에 의해 보전된 매수인의 권리가 우선합니다. 그러나 가등기를 설정하지 않은 매수인은 잔금 지급 전에 매도인이 다른 사람에게 등기를 넘기는 일을 막을 수 없습니다. 이중매매 사건의 대부분이 이 가등기의 부재에서 비롯됩니다.

등기의 말소를 구하는 다툼도 사건의 핵심 영역입니다. 부정한 방법으로 이루어진 등기는 무효이며, 진정한 권리자는 그 등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 말소의 청구가 인정되려면 그 등기가 어떤 점에서 무효인지를 정밀하게 입증해야 하고, 무효 사유가 인정되더라도 제3자가 선의·무과실로 그 등기에 기초해 새로운 권리를 취득한 경우에는 그 제3자에게는 무효 효력을 주장할 수 없습니다. 그래서 등기 말소 사건은 시간이 흐를수록 회복이 어려워지는 영역이며, 사건이 인지된 그 순간 가처분으로 등기의 변동을 막아 두는 일이 결정적입니다.

등기 흠결의 또 다른 모습이 부진정 등기의 영역에 있습니다. 매도인이 등기명의자였더라도 그 등기 자체가 부정한 방법으로 이루어진 경우에는 매도인의 권리가 처음부터 없었던 것이 됩니다. 이런 경우 매도인으로부터 부동산을 매수한 매수인은 진정한 소유권을 취득하지 못하며, 진정한 권리자가 등기의 말소를 구해 오면 매수인은 자기가 지급한 매매 대금을 매도인으로부터 회복하는 길만 남게 됩니다. 매도인이 자산이 없거나 도피한 경우에는 그 회복도 어려우므로, 매수 전에 등기의 흠결 가능성을 검토하는 일이 사건을 미리 막는 가장 안전한 길입니다.

등기부의 갑구와 을구는 부동산 사건에서 의뢰인이 가장 먼저 살펴야 하는 자료입니다. 갑구에는 소유권 이전의 흐름이, 을구에는 저당권·전세권·가압류 같은 권리 제한이 적혀 있고, 그 한 줄 한 줄이 사건의 모양을 정합니다. 매매 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 떼어 갑구의 이전 흐름이 자연스러운지, 을구에 알리지 않은 권리 제한이 있는지를 살피는 일이 거래 안전의 첫 단계입니다. 매매 시점과 잔금 지급 시점에 각각 등기부등본을 다시 떼어 그 사이에 변동이 없었는지를 확인하는 일도 의뢰인이 사건을 미리 막는 결정적 자산입니다.

가등기는 잔금 지급 전에 매수인의 권리를 보전하는 가장 강한 도구입니다. 가등기를 설정해 두면 매도인이 그 사이에 다른 사람에게 매도해 등기를 넘기더라도, 가등기에 기초해 본등기를 마친 매수인의 권리가 그 모든 등기에 우선합니다. 가등기 설정에는 매도인의 협조가 필요하므로 매매 계약서에 가등기 설정에 협조한다는 조항을 미리 넣어 두는 것이 안전하며, 매도인이 협조하지 않으면 처분금지가처분으로 등기의 변동을 막을 수 있습니다.

다운계약서·업계약서 — 행정처벌과 형사처벌의 결합

다운계약서는 실제 거래 가격보다 낮은 금액으로 매매 계약서를 작성하는 행위이며, 매도인의 양도소득세를 줄이려는 의도와 매수인의 취득세를 줄이려는 의도가 맞아떨어진 결과로 작성됩니다. 업계약서는 그 반대 방향으로, 실제 거래 가격보다 높은 금액으로 작성해 대출 한도를 늘리거나 시세를 조작하려는 의도로 작성됩니다. 두 행위 모두 부동산거래신고법에 의해 금지되며, 위반 시 3,000만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

다운계약서가 더 무거운 사건이 되는 이유는 조세범 처벌법이 함께 적용되기 때문입니다. 다운계약서로 인해 양도소득세가 줄어든 사실이 확인되면 그 부분이 조세 포탈에 해당하며, 포탈 세액의 두 배가 벌금으로 부과될 수 있습니다. 또한 매도인과 매수인이 짜고 가격을 어긋나게 적은 사실 자체가 형법 제347조의 사기죄로 의심될 여지도 있어, 사건의 형사 영역이 한층 넓어집니다.

2025년 10월 15일 부동산 대책 이후 국세청과 국토교통부의 합동 단속이 강화되어 다운계약서 적발률이 매우 높아졌습니다. 통장 거래 내역과 계약서상의 가격이 어긋난 사실은 단속 데이터의 결합 분석으로 어렵지 않게 드러나며, 한 번 인지된 사건은 행정 처분과 형사 절차가 동시에 시작됩니다. 자진 신고 + 가산세 감경 + 형사처벌 협상의 세 단계를 한 흐름으로 설계하는 변론이 가장 안전합니다.

업계약서가 적용되는 모습도 따로 살펴야 합니다. 매수인이 대출 한도를 늘리려고 매도인과 짜고 실제 거래 가격보다 높은 금액으로 계약서를 작성한 경우, 그 차액이 사실상 매수인의 부당한 대출로 이어지므로 사기죄의 영역에 들어갈 가능성이 있습니다. 또한 시세 조작의 의도로 작성된 업계약서는 같은 단지 내 다른 거래의 시세에 영향을 미치므로, 다른 매수인들에게 간접적인 손해를 끼치는 결과가 되어 사건의 사회적 무게가 한층 무거워집니다.

매도인의 입장에서 다운계약서가 가장 무거운 사건이 되는 자리가 양도소득세 신고의 시점입니다. 매도인이 양도소득세를 신고할 때 다운계약서상의 가격으로 신고하면 그 시점부터 조세 포탈이 성립합니다. 신고 시점이 형사처벌의 시계가 흐르기 시작하는 자리이므로, 이미 다운계약서를 작성한 매도인이라면 양도소득세 신고 전에 변호인을 만나 자진 신고와 가산세 감경의 길을 함께 검토하는 것이 가장 안전합니다. 이미 신고가 끝난 사건이라도 사후 수정 신고를 통해 가산세를 줄이는 길이 열려 있으므로, 사건의 인지 시점에 따른 변론 설계가 결과를 가릅니다.

매수인 측 변론도 다르게 흐릅니다. 매수인이 다운계약서 작성에 적극적으로 가담한 경우와 매도인의 요구를 받아들이기만 한 경우의 책임 무게가 다르므로, 거래 시점의 카카오톡 대화나 통화 녹음, 부동산 중개인의 진술이 변론의 자료가 됩니다. 매수인이 거래의 외관만 받아들였고 다운계약서의 작성 의도를 적극적으로 알지 못한 경우라면 책임이 한층 가벼워질 가능성이 있고, 그 입증의 자료가 거래 시점에 남아 있는지가 변론의 갈림길입니다.

매수인 권리 회복의 다섯 단계

매수인이 사건을 인지한 그 순간부터 사건의 시계가 빠르게 흐릅니다. 매도인이 자산을 빼돌리거나 해외로 도피하기 전에 권리를 보전하는 일이 가장 먼저이고, 그다음 본안소송과 형사고소가 함께 진행됩니다. 다섯 단계가 한 흐름으로 묶여야 손해 회복의 가능성이 살아납니다.

"부동산 매매 사기 사건은 형사와 민사가 한 흐름에서 움직여야 사건이 풀려갑니다. 매도인을 형사고소만 하면 매도인이 자산을 빼돌릴 시간을 벌고, 민사소송만 진행하면 매도인이 압박을 느끼지 않아 합의가 어렵습니다. 검찰에서 30년 가까이 형사 사건을 다뤄 온 입장에서 보면, 형사 절차의 진행이 민사 합의의 가장 강한 지렛대입니다. 의뢰인이 사건을 인지한 그날 형사고소장과 가압류·가처분 신청서를 함께 준비해 같은 흐름으로 제출하는 일이 사건의 결과를 가장 크게 만듭니다."
— 이희권 고문변호사 · 법무법인 화온 (前 대구지방검찰청 형사1부장검사)

변론 동선 — 화온이 닿는 기관까지의 거리

부동산 매매 사기는 형사·민사·행정·가사의 네 갈래가 한 사건 안에서 움직이는 분야입니다. 검찰에서 형사 절차가 진행되는 동안 매수인은 민사 법원에 매매 대금 반환과 손해배상을 청구하고, 등기 말소나 가처분을 위해 등기소를 다니며, 가사 결합 사건에서는 가정법원의 절차도 함께 진행됩니다. 변호인이 의뢰인과 동행하는 거리가 짧을수록 사건의 호흡이 빨라집니다.

화온은 영등포구 여의도동에 있어 서울남부지방검찰청·서울남부지방법원·서울남부등기소까지 차량으로 20분 이내에 닿습니다. 의뢰인이 사무실에서 변호인을 만난 뒤 같은 날 검찰청과 법원, 등기소를 함께 도는 일정이 가능하며, 사건의 호흡이 끊기지 않습니다. 가사 결합 사건의 경우 서울가정법원이 양재동에 있어 40분 이내이며, 행정 처분 다툼의 서울행정법원도 같은 거리입니다.

변론 동선의 본질은 사건의 호흡에 있습니다. 부동산 매매 사기 사건은 매수인이 사건을 인지한 그 순간부터 매도인이 자산을 정리하거나 도피할 시간이 흐르기 시작하므로, 첫 24시간 안에 가압류와 가처분, 형사고소장 작성, 등기소 동행이 모두 한 흐름으로 이어져야 합니다. 변호인과 의뢰인이 같은 도시에 있어 즉시 동행이 가능하면 이 모든 일이 한 흐름으로 묶이지만, 변호인과 의뢰인 사이의 거리가 멀면 첫 24시간의 호흡이 끊깁니다.

또 하나의 동선이 등기소에 있습니다. 가처분 신청서가 법원에서 받아들여진 뒤 등기소에 가처분 등기가 마쳐지는 시점까지 시간이 흐르며, 그 시간 안에 매도인이 다른 사람에게 등기를 넘기면 가처분의 효력이 그 새로운 등기에 미치지 못합니다. 그래서 가처분 신청과 등기 진행을 변호인이 함께 챙기는 일이 사건의 결과를 정합니다. 화온은 서울남부등기소까지 20분 이내이므로 변호인이 직접 등기소에 가서 등기 진행을 확인할 수 있고, 의뢰인이 그 호흡을 따로 챙기는 부담이 없습니다.

가사 결합 사건에서는 서울가정법원과의 동선이 함께 살아납니다. 부부 공동 명의나 명의 신탁 결합 사건은 가사 사건과 부동산 사건이 한 흐름으로 진행되며, 이혼 소송의 재산 분할 다툼에서 부동산의 권리 회복이 함께 다투어집니다. 이보미 파트너변호사가 가사 영역을 맡고 다른 변호사가 부동산·형사 영역을 함께 다루는 식의 분담이 가능하므로, 의뢰인은 같은 사건을 여러 변호인에게 따로 설명하는 부담에서 벗어납니다.

자주 묻는 질문