공동매수한 토지의 소유권이전등기청구 절차와 요건

공동매수 토지의 등기는 지분 단위로 청구한다

공동매수 토지의 소유권이전등기청구는 땅의 특정 부분이 아닌 자기 공유지분을 대상으로 삼는다. 여기서 결론이 정반대로 갈린다.

여기서 실수가 자주 난다. 매수인들은 각자 어느 위치의 몇 평을 가져갈지 미리 정해 두었다고 말하고, 그 말대로 특정 부분을 청구취지에 적었다가 청구가 통째로 흔들린다. 하나의 계약서에 여러 매수인이 함께 이름을 올린 순간 그 계약은 공동매매계약이 되고, 공동매매계약에서 나오는 권리는 지분이다. 내부적으로 위치를 나눠 두었더라도 그것은 매수인들 사이의 약속일 뿐 매도인에게 특정 부분의 이전을 구할 근거가 되지 않는다.

순서를 뒤집으면 일이 풀린다. 먼저 지분등기를 받아 공유자가 된 다음, 위치를 나누는 일은 민법 제268조(공유물의 분할청구)가 정한 공유물분할 절차에서 처리한다. 이 순서라면 매수인 전원의 동의를 기다릴 필요가 없고, 매도인도 자기 몫을 다 받은 사람부터 정리하고 빠질 수 있다. 소유권이전등기청구를 먼저 하고 분할을 나중에 하는 순서를 권한다.

소유권이전등기청구는 무엇을 갖추어야 하나

공동매수 토지의 소유권이전등기청구는 계약의 성질과 권리의 대상, 그리고 대금 이행이 모두 확인되어야 인정된다. 하나라도 비면 매도인의 항변이 살아난다.

지분이 계약서에 적혀 있지 않아도 청구가 막히지 않는다. 민법 제262조(물건의 공유)에 따라 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정되므로, 4명이 함께 샀다면 일단 4분의 1씩이다.

청구가 서면 매도인은 민법 제568조(매매의 효력)에 따른 재산권 이전의무를 지고, 민법 제186조(부동산물권변동의 효력)에 따라 그 이행은 등기로 완성된다. 지분등기를 마친 매수인은 민법 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익)에 따라 다른 공유자의 동의를 받지 않고 자기 지분을 처분할 수 있게 된다.

매도인은 무엇을 근거로 거절하나

등기를 거절하는 매도인의 논리는 대개 정해져 있다. 아래 셋이 반복되고, 반박하는 방법은 각각 다르다.

항변 2를 정면으로 받는 것이 민법 제408조(분할채권관계)다. 여러 사람이 함께 채무자가 되면 특별한 의사표시가 없는 한 균등한 비율로 의무를 부담한다. 매매대금 지급의무를 불가분채무로 보면 민법 제411조(불가분채무와 준용규정)에 따라 매수인 각자가 대금 전부를 낼 의무를 지게 되는데, 그런 뜻이 계약서에 적혀 있는 경우는 드물다. 분할채무와 불가분채무가 갈리는 다섯 사정은 따로 쓴 칼럼에서 하나씩 나누어 짚었다.

항변 3은 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결이 정리했다. 매수인이 매매목적물의 근저당 피담보채무를 떠안으면서 그 금액을 매매대금에서 빼기로 약정한 경우, 다른 특별한 약정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 채무인수로 볼 수 없고 이행인수로 보아야 한다. 면책적 인수가 되려면 민법 제454조(채무자와의 계약에 의한 채무인수)가 정한 대로 채권자인 은행의 승낙이 있어야 하는데, 매도인과 매수인끼리 특약만 적어 둔 경우가 대부분이다. 은행 채무자 명의가 그대로 남는 세 가지 사정은 승계 조건 매매를 다룬 칼럼에서 따로 정리했다.

대금을 다 냈다는 것을 무엇으로 증명하나

소유권이전등기청구에서 실제로 다투어지는 것은 법리보다 대금 이행의 증명이다. 이 증명이 무너지면 앞의 법리가 모두 무의미해진다. 10년, 20년이 지난 거래에서는 계약서보다 계좌 기록이 힘을 발휘한다.

대출 승계로 갈음한 잔금은 계산 방식이 다르다. 승계하기로 한 대출 총액에 자기 지분 비율을 곱한 금액이 분담분이고, 지분이 균등한 4명이라면 4분의 1이 된다. 이 금액과 실제로 갚아 온 원리금 합계를 대조한 표가 있으면 은행 채무자 명의가 그대로여도 인수 의무를 이행했다고 주장할 수 있다. 반대로 이 대조표가 없으면 이행인수 법리를 아무리 정확히 써도 소용이 없다.

소장을 내기 전에 확인할 등기부 변동

공동매수 토지의 등기부는 계약 이후 분할과 담보 설정이 여러 차례 겹쳐 있는 경우가 많다. 소유권이전등기청구의 청구취지에 적을 지분을 정하려면 그 변동을 먼저 따라가야 한다.

계약서에는 대개 평 단위로 적혀 있고 등기부는 제곱미터 단위다. 5,000평을 3명이 나눠 산 경우라면 각자 3분의 1이지만, 그 3분의 1을 등기부에 옮기려면 현재 필지 면적을 분모로 다시 계산해야 한다. 게다가 큰 토지에서 여러 차례 분할이 이루어졌다면 계약 당시 필지와 현재 필지가 다르다. 분모에는 현재 필지의 면적을, 분자에는 그 면적에 자기 매수 비율을 곱한 값을 넣는다. 소수점 이하는 버리는 것이 실무 관행이다. 중개 대가로 떼어 준 면적이 같은 필지에 섞여 있다면 매수 비율의 분모는 매수 평수가 아닌 분할 면적 전체가 된다. 이 계산을 건너뛰면 청구취지 자체가 틀어진다.

담보 상태도 같은 표에 올린다. 민법 제357조(근저당)가 정한 근저당권은 한도액만 고정돼 있고 실제 채무액은 계속 변하므로, 계약 당시 등기부와 현재 등기부를 나란히 놓고 어느 근저당이 말소되고 어느 것이 새로 붙었는지 표로 만든다. 새 근저당이 붙어 있다고 해서 소유권이전등기청구를 미룰 이유는 없다. 지분을 먼저 받아 두고 담보 부담은 뒤에 정산하는 편이 회수 가능성을 높인다.

"오래된 토지 사건은 법리로 이기는 것이 아니라 표로 이긴다. 이체 내역을 매수인별로, 명목별로, 연도별로 나눈 표 한 장이 준비서면 열 장보다 힘이 세다. 그 표를 만드는 데 걸리는 시간을 아끼면 나중에 배로 든다."

이보미 파트너변호사

소유권이전등기청구 대신 계약을 깨고 돈을 돌려받는 길은 다르게 설계해야 한다. 민법 제547조(해지, 해제권의 불가분성)는 당사자의 일방이 수인인 경우 해제를 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하도록 정한다. 다른 매수인들과 연락이 끊긴 상태라면 해제는 사실상 닫힌 길이 되고, 남는 것은 소유권이전등기청구다.

자주 묻는 질문