전세금안심대출보증 이행거절, HUG 상대 소송에서 전부승소한 사례

전세금안심대출보증에 가입한 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못해 주택도시보증공사(HUG)를 상대로 보증채무의 이행을 구한 사건에서, 화온이 운영하는 민사소송 전담센터가 원고인 임차인을 대리하여 소 제기부터 판결 선고까지 전 과정을 수행한 끝에 전부승소 판결을 받아낸 사례입니다. HUG는 신 임대인의 명의도용 주장에 따른 형사분쟁 미종결을 이유로 이행을 거절하다가, 소송 과정에서는 임차인이 HUG 자신에게 전세보증금반환채권을 양도한 사실을 근거로 청구 자체가 성립하지 않는다는 항변으로 방어 논리를 바꾸었습니다. 화온은 그 채권양도가 담보 목적의 양도에 불과하다는 점을 계약 문언과 약관 해석으로 정면 반박하여 청구금액 전액에 대한 인용 판결을 이끌어냈습니다.

임대인이 전세보증금을 반환하지 않아 HUG에 이행을 청구하게 된 경위

의뢰인은 구 임대인과 전세계약을 체결하면서 보증금 240,000,000원을 지급하고, 전세자금대출을 받는 과정에서 HUG의 전세금안심대출보증에 가입하였습니다. 임대차 기간 중 구 임대인은 주택을 신 임대인에게 매도하였고, 신 임대인 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. HUG 역시 이후 전세보증금반환보증의 주채무자를 신 임대인으로 정정한 보증서를 발급하였습니다.

그런데 임대차 기간이 만료된 후에도 신 임대인은 전세보증금을 반환하지 않았습니다. 의뢰인이 HUG에 보증채무 이행청구서를 제출하자, HUG는 “신 임대인이 명의도용 피해자로 수사 중”이라는 이유로 보증채무 이행을 거절하였습니다. 신 임대인이 구 임대인 등을 상대로 자신의 명의가 도용되어 부동산등기가 이루어졌다며 사문서위조 혐의로 고소한 형사사건이 진행 중이었기 때문입니다.

이에 의뢰인은 서울남부지방법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 마치는 한편, 화온의 민사소송 전담센터를 대리인으로 선임하여 HUG를 상대로 보증채무의 이행을 구하는 소를 제기하였습니다. 화온은 HUG 본사가 아닌, 이 사건 보증계약의 이행청구 접수 업무를 처리한 서울 소재 관리센터의 소재지를 근거로 민사소송법 제10조를 원용하여 서울남부지방법원에 소를 제기함으로써 절차 진행의 편의를 확보하였습니다.

전세금안심대출보증과 보증사고·채권양도에 관한 약관의 법적 성격

전세금안심대출보증이란, 임차인이 전세자금대출을 받으면서 가입하는 결합형 보증상품으로, 임대인으로부터 전세보증금을 반환받지 못할 경우를 대비한 전세보증금반환보증과 대출은행에 대한 전세자금대출 원리금 상환을 담보하는 전세자금대출특약보증이 하나의 계약으로 결합되어 있습니다.

HUG가 이행을 거절하며 내세운 두 단계의 방어 논리

이 사건에서 HUG는 소송이 진행되는 약 9개월 동안 방어 논리를 단계적으로 바꾸어 가며 보증채무의 이행을 거절하였습니다.

보증가입 과정에서 채권양도서류에 서명한 기억이 있는 임차인이라면 반드시 짚어야 할 지점이 있습니다. 채권양도에는 권리를 완전히 넘기는 확정적 이전과, 채무 이행을 담보하기 위한 담보 목적의 양도라는 서로 다른 성격이 존재하고, 어느 쪽에 해당하는지에 따라 결론이 완전히 달라집니다.

이 사건 채권양도가 두 유형 중 어느 쪽에 해당하는지는 계약 문언과 관련 약관 조항을 함께 살펴야 정확히 판단할 수 있는 문제로, 전세금안심대출보증에 가입한 다른 임차인들에게도 반복적으로 제기될 수 있는 쟁점입니다. 화온은 이 사건에서 구체적인 계약 문언과 약관 체계를 근거로 담보 목적의 양도임을 규명하였습니다.

보증사고 요건 입증부터 채권양도 항변 격파까지, 화온이 구성한 논리

화온의 민사소송 전담센터는 이 사건에서 ‘보증금청구권 귀속 방어 3단계 구조’라는 독자적인 대응 체계를 적용하였습니다. 이는 ① 약관상 보증사고 요건을 객관적 자료로 완전히 충족시키는 단계, ② 보증기관이 뒤늦게 내세우는 채권양도 항변에서 양도의 실질적 성격(담보 목적인지 확정적 이전인지)을 규명하는 단계, ③ 약관 각 조항의 문언과 적용 범위를 세밀하게 해석하여 보증기관의 확대해석을 저지하는 단계로 구성됩니다.

보증기관이 채권양도 사실을 근거로 방어에 나설 때는, 그 양도가 실제로 어떤 목적과 문언으로 이루어졌는지를 먼저 확인해야 합니다. 보증상품 가입 과정에서 형식적으로 이루어진 담보 목적의 양도를, 마치 권리 자체가 넘어간 것처럼 확대해석하도록 두어서는 안 됩니다.

— 대표변호사 오정환 · 대표변호사 천재필 · 파트너변호사 권석현 · 변호사 문동건

법원이 채권양도 항변을 배척하고 전부승소를 선고하기까지의 과정

법원은 먼저 청구원인에 관하여, 임대차 기간 만료 후에도 전세보증금이 반환되지 않은 사실, HUG의 전세보증금반환보증 약정이 존재하는 사실, 신 임대인이 제기한 형사고소 사건이 사실조회 결과 불기소·항고기각·재정신청기각으로 이미 종결된 사실, 의뢰인이 임차권등기를 마친 사실을 모두 확인하고, 특별한 사정이 없는 한 HUG가 보증채무금 240,000,000원을 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다.

이어서 법원은 HUG가 유일하게 다툰 채권양도 항변에 대하여, 채권양도계약서의 문언과 이 사건 보증상품 구조, 관련 약관 조항들의 체계와 적용범위, 그 서류가 작성·제출된 경위 등을 종합적으로 검토한 끝에, 이 사건 채권양도는 확정적 이전이 아닌 담보 목적의 양도에 불과하다고 판단하였습니다. 그 결과 보증계약에 따른 보증금청구권은 채권양도에도 불구하고 여전히 의뢰인에게 귀속된다고 보아 HUG의 주장을 받아들이지 않았습니다.

법원이 선고한 판결의 주문은 다음과 같습니다.

청구금액 전액의 지급을 명하는 것에 그치지 않고, 소송비용 전부를 HUG가 부담하도록 하고 가집행까지 허용한 주문으로, 의뢰인은 상소 확정을 기다리지 않고 곧바로 강제집행에 나아갈 수 있는 지위까지 확보하였습니다.

전세금안심대출보증 관련 분쟁에서 임차인이 반드시 점검해야 할 세 가지

전세금안심대출보증은 임차인의 주거 안정을 위해 설계된 제도이지만, 실제 분쟁에서는 보증기관이 다양한 사유를 들어 이행을 지연시키는 경우가 적지 않습니다. 유사한 상황에 처하셨다면 법무법인 화온 02-2135-4211 또는 온라인 상담을 통해 문의하실 수 있습니다.

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