명도소송 절차와 기간, 비용: 월세 연체 해지부터 강제집행까지

명도소송은 해지된 임대차의 부동산을 돌려받는 인도 청구다

명도소송은 임대차가 끝났는데도 나가지 않는 임차인을 상대로 부동산을 인도하라고 청구하는 소송이다. 법원 사건명은 「건물인도」이고, 인도 청구에 임대차가 끝난 날부터 실제로 넘겨받는 날까지의 월세 상당액을 부당이득으로 함께 청구하는 것이 보통이다. 임대인이 이기려면 두 가지가 순서대로 증명돼야 한다. 임대차가 적법하게 해지됐다는 것, 그리고 임차인이 지금도 점유하고 있다는 것이다.

해지의 원인은 차임 연체가 가장 많고, 기간 만료 뒤 갱신을 거절한 경우와 무단 전대가 그다음이다. 이 글은 차임 연체를 원인으로 하는 명도소송을 임대인 시점에서 다루고, 경매로 낙찰받은 부동산의 인도명령은 다음 편에서 따로 정리한다.

명도소송의 해지 요건은 주택 2기, 상가 3기의 연체 합계다

명도소송의 출발점인 해지 요건은 주택과 일반 건물이 2기, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가가 3기의 차임액에 달하는 연체다. 근거는 민법 제640조(차임연체와 해지)와 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)이고, 「기」는 횟수를 뜻하지 않고 금액을 뜻한다. 두 달 연속 연체가 아니어도 밀린 돈을 합쳐 두 달치에 달하면 2기에 달한 것이다.

연체는 갱신 전후를 합쳐 계산한다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결은 갱신 전부터 연체가 시작돼 갱신 뒤에 기수에 이른 경우에도 해지 사유에 해당한다고 판단했다. 한편 갱신 거절은 해지와 다른 제도다. 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 제1항 제1호는 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 갱신 요구를 거절할 수 있게 하는데, 이것은 기간 만료 때 쓰는 수단이고 지금 연체 중이 아니어도 된다. 해지는 지금 연체액이 기수에 달해 있어야 한다.

해지 통보 시점의 연체 합계가 명도소송의 결과를 가른다

명도소송의 전제인 해지는 통보를 보낸 시점에 연체 합계가 기수에 달해 있어야 성립하고, 그 뒤에 임차인이 돈을 넣어도 해지는 되돌아가지 않는다. 대법원이 2026년 6월에 이 순서를 분명히 했다. 기수에 달하는 순간 해지권이 발생한다. 통보가 도달한 시점을 기준으로 다시 기수를 따지지 않는다는 것이다.

화온이 임대인 상담에서 통보문을 쓰기 전에 먼저 만드는 것은 연체 합계표다. 매달의 약정일과 실제 입금일, 입금액을 한 줄씩 적고 통보 예정일 기준의 누적 미납액이 기수에 달하는지 확인한다. 이 표가 통보문에 들어가고 명도소송 소장에도 그대로 붙는다. 반대로 하지 않는 것은 연체 내역 없이 「즉시 퇴거하라」만 적은 내용증명이다. 그런 통보는 시점을 증명하지 못해 반박을 받으면 효력을 잃는다.

임대인이 여럿이면 전원 명의로 통보해야 명도소송이 열린다

부동산이 상속이나 공동 매수로 여러 사람의 공유가 됐다면 임대차 해지는 공유자 전원, 적어도 지분 과반수의 의사로 해야 하고 한 사람의 이름으로 보낸 통보는 효력이 없어 명도소송이 기각된다. 임대인이 사망한 뒤 자녀들이 상속받은 상가에서 실제로 문제가 됐다.

명도소송 절차는 가처분, 소장, 판결, 강제집행의 순서로 간다

명도소송은 점유자를 고정하는 점유이전금지가처분, 인도와 부당이득을 청구하는 소장, 판결과 가집행, 집행관을 통한 강제집행의 순서로 진행된다. 어느 단계를 건너뛰면 뒤에서 그만큼 돌아온다. 예컨대 가처분을 빼면 판결을 받아도 그 사이 점유자가 바뀌어 명도소송을 다시 해야 하고, 가집행 선고를 확인하지 않으면 항소 기간 동안 집행을 못 한다.

명도소송 비용은 소송비용과 집행비용으로 나뉜다. 소송비용은 패소한 쪽이 부담하는 것이 원칙이고, 집행비용은 임대인이 먼저 내고 임차인에게 청구한다. 남은 짐의 보관 비용도 임차인 부담이 원칙이다. 다만 회수는 임차인의 재산이 있어야 가능하므로, 보증금에서 밀린 월세와 비용을 공제하고 남는 것이 있는지를 명도소송 전에 계산해 둔다.

명도소송 판결이 나기 전에 문을 잠그면 임대인이 위험해진다

임대차가 해지됐어도 임차인이 나가기 전에 임대인이 문을 잠그거나 짐을 들어내거나 단전·단수를 하면 형사 문제가 생길 수 있고, 명도소송에서도 불리한 사정이 된다. 점유를 되찾는 방법은 명도소송 판결과 집행관뿐이다. 임차인이 연락을 끊고 짐만 남겨 둔 경우에도 같다. 그때는 가처분과 명도소송을 서두르는 것이 답이고, 자물쇠를 바꾸는 것은 답이 될 수 없다.

반대로 명도소송을 당한 임차인이 먼저 볼 것은 통보 시점의 연체 합계와 통보한 사람이다. 통보 전에 일부를 입금해 기수에 못 미쳤거나, 공유자 중 한 사람만 통보했거나, 상가인데 2기 특약을 근거로 삼았다면 해지 자체를 다툴 수 있다. 그 셋이 모두 맞다면 명도소송의 다툼은 해지가 아니라 인도 시기와 밀린 월세의 정산으로 옮겨 가고, 이때는 소송을 끌기보다 조정으로 이사 기간을 확보하는 편이 손해가 적다. 상가의 갱신과 관리비 쟁점은 상가임대차법 개정과 임차인의 방어에 따로 정리해 두었다.

"명도소송 상담에서 계약서보다 먼저 받는 것은 통장 내역이다. 언제 얼마가 밀렸고 언제 얼마가 들어왔는지를 날짜순으로 놓아야 통보를 보낼 수 있는 날이 나온다. 그 날짜가 정해지기 전에는 내용증명 문안을 쓰지 않는다."

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소)

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