전세보증금 미반환으로 사기 고소당한 임대인, 불송치(혐의없음) 결정을 받아낸 사례
개별 사건의 결과이며, 동일한 결과를 보장하지 않습니다.
전세사기는 지금 이 순간에도 수많은 임차인의 삶을 무너뜨리고 있는 심각한 사회 문제이며, 실제로 계획적인 보증금 편취 범행은 무겁게 처벌받아야 마땅합니다. 그러나 그 반대편에는 또 하나의 진실이 있습니다. 보증금을 돌려주지 못했다는 결과만으로 모든 임대인이 사기범이 되는 것은 아니라는 점입니다. 이 사례는 전세보증금 1억 3,000만 원을 편취하였다는 사기 혐의로 고소당한 임대인을 법무법인 화온이 대리하여, 약 11개월의 경찰 수사 끝에 불송치(혐의없음) 결정을 받아낸 사건입니다. 형사처벌의 대상이 되는 '전세 사기'와 민사로 해결해야 할 '보증금 미반환'의 경계선이 어디에 그어지는지 — 임대인과 임차인 모두에게 중요한 그 기준을 이 사건이 보여줍니다.
- 보증금을 반환하지 못한 임대인이 사기 혐의로 고소당한 경위
- 사기죄의 성립요건 — 미반환의 '결과'가 아니라 계약 당시의 '기망과 고의'
- 고소인이 주장한 기망행위와 화온의 반박
- 화온이 구성한 방어 전략 — 정보 제공의 완전성부터 자금 흐름 입증까지
- 불송치(혐의없음) 결정에 이르기까지
- 임대인과 임차인이 각자 알아두어야 할 것
- 자주 묻는 질문
지금 이 글을 읽고 있다면
부동산 경기 악화로 보증금 반환이 늦어지던 중 임차인으로부터 사기죄로 고소당해 경찰 출석요구서를 받아든 임대인일 수도 있고, 반대로 보증금을 돌려받지 못해 고소를 고민하고 있는 임차인일 수도 있습니다. 어느 쪽이든 반드시 알아야 할 것이 있습니다. 사기죄의 성립 여부는 '돈을 돌려받지 못했다'는 결과가 아니라 계약을 맺던 그 시점에 기망행위와 편취의 고의가 있었는지로 판단된다는 점입니다. 이 사건은 그 기준이 실제 수사에서 어떻게 작동하는지를 보여준 사례입니다.
보증금을 반환하지 못한 임대인이 사기 혐의로 고소당한 경위
의뢰인은 건설회사를 운영하며 다세대 건물을 임대해 온 임대인입니다. 임차인은 원래 같은 건물의 다른 호실에서 수년간 거주하며 두 차례 계약을 갱신할 만큼 원만한 관계를 유지해 왔는데, 해당 호실이 행정상의 사유로 철거 대상이 되면서 부득이 다른 호실로 옮겨 전세보증금 1억 3,000만 원의 임대차계약을 새로 체결하게 되었습니다.
문제는 그 후에 찾아왔습니다. 계약 체결 이후 부동산 경기가 급격히 얼어붙고 대출 규제가 강화되면서 건물 매각이 무산되었고, 임대차 기간 중 보증금 반환 여력이 악화된 것입니다. 임차인은 결국 "임대인이 변제할 의사나 능력이 없으면서도 선순위 권리에 관하여 자신을 속여 계약을 체결하게 하고 보증금 1억 3,000만 원을 편취하였다"는 취지로 의뢰인을 사기 혐의로 고소하였고, 경찰 수사가 시작되었습니다. 사기죄가 인정되면 의뢰인은 형사처벌은 물론, 건설업 운영 자체가 위태로워지는 상황이었습니다.
의뢰인은 법무법인 화온이 운영하는 개인 부동산 분쟁 전담센터를 찾아왔고, 화온의 변호인단은 고소장 정보공개 청구를 통해 고소 내용을 정밀하게 분석하는 것에서부터 방어를 시작했습니다.
사기죄의 성립요건 — 미반환의 '결과'가 아니라 계약 당시의 '기망과 고의'
보증금을 돌려받지 못한 임차인의 입장에서는 그 자체가 사기처럼 느껴지는 것이 당연합니다. 그러나 형법상 사기죄가 성립하려면 미반환이라는 결과만으로는 부족하고, 다음의 요건이 모두 갖추어져야 합니다.
- 기망행위 — 계약 체결 과정에서 거래상 중요한 사항을 허위로 알리거나, 알려야 할 의무가 있는 사실을 숨겼을 것
- 편취의 고의 — 계약 당시 보증금을 반환할 능력이나 의사가 없다는 사정을 인식하면서도 보증금을 수령하였을 것
- 인과관계 — 그 기망으로 인하여 임차인이 착오에 빠져 계약 체결과 보증금 지급이라는 처분행위에 이르렀을 것
대법원은 이 판단의 기준 시점을 일관되게 임대차계약 체결 및 보증금 수령 당시로 봅니다. 계약 이후 경제 사정의 변화로 채무불이행 상태에 이르렀다는 사정만으로는 사기죄로 처벌할 수 없다는 것이 확립된 법리입니다(대법원 2008도5618 판결 등).
결국 이 사건의 운명을 가르는 질문은 하나였습니다. 의뢰인이 보증금을 돌려주지 못한 것이 처음부터 계획된 편취였는가, 아니면 계약 이후의 사정 악화로 인한 채무불이행이었는가.
형사처벌의 대상인가, 민사의 영역인가
- 계약 체결 과정에 기망행위가 존재
- 계약 당시부터 반환할 능력·의사 없이 보증금을 수령
- 수사·기소·형사처벌의 영역
민사상 채무불이행
- 계약 당시에는 변제할 능력과 의사가 있었음
- 계약 이후의 경제 사정 악화로 반환이 지연
- 보증금반환청구 등 민사 절차로 해결할 영역
고소인이 주장한 기망행위와 화온의 반박
고소인은 선순위 권리에 관한 설명, 계약 체결 과정의 여러 제안 등 총 일곱 가지 행위를 기망이라고 주장하였습니다. 화온의 변호인단은 이를 성립요건별로 세 그룹으로 재구성하여, 그룹마다 객관적 자료로 반박하는 전략을 세웠습니다.
| 쟁점 | 고소인의 주장 | 화온의 반박 |
|---|---|---|
| 선순위 권리 설명 | 선순위 근저당과 선순위 보증금의 규모를 허위로 알리거나 충분히 알려주지 않아 보증금 반환 가능성을 오인하게 하였다 | 계약 체결 당시 작성된 중개대상물 확인설명서 등 객관적 문서를 통해, 선순위 근저당권·선순위 보증금·최우선변제금은 물론 재산상 손해 발생 위험성까지 구체적으로 설명되었고 고소인이 이를 인지한 상태에서 계약하였음을 입증 |
| 변제 능력 | 보증금을 반환할 능력이 없으면서 계약을 체결하고 보증금을 수령하였다 | 계약 체결 당시를 기준으로 이 사건 부동산의 가치가 선순위 권리 총액을 크게 상회하여 충분한 변제자력이 있었음을 객관적 지표로 입증하고, 전문 금융기관이 같은 시점에 전세자금대출을 승인한 사실도 방증으로 제시 |
| 계약 과정의 제안들 | 보증보험 가입 가능 여부에 관한 설명, 계약서 작성 방식에 관한 제안, 대출 관련 소개 행위 등이 모두 기망이었다 | 각 행위로 의뢰인이 얻는 경제적 이익이 전혀 없고, 오히려 임차인의 전세자금 조달 부담을 덜기 위한 제안이었으며, 일부는 실행되지도 않아 착오 자체가 발생할 수 없었음을 규명 |
화온이 구성한 방어 전략 — 정보 제공의 완전성부터 자금 흐름 입증까지
화온의 변호인단은 이 사건에서 '보증금 사기 혐의 방어 3단계 구조'를 적용하였습니다. ① 계약 체결 과정에서 정보 제공이 완전하게 이루어졌음을 입증하여 기망행위를 부정하는 단계, ② 계약 시점 기준의 변제자력과 변제의사를 객관적 자료와 자금 흐름으로 입증하여 편취의 고의를 부정하는 단계, ③ 사안의 본질이 형사가 아닌 민사의 영역임을 법리적으로 규명하는 단계입니다. 이 골격 위에서 두 차례의 변호인 의견서와 피의자신문 조력이 이루어졌습니다.
보증금 사기 사건의 승부처는 '지금 돈이 있느냐'가 아니라 '계약하던 그날, 무엇을 알렸고 무엇을 할 수 있었느냐'입니다. 계약 당시의 문서와 자금 흐름을 객관적으로 복원해내면, 편취와 채무불이행의 경계는 생각보다 선명하게 드러납니다. 이 기준은 고소를 방어하는 임대인에게도, 고소를 준비하는 임차인에게도 똑같이 적용됩니다.
— 대표변호사 천재필 · 대표변호사 오정환 · 파트너변호사 이보미 · 변호사 곽서진
불송치(혐의없음) 결정에 이르기까지
화온의 변호인단은 1차 의견서에서 기망행위와 편취 고의가 성립할 수 없는 이유를 성립요건별로 논증하고, 피의자신문에는 담당 변호사가 직접 참여하여 의뢰인이 계약 당시부터 보증금 반환을 위한 구체적인 자산 처분 계획을 가지고 있었다는 진술이 일관되게 기록되도록 조력하였습니다. 이어진 2차 의견서에서는 건물 전 호실의 임대차계약서, 부동산 매매계약서, 통장 거래 내역 등 객관적 증거를 추가 제출하여 변제자력과 변제 노력을 수치로 뒷받침하였습니다.
경찰은 약 11개월의 수사 끝에 화온이 제시한 논리와 증거를 받아들여, 의뢰인에 대하여 불송치(혐의없음) 결정을 내렸습니다. 사건이 검찰로 송치되지 않고 경찰 단계에서 종결됨으로써, 의뢰인은 기소와 재판의 부담에서 완전히 벗어났습니다.
혐의없음을 이유로 한 불송치 결정으로 형사절차가 경찰 단계에서 종결되었습니다.
고소인이 주장한 일곱 가지 기망행위가 모두 받아들여지지 않았습니다.
임대인과 임차인이 각자 알아두어야 할 것
이 사건의 기준은 어느 한쪽만을 위한 것이 아닙니다. 화온은 이 사건처럼 사기 혐의로 고소당한 임대인을 방어하기도 하지만, 반대로 임차인을 대리하여 악의적인 임대인을 고소하거나 전세보증금반환청구소송을 수행하기도 합니다. 양쪽의 싸움을 모두 겪어보았기에 말씀드릴 수 있는 것들을 정리하면 다음과 같습니다.
- 계약 체결 당시의 중개대상물 확인설명서, 등기부등본, 계약서 특약 등 '그 시점에 무엇이 설명되었는지'를 보여주는 문서를 최우선으로 확보해야 합니다.
- 계약 이후 보증금 반환을 위해 노력한 모든 흔적 — 매각 시도, 자산 처분, 다른 임차인에 대한 반환·이자 납부 내역 — 이 편취 고의를 부정하는 결정적 증거가 됩니다.
- 수사 초기의 진술이 사건 전체의 프레임을 결정하므로, 피의자신문 전에 반드시 변호인과 진술의 구조를 설계해야 합니다.
반대로 보증금을 돌려받지 못한 임차인이라면, 형사 고소만이 능사가 아니라는 점을 알아야 합니다. 계약 당시의 기망과 편취 고의를 입증하기 어려운 사안이라면 고소는 이 사건처럼 불송치로 끝나고 시간만 잃을 수 있습니다. 그런 경우에는 임차권등기명령과 전세보증금반환청구소송, 보증보험 이행청구 등 민사적 수단이 오히려 빠르고 확실한 회수 경로가 됩니다. 어느 길이 맞는지는 계약 당시의 사정을 법률적으로 진단해 보아야 알 수 있습니다. 임대인이든 임차인이든, 법무법인 화온 02-2135-4211 또는 온라인 상담으로 문의하실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
보증금을 돌려주지 못하면 무조건 사기죄인가요?
일반론적으로, 아닙니다. 사기죄는 임대차계약 체결과 보증금 수령 당시를 기준으로 기망행위와 편취의 고의가 있어야 성립하며, 계약 이후의 경제 사정 악화로 반환하지 못하게 된 것은 민사상 채무불이행에 해당합니다. (관련 사례: 본 사례에서 경찰은 계약 당시의 변제자력과 변제 노력을 근거로 혐의없음 판단을 내렸습니다.)
사기 고소를 당한 임대인은 수사 단계에서 무엇을 준비해야 하나요?
일반론적으로, 계약 체결 당시 어떤 정보가 제공되었는지를 보여주는 객관적 문서(중개대상물 확인설명서 등)와, 계약 이후 보증금 반환을 위해 노력한 자금 흐름 자료가 핵심입니다. 피의자신문 전에 변호인과 진술 방향을 정리하는 것도 중요합니다. (관련 사례: 본 사례에서는 두 차례의 변호인 의견서와 신문 참여를 통해 이 자료들이 수사기관에 체계적으로 전달되었습니다.)
임차인 입장에서 임대인을 사기죄로 고소하면 인정될 수 있나요?
일반론적으로, 임대인이 계약 당시부터 반환할 능력과 의사가 없으면서 선순위 권리를 속이는 등 기망행위를 하였다는 점이 입증되어야 합니다. 단기간에 전세계약을 집중적으로 체결하며 고액 보증금을 수령한 정황 등이 있다면 인정 가능성이 높아지지만, 단순히 반환이 지연되었다는 사정만으로는 어렵습니다. 고소 전에 사안이 형사의 영역인지 민사의 영역인지 법률 진단을 받는 것이 시간과 비용을 아끼는 길입니다.
보증금을 돌려받지 못한 임차인에게 고소 외의 방법이 있나요?
일반론적으로, 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 보전한 뒤 전세보증금반환청구소송을 제기하는 것이 기본 경로이며, 전세보증금반환보증에 가입되어 있다면 보증기관에 대한 이행청구도 가능합니다. 화온은 임차인을 대리한 보증금반환청구와 보증기관 상대 이행청구 소송 역시 수행하고 있습니다.
불송치 결정이 내려지면 사건은 완전히 끝나는 것인가요?
일반론적으로, 불송치 결정에 대하여 고소인은 이의신청을 할 수 있고 그 경우 사건이 검찰로 송치되어 다시 판단받게 됩니다. 다만 경찰 단계에서 혐의없음 판단의 근거가 객관적 증거로 충실히 기록되어 있다면, 이후 절차에서도 같은 결론이 유지될 가능성이 높습니다. 그만큼 경찰 수사 단계에서의 방어가 결정적입니다.