노후 주택 임대차 위자료 청구 전부 기각 사례

서울 관악구 신림동 소재 노후 다세대주택의 임차인 부부는 임대차 기간 도중 쥐 출몰·결로·누수 등의 하자를 이유로 임대차를 일방 해지하고, 임대인을 상대로 보증금 2억 3,000만 원의 반환과 임대인 부부 각 1,000만 원씩 합계 2,000만 원의 위자료 지급을 청구하였다. 화온의 개인 부동산 분쟁 전담센터는 임대인 측을 대리하여 ① 수선의무 발생 자체 다툼 → ② 임차인 책임 영역 분리 → ③ 수선의무 이행 입증 → ④ 수인한도·예견가능성 법리의 4단계 방어 구조를 정밀하게 구축하고, 그 결과 서울중앙지방법원으로부터 원고 청구 전부 기각 판결을 받아내었다.

 

핵심 요약. 노후 30년 경과 다세대주택의 임차인이 하자를 이유로 임대차 중도 해지를 통지하고 위자료까지 청구한 사안에서, 화온의 개인 부동산 분쟁 전담센터는 ① 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결의 사회통념상 종합 판단 법리를 정밀 적용하여 임대인 수선의무 발생 여부 자체를 다투고, ② 임차인의 생활습관·관리 영역과 임대인의 구조적 수선의무 영역을 분리하여 입증하였으며, ③ 임대인의 성실한 수선의무 이행을 객관 자료(업체 연락 내역·비용 보전 내역·옥상방수공사 시행)로 입증하고, ④ 위자료 청구에 대해 수인한도·예견가능성 법리로 추가 방어선을 구축하여 원고 청구 전부 기각 판결을 받아내었습니다.

서울 관악구 신림동 노후 다세대주택의 임대차 분쟁 경위

본 사건은 서울 관악구 신림동에 위치한 약 30년 경과 노후 다세대주택을 둘러싼 임대차 분쟁입니다. 의뢰인 부부는 본인들 소유의 위 다세대주택 한 호실을 임차인 부부에게 임대하였습니다. 임대차 계약 당시 임차인 부부는 공인중개사로부터 본 다세대주택의 등기부등본을 교부받아 건축 연도와 노후 정도를 인지한 상태에서 임대차 계약을 체결하였고, 이러한 노후 사정은 보증금 2억 3,000만 원이라는 임대료 책정에도 자연스럽게 반영되었습니다.

임대차 기간은 2023. 10. 20.부터 2025. 10. 19.까지 2년이었습니다. 임차인 부부는 입주 후 약 1개월 정도가 지난 시점부터 임대차목적물의 거실 천장에서 쥐가 출몰하는 것 같다는 점, 안방 천장의 매립등에서 쥐 사체가 발견된 점, 거실 곡선 유리창 내부에 결로가 발생한 점, 거실 천장에서 누수가 시작된 점 등을 차례로 의뢰인 측에 알려왔습니다.

의뢰인 측은 임차인의 문제 제기가 있을 때마다 즉시 대응하였습니다. 쥐 문제에 대해서는 전문 쥐약 업체에 연락하여 해결 방안을 모색하고 임차인에게 안내하였으며, 건물 수리 업체에 의뢰하여 쥐가 실내 거주 공간으로 출입할 수 없도록 조치하였습니다. 의뢰인이 외국 체류 중이던 시점에 임차인이 직접 업체를 선정하여 쥐 사체를 처리한 경우에는 비용 20만 원을 보전해 주었습니다. 거실 결로와 누수에 대해서도 같은 건물 수리 업체에 진단을 의뢰하였고, 다세대주택의 다른 소유자들과 공동으로 옥상방수공사를 시행하였습니다.

그러나 임차인 부부는 임대차 기간 만료 약 4개월 전인 2025. 6. 24.경 의뢰인 측에 "쥐 출몰·하수관 악취 및 역류·결로 및 누수로 인한 곰팡이 등의 하자가 발생하였음에도 임대인이 책임을 회피한다"는 이유로 임대차를 해지하겠다는 취지의 문자메시지를 발송하였습니다. 그리고 약 2주 후인 2025. 7. 9. 임차인 부부는 의뢰인 부부를 상대로 서울중앙지방법원에 다음과 같은 청구를 제기하였습니다.

 
   
 
 
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
 

청구 항목	청구 금액	청구 근거
보증금 반환	2억 3,000만 원	임차인 측의 임대차 일방 해지 주장
위자료 (임차인 측 각 1,000만 원)	2,000만 원	임대인 수선의무 불이행으로 인한 정신적 손해
지연이자	연 5% → 연 12%	2025. 6. 25.부터 소장 송달일까지 연 5%, 그 다음 날부터 연 12%

의뢰인 부부는 임차인이 임대차를 일방적으로 해지할 정당한 사유가 없다고 판단하였으나, 임대차 기간이 4개월 후에 만료된다는 점에서 보증금 반환 부분은 임대차 기간 만료일에 자연스럽게 해결될 수 있는 부분이었습니다. 그러나 위자료 청구 부분은 단순한 금전 청구를 넘어 임대인으로서의 도덕적 책임까지 부각시키는 것이어서 의뢰인 측이 적극 방어해야 할 핵심 영역이었습니다. 의뢰인 부부는 화온이 운영하는 개인 부동산 분쟁 전담센터에 변호를 의뢰하였고, 전담센터는 임대차 만료일 이전의 단계와 만료일 이후의 단계를 구분한 입체적 변론 전략을 설계하였습니다.

임대인 수선의무의 법리 — 대법원 2011다107405 판결의 종합 판단 기준

본 사건의 핵심 법리는 임대인의 수선의무 발생 여부에 관한 대법원의 종합적 판단 기준입니다. 임대인의 수선의무란, 임대차계약의 존속 중 임차인이 임차목적물을 사용·수익하는 데에 필요한 상태를 유지하게 할 의무로서, 민법 제623조에 근거를 둔 임대인의 본질적 의무를 말합니다. 다만 모든 하자가 자동적으로 임대인의 수선의무를 발생시키는 것은 아닙니다.

이에 관한 결정적 법리는 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결입니다. 본 판결은 "임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 한다"고 판시함으로써, 임대인의 수선의무가 일률적·기계적으로 발생하는 것이 아니라 종합적·맥락적으로 판단되어야 함을 명확히 하였습니다.

본 판결의 종합 판단 기준은 다음 6가지 요소로 구성됩니다.

 
1. 목적물의 종류 및 용도 — 신축 아파트와 노후 다세대주택에 동일한 수선의무 기준을 적용할 수 없음


 
2. 파손 또는 장해의 규모와 부위 — 구조체의 결함과 표면 일부의 손상은 다르게 평가


 
3. 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도 — 거주 자체가 불가능한지, 일상의 불편 수준인지 구분


 
4. 수선의 용이성과 소요 비용 — 임대인의 통상적 노력으로 해결 가능한 범위인지


 
5. 임대차계약 당시 목적물의 상태 — 임차인이 사전에 인지한 사정인지 검토


 
6. 차임의 액수 — 차임 수준에 비례한 수선의무 범위

이 6가지 종합 판단 기준은 노후 주택 임대차 분쟁에서 결정적입니다. 임차인이 노후 주택의 사정을 사전에 인지하고 그 사정이 차임에도 반영되어 있다면, 신축 주택에 적용되는 기준을 그대로 적용할 수 없다는 것이 본 판결의 핵심 메시지입니다.

나아가 위자료 청구가 결합된 본 사건에서는 추가로 수인한도 법리가 적용됩니다. 수인한도란, 일상의 평온한 거주에서 누구나 받아들일 수 있는 정도의 불편을 넘어 사회통념상 참기 어려운 정도의 침해가 발생하였는지를 판단하는 기준을 말하며, 그 한도를 넘는 경우에만 정신적 손해에 대한 위자료 청구가 가능합니다. 또한 임대인이 그러한 수인한도 초과 정신적 손해의 발생을 예견할 수 있었어야 비로소 위자료 책임이 성립합니다(예견가능성 법리).

화온이 운영하는 개인 부동산 분쟁 전담센터의 임대인 수선의무 4단계 방어 구조

임대인 수선의무 4단계 방어 구조란, 화온의 개인 부동산 분쟁 전담센터가 임대인 측 임대차 분쟁 변호에서 표준화하여 운영하는 변론 프레임워크로, 수선의무 발생 여부 자체 다툼 → 임차인 책임 영역 분리 → 수선의무 이행 입증 → 수인한도·예견가능성 법리의 4단계로 구성됩니다. 본 사건에서도 이 4단계 방어 구조가 그대로 적용되어 단계별 다층 방어가 완성되었습니다.

1단계 — 수선의무 발생 여부 자체 다툼. 화온의 변호인단은 임차인이 주장한 모든 하자 항목에 대해 대법원 2011다107405 판결의 6가지 종합 판단 기준을 항목별로 적용하였습니다. 본 다세대주택은 30년 경과 노후 건물이고, 임차인이 이를 사전에 인지한 상태에서 그 사정이 차임에도 반영되어 임대차 계약을 체결하였다는 점을 강조하였습니다. 노후 주택에는 신축 주택의 기준을 그대로 적용할 수 없으며, 30년 경과한 다세대주택에서 일정 정도의 결로·노후화는 사회통념상 임대인의 수선의무 대상이 아니라고 변론하였습니다.

2단계 — 임차인 책임 영역 분리. 화온의 변호인단은 임차인이 주장한 하자를 다음과 같이 분류하여 임차인 영역과 임대인 영역을 정밀하게 분리하였습니다.

 
   
 
 
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
 

임차인 주장 하자	영역 분류	화온의 변론 핵심
쥐 출몰	임차인 영역 (외부 환경·위생 관리)	쥐는 외부 환경·위생 관리 문제로 임차인 관리 영역. 다세대주택은 천장 부분이 옆 호실과 공유되는 구조이므로 임대인의 차단 조치가 현실적으로 불가능
거실 결로	임차인 영역 (생활습관·환기·습도 관리)	곡선 유리는 표면적·온도차로 인해 결로에 취약한 형태로 임차인이 사전 확인 후 계약. 환기·습도 관리는 임차인 생활습관 영역
천장 누수·곰팡이	임대인 영역 (구조적 사항)	이 부분은 임대인 수선의무 영역. 즉시 업체 의뢰 및 옥상방수공사 시행으로 성실 이행 입증

※ 임차인 책임 영역과 임대인 수선의무 영역을 정밀하게 분리하는 것이 본 변론의 결정적 출발점이었습니다. 모든 하자를 임대인 책임으로 일괄 인정하지 않고, 항목별로 영역을 분리하여 입증한 점이 핵심입니다.

3단계 — 수선의무 이행 입증. 1·2단계가 가정적으로 인정되지 않더라도, 임대인이 수선의무를 성실히 이행하였음을 객관 자료로 입증하는 예비적 방어선입니다. 화온의 변호인단은 다음 객관 자료를 체계적으로 정리·제출하였습니다.

 
• 쥐 처리 비용 보전 내역 — 임차인이 직접 업체를 선정하여 처리한 비용 20만 원을 의뢰인이 보전한 객관 자료(이체 내역)


 
• 업체 연락·의뢰 내역 — 쥐 문제 발생 시점부터 즉시 전문 업체에 연락하고 건물 수리 업체에 의뢰한 시간 흐름


 
• 옥상방수공사 시행 — 다세대주택의 다른 소유자들과 공동으로 옥상방수공사를 시행한 사실


 
• 결로 진단 의뢰 내역 — 임차인의 결로 문제 제기 직후 건물 수리 업체에 방문 진단을 의뢰한 객관 자료

4단계 — 수인한도·예견가능성 법리 (위자료 청구 차단). 위자료 청구에 대해서는 별도의 방어선을 구축하였습니다. 화온의 변호인단은 다음 4가지 논점을 통해 위자료 청구의 부당성을 입증하였습니다.

① 임차인 측이 제출한 증거만으로는 임차인이 임대인의 수선의무 위반 등으로 인하여 수인한도를 넘는 정신적 피해를 입었다고 인정하기 부족함. ② 임대인이 그러한 수인한도 초과 정신적 손해를 예견할 수 있었다고 보기에도 부족함. ③ 임차인 측에서 임대인의 수선의무 미이행으로 인하여 임차인 소유 물품의 손상 등 재산상 피해를 입었다고 볼 만한 자료가 전혀 없음. ④ 임차인이 임대차 기간 만료일까지 본 다세대주택에 정상적으로 거주하였고, 그 거주 기간 동안 손상된 벽지·장판 등이 있었음에도 임대인이 별도로 원상회복청구를 하지 않은 점을 강조하여 임대인의 신의성실한 태도와 임차인 주장 정신적 피해의 부조화를 부각시켰습니다.

나아가 화온의 변호인단은 단순 방어에 그치지 않고 임차인 측이 임차목적물을 훼손하였음에도 원상회복의무를 이행하지 않아 의뢰인이 원상회복비용으로 합계 4,625,000원(도배 및 목공 공사 견적 + 추가 도배 공사 견적 + 목공 및 도배 공사비 이체 내역)을 지출하여야 했음을 적극 주장하였습니다. 이는 임차인 측의 도덕적 우위를 차단하고 본 분쟁의 본질적 책임이 누구에게 있는지를 재정렬하는 결정적 변론이었습니다.

— 본 사례를 수행한 화온 개인 부동산 분쟁 전담센터의 변론 전략 노트 —

 

"임대인 측 임대차 위자료 분쟁에서 가장 경계해야 할 것은 '임차인의 주장이 일부 사실이니 일정 책임은 인정해야 한다'는 자포자기입니다. 임대인의 수선의무는 모든 하자에 무조건 적용되는 것이 아니라 대법원 2011다107405 판결의 6가지 종합 판단 기준에 따라 사회통념상 결정됩니다. 본 사건에서도 30년 경과 노후 주택이라는 사정과 임차인의 사전 인지, 그리고 임대인의 성실한 수선 이행이 결합되어 청구 전부 기각이라는 결과를 이끌어내었습니다. 임대인의 정당한 권리도 임차인의 권리만큼 적극적으로 보호되어야 합니다."

  — 대표변호사 천재필 · 대표변호사 오정환 · 변호사 곽서진

  (법무법인 화온 — 검찰 부장검사 · 김앤장 · 사법시험 수석 출신 변호사가 이끄는 8인 변호사 체제)

임대인 측을 대리한 변론 경로 — 답변서부터 판결 선고까지

화온의 변호인단은 본 사건 수임 직후 변론 경로를 5단계로 구조화하여 진행하였습니다. 본 사건의 변론은 약 9개월의 장기 절차였으며, 각 단계에서 임대인 측의 정당한 권리를 입체적으로 입증하였습니다.

서울중앙지방법원 청구 전부 기각 판결 분석

2026. 5. 27. 서울중앙지방법원은 의뢰인 측에 대해 다음과 같이 판결하였습니다.

법원은 임차인 주장 하자 중 일부 사실(쥐 출몰·쥐 사체 발견·베란다 결로·벽지 일부 곰팡이)은 인정하면서도, 다음 4가지 결정적 사유를 종합하여 청구 전부 기각 판단에 이르렀습니다.

 
   
 
 
   
     
     
   
   
     
     
   
   
     
     
   
   
     
     
   
 

법원이 인정한 결정적 사유	화온 변론과의 정합성
① 본 다세대주택은 신축 후 30년이 경과한 노후 건물로 임차인이 입주 당시부터 그러한 사정을 알고 있었고, 임대료에도 반영되었을 것으로 보임	화온 4단계 방어 1단계 (수선의무 발생 자체 다툼) 그대로 채용
② 의뢰인 측이 쥐 사체 처리비용 부담, 옥상방수공사 시행 등 수선의무를 이행해 온 것으로 보임	화온 4단계 방어 3단계 (수선의무 이행 입증) 그대로 채용
③ 임차인 측이 임차목적물의 하자로 인하여 소유 물품의 손상 등 재산상 피해를 입었다고 볼 만한 자료가 없음	화온 4단계 방어 4단계 (수인한도·예견가능성) 핵심 논점
④ 임차인 측이 임대차 기간 만료일까지 본 주택에 거주하였고, 그 거주 기간 손상된 부분이 있음에도 의뢰인이 별도로 원상회복청구를 하지 않은 점	화온 4단계 방어 4단계 핵심 논점 + 의뢰인 신의성실 입증

※ 법원의 판단 4가지 사유가 화온의 개인 부동산 분쟁 전담센터의 4단계 방어 구조와 거의 그대로 정합한다는 점이 본 사례의 결정적 의의입니다. 화온의 변론 구조가 법원의 판결 구조로 그대로 채용된 사례로 평가할 수 있습니다.

법원은 결론적으로 "임차인 측이 제출한 증거만으로는 임차인 측이 임대인의 수선의무 위반 등으로 인하여 수인한도를 넘는 정신적 피해를 입었다거나, 임대인이 이를 예견할 수 있었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다"고 판단하여 임차인 측의 위자료 청구를 전부 기각하였습니다. 소송비용은 임차인 측이 부담하게 되어 의뢰인 측은 형사상·민사상 어떠한 책임도 부담하지 않게 되었습니다.

임차인으로부터 위자료 청구를 받은 임대인이 반드시 점검할 5가지

 

임대인 임대차 분쟁 방어의 핵심. 임대인이 임차인으로부터 보증금 반환과 함께 위자료 청구를 받았을 때 가장 흔한 오해는 "임차인의 주장이 일부 사실이니 일정 책임은 인정해야 한다"는 자포자기입니다. 그러나 대법원 2011다107405 판결의 종합 판단 법리와 수인한도·예견가능성 법리를 정밀하게 적용하면 청구 전부 기각까지 받아낼 수 있는 사안이 적지 않습니다.

서울 관악구 신림동을 비롯한 노후 다세대주택 밀집 지역에서는 본 사례와 같은 임대차 분쟁이 적지 않게 발생합니다. 임차인 측이 하자를 이유로 임대차를 일방 해지하고 보증금 반환과 위자료를 함께 청구하는 경우, 임대인 측은 단순 보증금 분쟁이 아닌 도덕적 책임까지 부각되는 입체적 분쟁에 직면합니다. 임대인의 수선의무란, 임대차계약 존속 중 임차인의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무로서 모든 하자에 무조건 적용되는 것이 아니라 사회통념상 종합 판단되는 의무를 말합니다(민법 제623조, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결).

유사 상황에 처한 임대인분이라면 다음 다섯 가지를 반드시 점검하시기 바랍니다.

 
1. 임차인 주장 하자의 영역 분류 — 임차인의 생활습관·환기·습도 관리·외부 환경 위생 영역인지, 임대인의 구조적 수선의무 영역인지를 항목별로 분류하여야 합니다. 모든 하자를 임대인 책임으로 일괄 인정하는 것이 가장 흔한 패착입니다.


 
2. 대법원 2011다107405 판결의 6가지 종합 판단 기준 정밀 적용 — 목적물 종류·용도, 파손 규모·부위, 사용·수익 영향 정도, 수선 용이성·비용, 임대차계약 당시 상태, 차임 액수의 6가지 요소를 항목별로 적용하여야 합니다. 노후 주택에서는 신축 주택의 기준이 그대로 적용되지 않습니다.


 
3. 임대인 수선의무 이행의 객관 자료 패키지 구축 — 임차인의 문제 제기에 대한 즉시 대응 흔적(업체 연락 내역·이체 내역·진단 의뢰 내역·공사 시행 자료 등)을 체계적으로 정리하여야 합니다. 본 사례에서도 옥상방수공사 시행, 쥐 처리비용 20만 원 보전 이체 내역 등 객관 자료가 결정적 무기가 되었습니다.


 
4. 위자료 청구에 대한 수인한도·예견가능성 별도 방어선 구축 — 보증금 반환과 위자료 청구는 법적 성격이 완전히 다른 청구로, 별도 방어선이 필요합니다. 임차인 측의 재산상 피해 입증 자료가 없는 점, 임차인 측이 임대차 만료일까지 거주한 점 등이 결정적 변론 요소가 됩니다.


 
5. 임차인 측 원상회복의무 불이행에 대한 적극 주장 — 단순 방어에 그치지 말고 임차인 측의 원상회복의무 불이행으로 인한 임대인 측 손해를 적극 주장하는 것이 효과적입니다. 본 사례에서도 임차인 측의 원상회복비용 4,625,000원 주장이 임차인 측의 도덕적 우위 프레임을 차단하는 결정적 변론이 되었습니다.

특히 서울 관악구 신림동과 같이 노후 다세대주택이 밀집한 지역에서는 임대인 측의 정당한 권리가 임차인의 정서적 호소에 의해 제대로 보호되지 못하는 사안이 적지 않습니다. 임대인의 수선의무는 무조건적 의무가 아니라 사회통념상 종합 판단되는 의무이며, 그 의무 범위는 임차인의 책임 영역과 명확히 구분되어야 합니다. 화온의 개인 부동산 분쟁 전담센터는 임대인 측 임대차 분쟁 변호에서 본 4단계 방어 구조를 표준화하여 운영하고 있습니다.

자주 묻는 질문