오피스텔 시행사가 시정명령·벌금형을 받았다면 — 지금 계약 해제가 가능한가
시행사가 건축물분양법 위반으로 시정명령이나 벌금형을 받았다는 사실을 알게 됐다면, 입주 지연과 무관하게 계약 해제를 검토할 수 있습니다. 2025년 12월 대법원 판결로 위반 사유의 경중과 관계없이 해제권이 발생할 수 있다는 점이 확인됐습니다. 다만 계약서 조항의 존재 여부, 위반 주체의 동일성, 신탁 구조 등에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 이 글에서는 해제 가능성을 판단하기 위해 수분양자가 확인해야 할 내용을 정리합니다.
건축물분양법과 약정해제 조항
오피스텔은 건축물의 분양에 관한 법률(건축물분양법)의 적용을 받습니다. 이 법 제6조 제4항은 분양계약서에 대통령령이 정하는 사항을 포함하도록 의무화하고 있고, 같은 법 시행령 제9조 제1항 제11호는 다음 내용을 계약서에 반드시 기재하도록 규정합니다.
분양사업자는 분양계약서에 다음의 해제 사유를 포함해야 합니다.
"분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 분양받은 자가 분양계약을 해약할 수 있다는 사항"
가목 — 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우
나목 — 건축물분양법 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우
다목 — 건축물분양법 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우
법이 이 조항을 계약서에 의무적으로 넣도록 한 이유는 수분양자 보호입니다. 건축물분양법의 적용을 받는 오피스텔이라면 거의 모든 분양계약서에 이 조항이 포함되어 있을 가능성이 높습니다. 계약서를 꺼내 확인해 보십시오.
2025년 12월 대법원 판결 — 무엇이 확인됐나
과거에는 "위반 사유가 경미한 경우에도 해제권이 발생하는가"를 두고 하급심에서 견해가 엇갈렸습니다. 2025년 12월 대법원이 이 문제를 명확히 정리했습니다.
사건 개요
대구 남구 오피스텔 분양사업자가 분양 광고에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획 수립 여부를 포함하지 않았다는 이유로 시정명령을 받았고, 수분양자들이 이를 근거로 분양계약 해제를 주장한 사건입니다. 원심은 위반이 경미하다는 이유로 해제를 불허했으나, 대법원이 이를 파기했습니다.
① 위반 사유의 경중은 따지지 않는다
약정해제권의 발생 요건은 계약에서 정한 내용에 의해 결정되므로, 시정명령을 받게 된 위반사항이 반드시 중대할 필요는 없다고 판시했습니다.
② 약정해제 조항의 문언이 명확하면 그대로 적용한다
계약서에 "시정명령을 받은 경우 해제할 수 있다"고 명확히 기재돼 있다면, 위반 사항의 경중이나 계약 목적 달성에 미치는 영향을 추가로 고려할 필요가 없다고 봤습니다.
③ 건축물분양법의 입법 취지
이 조항을 계약서에 의무적으로 포함하도록 강제한 것은 수분양자 보호를 위한 것이므로, 이를 좁게 해석해서는 안 된다는 점을 분명히 했습니다.
해제 전 반드시 확인할 것
시정명령·벌금형 사실을 알았다고 해서 바로 해제가 인정되는 것은 아닙니다. 다음 세 가지를 순서대로 확인해야 합니다.
신탁 구조에서의 함정
오피스텔 분양의 상당수는 시행사가 토지를 신탁회사에 신탁하고, 신탁회사가 형식적 분양자가 되는 관리형 토지신탁 구조로 진행됩니다. 이 구조에서 다음 문제가 발생할 수 있습니다.
| 문제 | 내용 | 대응 방향 |
|---|---|---|
| 위반 주체 불일치 | 벌금형을 받은 것은 시행사인데 계약 상대방은 신탁회사 | 실질적 사업주체가 위반했다면 해제 사유에 해당한다고 본 사례 있음 — 포기 전 검토 필요 |
| 책임한정특약 | 계약서에 "신탁회사의 책임은 신탁재산 범위 내로 한정" | 계약 체결 시 설명의무를 위반했다면 해당 조항이 무효가 될 가능성 있음(대법원 2026. 2. 선고 2023다202099 판결) |
| 해제 통보 수신인 | 신탁회사에만 발송 시 효력 다툼 소지 | 시행사와 신탁회사 양쪽에 내용증명 발송 |
해제하면 무엇을 돌려받을 수 있나
계약이 적법하게 해제되면 납입금 반환과 위약금 청구가 가능할 수 있습니다. 계약서 조항에 따라 달라집니다.
