분양권 전매·사전거래 — 주택법 제64·65조 결합 처벌의 정밀 분석

프리미엄을 받기로 하고 분양권을 넘긴 그날부터 며칠이 지나지 않아 검찰의 출석 요구서를 받는 일이 있습니다. 또는 정식 절차를 거쳐 분양권을 샀다고 믿었던 분이 자기 분양권의 효력이 다투어진다는 통지를 받기도 합니다. 분양권 전매와 사전거래는 한쪽이 형사 사건이 되는 그 순간 다른 한쪽도 함께 흔들리는 거래입니다. 매도인의 형사처벌과 매수인의 권리 회복이 같은 사건 안에서 함께 다뤄지는 이유가 거기에 있습니다.

주택법은 분양권 거래를 두 조문으로 묶어 둡니다. 제64조는 전매 제한 기간 동안의 분양권 거래 자체를 금지하는 규정이고, 제65조는 공급질서를 교란하는 일체의 행위를 금지하는 규정입니다. 두 조문 모두 위반하면 제101조에 따라 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금에 처해지며, 분양권의 사법상 효력 자체도 다투어집니다(대법원 2016다229393 판결). 즉 형사 사건과 민사 분쟁이 한 사건 안에서 동시에 작동합니다.

2025년 10월 15일 부동산 대책 이후 사건의 무게가 한층 무거워졌습니다. 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 새로 지정되면서 전매 제한 기간이 늘어나고 단속의 강도가 높아졌습니다. 같은 시기에 청약통장 매매·위장전입·다운계약서 같은 공급질서 교란 행위에 대한 검찰의 기소율도 올라갔습니다. 다만 매수인을 보호하는 길도 함께 열려 있습니다 — 2021년 3월 9일 신설된 주택법 제65조 제6항은 거래의 사정을 알지 못한 선의의 매수인의 권리를 보호합니다.

법무법인 화온의 천재필 대표변호사는 사법시험에 수석으로 합격해 서울고등법원에서 재판연구원으로 일한 변호인이며, 오정환 대표변호사는 김앤장 법률사무소에서 부동산 거래의 법적 검토를 맡아 왔습니다. 두 변호사가 한 사건을 함께 들여다볼 때, 형사처벌의 다툼과 거래의 사법상 효력 다툼이 한 자리에서 해결됩니다. 분양권 사전거래 사건은 검찰 출석 통지를 받은 그 순간부터 첫 24시간이 사건의 결과를 정합니다. 분양권 전매 변호사를 선택할 때 가장 중요한 것은 결국 형사와 민사의 두 길을 한 흐름으로 다뤄 변호사 팀입니다.

핵심 법리 — 두 조문이 함께 작동하는 구조

분양권을 둘러싼 모든 형사 사건은 주택법의 두 조문으로 거슬러 올라갑니다. 제64조는 전매 제한 기간 동안의 분양권 거래를 금지하는 실체 규정이고, 제65조는 공급 질서를 교란하는 일체의 행위를 금지하는 규정입니다. 두 조문은 같은 처벌 조항(제101조)으로 묶여 있지만, 보호하는 가치는 조금 다릅니다. 제64조는 분양권 거래 자체의 시기를 통제하는 데 무게를 두고, 제65조는 청약 시장이 교란되지 않도록 거래의 형식과 진실성을 요구합니다.

제65조는 분양 시장 자체의 진실성을 지키기 위한 조항입니다. 청약통장을 사고팔거나, 청약 자격을 얻기 위해 위장으로 주소를 옮기거나, 실제 거래 가격보다 낮은 가격으로 계약서를 쓰는(다운계약서) 일체의 행위가 여기에 들어갑니다. 형식적으로는 정상적인 거래의 모양을 갖추지만 그 안에 담긴 내용이 공급 질서를 어긋나게 만드는 모든 행위를 잡아내는 그물입니다.

제65조 위반은 거래 자체가 무효이며, 형사처벌과 민사 무효의 함께 작동하는 효력이 매도인뿐 아니라 매수인에게도 미칩니다. 다만 2021년 3월 9일에 신설된 제65조 제6항은 매수인이 거래의 사정을 알지 못한 선의의 입장이라면 일정한 권리를 보호합니다. 이 신설 조항이 분양권 사건에서 매수인 측 변호의 핵심 자산입니다.

두 조문이 한 사건 안에서 함께 작동하는 모습을 보여 주는 전형적인 사례가 사전거래입니다. 매도인이 분양 당첨 발표 직후 본 계약 체결 전에 매수인에게 권리를 양도하면, 거래 시점이 전매 제한 기간 안이라는 점에서 제64조 위반이 되고, 거래의 외관과 실체가 어긋난다는 점에서 제65조 위반도 함께 성립합니다. 두 위반이 함께 적용되면 처벌의 무게가 단순 합산을 넘어 무거워지며, 검찰의 시각에서 사건의 악성도도 함께 올라갑니다. 그래서 변론의 첫 단계는 두 조문 중 어느 쪽이 적용되었는지가 아니라 두 조문이 어떤 모습으로 적용되었는지를 정밀하게 파악하는 것입니다.

주택법 제64조의 전매 제한 기간은 지역과 주택 유형에 따라 다릅니다. 투기과열지구나 조정대상지역에서는 분양 당첨 시점부터 일정 기간 동안 전매가 금지되고, 공공택지에서는 그 기간이 더 길어지며, 분양가 상한제가 적용되는 주택은 또 다른 기간이 적용됩니다. 의뢰인이 자기 사건의 적용 기간을 정확히 모르는 경우가 많으므로, 변호인이 처음 사건을 검토할 때 분양 공고문과 분양 계약서, 입주자 모집 공고를 함께 살펴 적용되는 기간을 정확히 확인하는 것이 변론의 출발점입니다.

"분양권 사건은 부동산 거래의 외관 뒤에 형사 사건이 숨어 있는 사건입니다. 의뢰인이 사무실에 와서 자기 사건을 설명할 때 대부분 거래의 외관을 먼저 이야기합니다 — 어디서 분양받았고, 누구에게 얼마에 넘겼고, 매매 계약서는 어떻게 작성했는지. 그러나 변호인이 들여다보아야 하는 것은 그 외관 뒤에 있는 거래의 시점, 매도인과 매수인 사이의 약속, 자금이 흐른 경로입니다. 거래의 외관이 같아 보여도 시점이 한 달만 달라지면 전매 제한 위반이 되거나 안 되거나가 갈리고, 자금의 흐름이 조금만 달라져도 사기죄가 결합되거나 결합되지 않거나가 갈립니다. 그래서 사건의 첫 검토는 매매 계약서가 아니라 통장 거래 내역과 카카오톡 대화 기록에서 시작합니다."
— 오정환 대표변호사 · 법무법인 화온 (前 김앤장 법률사무소)

2025.10.15 부동산 대책 — 무엇이 달라졌는가

2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책은 분양권 사건의 풍경을 한 차례 다시 그렸습니다. 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 새로 지정되면서 전매 제한 기간이 늘어났고, 청약 자격 요건이 강화되었으며, 검찰의 단속 강도가 높아졌습니다. 대책 이전에 체결된 거래라도 사후의 잣대가 달라졌으므로 사건의 무게가 함께 무거워졌습니다.

대책의 핵심 변화는 세 갈래로 정리됩니다. 첫째 갈래는 규제지역의 확대입니다. 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12곳이 새로 규제지역으로 묶이면서 해당 지역 내의 분양권 거래에는 모두 강화된 전매 제한이 적용됩니다. 의뢰인 입장에서 가장 큰 변화는 자기가 분양받은 아파트가 대책 이전에는 규제지역이 아니었다가 대책 이후 규제지역으로 묶인 경우입니다. 이런 경우에 거래의 적법성을 어느 잣대로 판단할 것인지가 첫 번째 다툼의 자리이며, 대책 시행 전에 이미 체결된 거래에 대해서는 종전 규정이 적용된다는 부칙이 있더라도 거래의 시점이 명확히 입증되어야 그 보호를 받습니다.

둘째 갈래는 청약 자격 요건의 강화입니다. 무주택 기간과 청약통장 가입 기간의 산정 방식이 정밀해졌고, 부양 가족 산정에서도 실제 부양 사실의 입증이 중요해졌습니다. 이 변화는 청약 자격을 인위적으로 만들어내려는 시도를 차단하는 효과가 있고, 그 결과 위장전입과 청약통장 매매에 대한 단속이 한층 정교해졌습니다. 청약 시점의 주민등록 기록과 실제 거주 사실이 어긋나면 그 자체가 단속의 출발점이 됩니다.

셋째 갈래는 단속 데이터의 교차 분석입니다. 국세청·국토교통부·검찰이 함께 운영하는 합동 단속이 강화되었고, 이전에는 따로따로 살펴보던 자료가 한 화면에서 교차 분석됩니다. 청약 시점의 주민등록·통장 거래 내역·청약 일정·실제 거주의 흔적·매매 계약 시점·매매 대금의 흐름이 한 줄기로 묶여 보일 때, 위장전입·청약통장 매매·다운계약서가 함께 드러나는 일이 흔합니다. 그래서 사건 하나가 인지되면 매도인과 매수인 모두에게 형사 절차가 동시에 시작되고, 결합 죄목이 적용될 가능성도 한층 커졌습니다.

대책의 영향을 가장 강하게 받는 분야가 청약통장 매매와 위장전입입니다. 두 행위 모두 제65조의 공급질서 교란행위에 해당하며, 단속 데이터의 교차 분석이 강화되어 적발 가능성이 한층 커졌습니다. 청약 시점의 주민등록 기록과 실제 거주 사실, 통장 거래 내역과 청약 일정의 시간 흐름을 교차 분석하면 위장전입과 통장 매매가 함께 드러나는 일이 많습니다. 사건이 한 번 인지되면 매도인과 매수인 모두에게 형사 절차가 동시에 시작됩니다.

대책 이후의 또 다른 변화가 사건의 회복 가능성을 어렵게 만드는 영역에 있습니다. 분양권 사건은 한 번 흔들리면 거래 자체의 사법상 효력이 무효가 되고, 분양 회사를 상대로 한 권리 행사도 막힙니다. 대책 이전에는 분양 회사가 일정한 사정에서 거래의 보완 절차를 받아주는 일이 있었으나, 대책 이후에는 그런 보완의 여지가 좁아졌습니다. 그래서 사건이 인지된 그 순간부터 형사 절차와 민사 절차를 한 흐름에서 설계하는 것이 사건의 회복 가능성을 가장 크게 만듭니다.

대책의 영향을 가장 강하게 받는 분야가 청약통장 매매와 위장전입입니다. 두 행위 모두 제65조의 공급질서 교란행위에 해당하며, 단속 데이터의 교차 분석이 강화되어 적발 가능성이 한층 커졌습니다. 청약 시점의 주민등록 기록과 실제 거주 사실, 통장 거래 내역과 청약 일정의 시간 흐름을 교차 분석하면 위장전입과 통장 매매가 함께 드러나는 일이 많습니다. 사건이 한 번 인지되면 매도인과 매수인 모두에게 형사 절차가 동시에 시작됩니다.

분양권 사전거래·불법전매의 여섯 가지 모습

분양권을 둘러싼 불법 거래는 한 가지 모양이 아닙니다. 거래의 외관은 정상처럼 보이지만 그 안의 실체가 공급 질서를 어긋나게 만드는 여러 변형이 있고, 그래서 의뢰인이 자기 사건이 어느 유형에 해당하는지를 정확히 파악하는 것이 변론의 출발점입니다.

이 여섯 가지 유형은 한 사건 안에서 결합해 등장하는 일이 흔합니다. 청약통장 매매가 위장전입과 결합되거나, 사전거래에 다운계약서가 따라붙는 사건이 대표적입니다. 결합이 늘어날수록 적용되는 조문도 늘어나고 양형도 무거워지므로, 사건 초기에 어느 유형이 결합되어 있는지를 정밀하게 분석하는 것이 변론의 첫 단계입니다.

각 유형이 의뢰인에게 다가오는 모습은 조금씩 다릅니다. 전매 제한 기간 내 거래는 가장 단순한 형태로, 매도인과 매수인이 거래 시점이 제한 기간 안이라는 사실을 알면서 진행하는 경우가 대부분입니다. 거래 자체의 외관은 정상적이며, 매매 계약서와 자금 거래도 일반 분양권 거래와 다르지 않습니다. 다만 거래의 시점이 제한 기간 안이라는 점에서 그 거래는 형사처벌 대상이 되고 사법상 효력도 무효가 됩니다.

사전거래는 더 까다로운 형태입니다. 당첨 발표 이후 본 계약 체결 전이라는 짧은 시간 동안에 권리를 미리 양도하는 거래로, 거래의 외관 자체가 통상의 분양권 거래와 다릅니다. 매매 계약서를 정식으로 작성하기 어려우므로 흔히 가계약서·각서·구두 합의의 형태로 진행되고, 그래서 사후에 거래의 사정을 정확히 입증하기가 어려운 영역입니다. 검찰은 통장 거래 내역과 카카오톡 대화 기록, 부동산 중개 사무소의 장부를 종합해 거래의 실체를 재구성하는데, 이 과정에서 매도인과 매수인의 진술이 어긋나면 한쪽의 책임이 가벼워지고 다른 한쪽의 책임이 무거워지는 일이 자주 일어납니다.

청약통장 매매는 거래의 형식이 단순하기 때문에 적발이 비교적 쉽습니다. 통장의 명의가 바뀌는 사실 자체가 금융 기관의 기록에 남고, 사례금이 오간 흔적도 통장 거래 내역에 남기 때문입니다. 다만 매도인과 매수인이 친척이나 지인 관계인 경우에는 거래의 사정을 가족 간 도움으로 위장하기도 하고, 그래서 거래의 실체와 외관 사이의 다툼이 생깁니다. 청약통장 매매는 자체로도 형사처벌 대상이지만, 그 통장으로 받은 분양권이 다시 매매되면 형법 제347조의 사기죄까지 결합됩니다.

위장전입은 가장 적발하기 어려웠던 유형이지만 2025년 10월 15일 대책 이후 단속 데이터의 교차 분석으로 적발률이 크게 올라갔습니다. 주민등록만 옮기고 실제로는 다른 곳에서 살았다는 사실은 출퇴근 기록·공과금 영수증·통신 기록·자녀 학교 등록 등의 자료에서 그 흔적이 남으며, 이 자료들이 한 화면에서 교차 분석될 때 위장의 외관이 드러납니다.

다운계약서는 양도소득세를 줄이려는 매도인과 취득세를 줄이려는 매수인의 이해가 맞아떨어진 형태로, 매도인·매수인 모두에게 책임이 발생합니다. 실제 거래 가격과 계약서상의 가격이 어긋난 사실은 통장 거래 내역에서 그대로 드러나므로 적발이 어렵지 않고, 적발되면 주택법 위반과 조세범 처벌법 위반이 함께 적용됩니다. 명의 도용은 가장 무거운 유형으로, 타인의 명의를 도용해 분양권을 받거나 매수하는 행위는 그 자체로 형법 제347조의 사기죄가 성립할 가능성이 큽니다.

"분양권 사건은 거래의 외관과 실체가 일치하지 않는 사건입니다. 매도인과 매수인이 정상적인 매매 계약서를 작성했더라도 그 안에 담긴 실제 약속이 무엇이었는지가 문제가 됩니다. 검찰은 통장 거래 내역, 휴대전화 통신 기록, 부동산 중개 사무소의 장부, 카카오톡 대화 기록을 종합해 거래의 실체를 재구성합니다. 그래서 변론의 첫 단계는 의뢰인이 어떤 자료를 가지고 있는지, 어떤 자료가 검찰에 이미 넘어가 있는지를 정확히 파악하는 데 있습니다. 첫 진술이 사건의 결과를 가르는 이유가 거기에 있습니다."
— 천재필 대표변호사 · 법무법인 화온 (사법시험 수석 + 前 서울고등법원 재판연구원)

매도인과 매수인 — 처벌이 갈리는 자리

분양권 사건에서 매도인과 매수인은 같은 거래의 양쪽 당사자이지만 처벌의 무게가 다릅니다. 매도인이 적극적으로 거래를 주도한 경우가 많아 양형이 더 무겁고, 매수인은 거래의 사정을 어디까지 알고 있었는지에 따라 처벌의 범위가 달라집니다. 두 입장의 변론은 출발점부터 다르며, 같은 변호인이 양쪽을 동시에 대리할 수 없는 이해 충돌의 영역입니다.

매도인 측 변론은 다른 각도에서 출발합니다. 매도인이 거래를 적극적으로 주도한 사실 자체는 거의 다투기 어려우므로, 변론의 무게는 양형 변수의 누적에 실립니다. 거래 동기의 부득이성, 거래의 단발성, 다른 공급질서 교란 행위와의 무관함, 자수와 협조의 정도, 피해자(매수인)에 대한 손해 회복 — 이 다섯 가지 변수가 양형의 갈림길에서 작동합니다. 특히 매수인에게 매매 대금을 자발적으로 반환하고 사건 회복에 협조한 매도인은 양형에서 의미 있는 감경을 받을 수 있습니다.

매수인 측 변론은 흐름이 한층 다층적입니다. 출발점은 거래의 사정을 어디까지 알았는지, 알지 못한 데 과실이 없었는지를 자료로 보여 주는 작업입니다. 매매 계약서, 부동산 중개 사무소의 거래 안내, 매도인이 보낸 카카오톡과 문자 대화, 분양 회사 또는 시행사에 거래 가능 여부를 확인한 통화 기록이 통상의 주의 의무를 다했다는 첫 자료입니다. 다음 단계는 매매 대금 반환 청구의 민사 절차이며, 매도인을 상대로 한 손해배상 청구도 함께 진행될 수 있습니다. 그리고 분양 회사를 상대로 한 분양 자격 박탈 처분이 통지되면 90일 이내에 행정심판이나 행정소송으로 다투는 마지막 길이 열립니다.

두 입장의 변론에서 가장 흔한 함정이 있습니다. 매도인이 매수인을 위해 합의에 응하면 자기 양형에 도움이 되지만, 매수인의 입장에서는 그 합의가 거래의 사정을 알면서 받아들였다는 신호로 해석될 위험이 있습니다. 그래서 합의의 문구와 시점을 변호인이 정밀하게 설계해야 양쪽 입장 모두에게 도움이 되며, 그렇지 않으면 한쪽의 변론을 살리려다 다른 쪽 입장이 흔들리는 결과가 나옵니다. 한 사건에서 매도인과 매수인을 같은 변호인이 동시에 대리할 수 없는 것이 이 때문이며, 합의 설계 단계에서 양쪽 변호인이 각자의 의뢰인을 위해 협력하는 구조가 가장 합리적입니다.

거래 자체가 한 번 흔들리면 회복이 어려운 거래라는 점도 잊지 말아야 합니다. 분양 회사는 거래의 무효 사실이 확인되면 분양 자격 박탈 처분을 내릴 수 있고, 이 처분은 매수인의 분양 권리를 송두리째 사라지게 만듭니다. 그래서 매수인 측 변호인은 형사·민사·행정의 세 갈래를 동시에 살펴, 어느 절차에서 어떤 결과를 얻어야 다른 절차의 다툼이 가능해지는지를 미리 설계해야 합니다. 형사 사건에서 거래의 사정을 몰랐다는 점이 인정되면 행정 처분의 다툼에서 그 인정이 자료로 활용되고, 민사 사건에서 매매 대금 반환이 인정되면 의뢰인의 손해 회복이 함께 진행됩니다.

양형의 변수와 형법 함께 다투는 사건

주택법 제101조의 형량은 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금이지만, 실제 사건의 양형은 결합되는 다른 죄목에 따라 크게 달라집니다. 분양권 사건은 형법의 사기죄와 업무방해죄가 함께 적용되는 함께 다투는 사건의 영역이 넓고, 결합이 인정되면 형량이 한층 무거워집니다.

형법 제347조의 사기죄가 결합되는 사건이 가장 무겁습니다. 매도인이 자기가 가진 분양권의 사정을 매수인에게 숨기고 매매 대금을 받았다면 사기의 구성 요건이 충족됩니다. 이 경우 주택법 제101조의 3년 이하가 아니라 형법 제347조의 10년 이하 징역이 적용되며, 매매 대금이 큰 사건일수록 양형이 가파르게 올라갑니다. 청약통장 매매와 위장전입이 결합된 사건에서 사기죄까지 인정되면 실형 가능성이 매우 높아집니다.

사기죄 인정의 갈림길은 매도인이 거래의 사정을 매수인에게 어디까지 알렸는지에 있습니다. 매도인이 분양권의 전매 제한 사실을 매수인에게 알리고 매수인이 그 사정을 받아들이면서 거래가 이루어졌다면, 매도인의 적극적 기망 행위가 부재하므로 사기죄 인정이 어려워집니다. 반대로 매도인이 그 사정을 숨기고 정상적인 분양권인 것처럼 거래를 한 경우에는 기망 행위가 명백히 인정됩니다. 그래서 매도인 측 변론에서는 거래 시점의 카카오톡 대화나 통화 녹음, 부동산 중개인의 진술이 사기죄 인정 여부를 가르는 핵심 자료가 됩니다.

업무방해죄(형법 제314조)는 분양 회사의 청약 업무를 방해한 사실이 인정될 때 결합 적용됩니다. 청약통장을 매매하거나 위장전입을 하는 행위 자체가 분양 회사의 정상적인 청약 업무를 방해한 것으로 평가되므로, 공급질서 교란 행위가 있는 사건에서는 업무방해죄가 함께 성립할 가능성이 큽니다. 업무방해죄는 5년 이하 징역으로 주택법보다 무겁고 사기죄보다는 가벼운 자리에 있으며, 사기죄와 함께 결합되면 양형이 한층 더 가파르게 올라갑니다.

양형 변수의 누적은 매도인 측 변론의 핵심 영역입니다. 거래의 단발성과 부득이성, 매수인에 대한 손해 회복, 자수와 수사 협조, 초범 여부, 가족 부양 사정 — 이 다섯 가지 변수가 양형의 갈림길에서 작동합니다. 특히 매수인에게 매매 대금을 자발적으로 반환하고 합의서를 받아 두면 양형에서 의미 있는 감경을 받을 수 있습니다. 합의는 사건의 가장 강한 양형 자산이며, 매도인 측 변호인이 가장 먼저 설계해야 할 영역입니다.

거래의 단발성은 의뢰인이 한 번의 거래만 한 사실을 객관 자료로 입증하는 것입니다. 분양권을 자기 사정으로 한 차례 양도한 일반 시민과, 여러 차례 분양권을 사고팔며 시세 차익을 꾀한 전문 거래자는 형량의 무게가 다릅니다. 통장 거래 내역과 휴대전화 통신 기록을 검토해 의뢰인이 다른 분양권 거래에 관여한 사실이 없다는 점을 입증하면 단발성 양형 변수가 살아납니다.

거래의 부득이성은 의뢰인이 거래에 이르게 된 사정의 사회적 합리성을 다투는 영역입니다. 갑작스러운 가족의 의료비, 자녀의 학비, 사업의 일시적 자금 부족 같은 부득이한 사정이 거래의 동기가 되었다면 그 사정이 양형 변수로 작동합니다. 다만 이런 사정은 거래 시점에 객관 자료로 남아 있어야 변론의 자산이 되며, 사후에 만들어지는 자료는 검찰이나 법원의 신뢰를 얻기 어렵습니다.

자수와 수사 협조는 양형의 매우 강한 자산입니다. 검찰이 사건을 인지하기 전에 의뢰인이 자수를 결정하면 양형 감경의 폭이 커지고, 수사 단계에서 협조하면 그 협조의 정도에 따라 다시 감경이 더해집니다. 다만 자수의 시점과 방법이 결정적이므로, 자수 자체도 변호인의 정밀한 설계가 필요한 영역입니다. 어떤 자료를 어떤 순서로 제출하느냐, 어떤 진술을 어디까지 하느냐가 같은 자수라도 결과를 다르게 만듭니다.

매수인에 대한 합의는 사건의 가장 강한 양형 자산입니다. 매도인이 매수인에게 매매 대금을 자발적으로 반환하고 합의서를 받으면, 그 합의가 양형의 갈림길에서 의미 있는 감경을 만듭니다. 형법 제347조의 사기죄가 결합된 사건일수록 합의의 무게가 더 커지며, 합의가 이루어진 사건은 실형보다 집행유예가 선고되는 경우가 많습니다. 다만 합의의 시점이 결정적입니다 — 검찰의 기소 전 합의가 가장 강력하고, 1심 선고 전 합의도 의미가 있지만, 항소심 단계의 합의는 효과가 크게 줄어듭니다. 합의는 단순한 금전 거래가 아니라 양형 자산을 만드는 작업이므로, 합의서의 문구·합의금의 산정·합의 시점의 선택이 모두 변호인의 정밀한 설계 영역에 들어갑니다.

"검찰에서 30년 가까이 형사 사건을 다뤄 온 입장에서 분양권 사건의 가장 큰 함정은 결합 죄목입니다. 의뢰인이 처음 사무실에 올 때는 자기 사건이 단순한 주택법 위반이라고만 생각하고 옵니다. 그런데 사건 기록을 검토해 보면 사기죄와 업무방해죄가 함께 적용되어 있고, 위장전입까지 결합되어 있는 경우가 많습니다. 결합 죄목이 인정되면 양형이 가파르게 올라가므로, 첫 진술 단계에서 어떤 죄목이 적용 가능한지를 정확히 파악하고 그에 맞춰 진술 전략을 세우는 것이 가장 중요합니다. 그리고 매수인에 대한 합의는 양형의 가장 강한 자산이므로, 사건의 첫 단계에서 합의 가능성을 함께 설계해야 합니다."
— 이희권 고문변호사 · 법무법인 화온 (前 대구지방검찰청 형사1부장검사 + 변호사 30년)

변론 동선 — 화온이 닿는 기관까지의 거리

분양권 사건은 형사·민사·행정의 세 갈래가 한 사건 안에서 함께 움직이는 분야입니다. 검찰에서 형사 절차가 진행되는 동안 매수인은 매매 대금 반환 청구를 민사 법원에 제기하고, 분양 회사를 상대로 한 분양 자격 박탈 처분에 행정 법원에서 다투는 일이 흔합니다. 변호인이 의뢰인과 동행하는 거리가 짧을수록 사건의 호흡이 빨라집니다.

화온은 영등포구 여의도동에 있어 서울남부지방검찰청과 서울남부지방법원까지 차량으로 20분 이내에 닿습니다. 의뢰인이 사무실에서 변호인을 만난 뒤 같은 날 검찰청에 동행하는 일정이 가능하고, 민사 법원과의 동선도 한 번에 묶입니다. 분양권 사건은 형사 절차가 진행되는 동안 민사 시한도 함께 흐르는 사건이므로, 두 기관을 한 변호인이 같은 흐름에서 다루는 것이 사건의 결과를 정합니다.

변론 동선의 본질은 사건의 호흡에 있습니다. 분양권 사건은 검찰의 첫 출석 통지가 들어오는 시점부터 사건의 시계가 빠르게 흐릅니다. 첫 출석 전에 변호인을 만나 사건 기록을 검토하고, 어떤 진술을 어떻게 할 것인지 정리하고, 결합 죄목 가능성을 분석하고, 매수인 합의 가능성을 함께 설계하는 일이 모두 첫 24시간 안에 일어나야 합니다. 변호인이 의뢰인과 같은 도시에 있어 즉시 동행이 가능하면 이 모든 일이 한 흐름으로 묶이지만, 변호인과 의뢰인 사이의 거리가 멀면 사건의 호흡이 끊깁니다.

또 하나의 동선이 매수인 측에 있습니다. 매수인은 매매 대금 반환 청구를 민사 법원에 제기해야 하고, 분양 회사를 상대로 한 분양 자격 박탈 처분에 대해서는 행정 법원에 다투어야 합니다. 두 기관이 형사 사건의 진행과 함께 움직이므로, 한 변호인이 형사·민사·행정의 세 기관을 동시에 다룰 수 있는지가 매수인 측 변론의 결과를 결정합니다. 화온은 네 명의 변호사가 한 사건을 함께 들여다볼 수 있는 구조이므로, 형사는 천재필 대표변호사와 이희권 고문변호사가 다루고 민사는 오정환 대표변호사가 맡으며 가사 함께 다투는 사건은 이보미 파트너변호사가 함께 검토하는 식의 분담이 가능합니다.

중앙노동위원회나 국토교통부 같은 세종시 소재 기관은 차량으로 2시간 가까이 걸리지만, 분양권 사건에서 이 기관들이 의뢰인과 직접 만나는 일은 많지 않습니다. 국토교통부의 행정 처분에 대한 다툼은 처분 통지서를 받은 시점부터 90일 이내에 행정심판을 제기하거나 행정소송을 제기하는 형태로 진행되며, 이 절차는 대부분 서면으로 이루어집니다. 그래서 세종시까지의 거리가 의뢰인의 부담이 되는 일은 드물고, 변호인이 서면 절차를 정밀하게 설계하면 사건이 안정적으로 풀려갑니다.

자주 묻는 질문