분양권 전매 분쟁에서 매도인이 자기 명의로 등기 받은 사건, 업무상 배임죄 고소에 불송치 받은 사례

 

관할 경찰서 수사결과 통지 · 업무상 배임 피의사건

 

불송치

 

혐의없음(증거불충분) — 수사 단계 종결

 

핵심 요약(TLDR). 분양 당첨 전 분양신청권 단계에서 매도가 이루어지고 매수인란을 공란으로 한 권리확보서류가 교부되었으나, 매수 측이 일정 시점 이후 중도금 이자 납부를 중단하고 재매도 협상에 들어간 사건에서, 매도인 측은 자비로 잔금·세금·관리비를 부담하며 아파트를 유지하다가 자기 명의로 소유권보존등기를 받았습니다. 이에 매수 측이 업무상 배임죄로 고소하자 화온은 ① '타인의 사무를 처리하는 자' 지위 부인, ② 매매계약 입증 자료 불충분 주장, ③ 고의 부정을 위한 간접사실 체계적 제시, ④ 보호가치 있는 신임관계의 소멸 주장, ⑤ 고소취하서 확보의 다층 변론을 전개하여, 관할 경찰서로부터 불송치(혐의없음·증거불충분) 결정을 받아내었습니다.

분양권 전매 거래에서 발생한 복합 분쟁의 구조 — 사건의 배경

분양권 전매란, 주택을 분양받기로 한 사람(수분양자)이 분양계약에 기한 권리(수분양권)를 분양 완공 이전에 제3자에게 양도하는 거래를 말하며, 한국에서는 주택법 제64조에 따라 일정 요건과 절차를 따라야 하고 그 위반은 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다. 실무에서는 분양자(시행사 또는 재개발조합)가 명의변경에 협력하지 않거나 명의변경 기간이 제한되어 있는 경우가 많아, 매도인이 매수인란을 공란으로 한 각종 권리확보서류(분양계약서 원본·양도각서·권리포기각서·이행각서·연대보증각서·인감증명서 등)를 매수인에게 일괄 교부하는 방식이 관행적으로 사용됩니다.

본 사건의 의뢰인(이하 "매도인 측")은 서울 소재 대규모 재개발 아파트의 분양권을 보유한 사람이었습니다. 분양 당첨 이전 분양신청권 단계에서 매수 측(이하 "매수인 측")에게 매도하기로 약정하였고, 분양 당첨 후에는 분양계약서·양도각서·인감증명서 등 각종 권리확보서류를 매수인란을 공란으로 한 채 일괄 교부하였습니다. 매수인 측은 이에 대한 대가로 프리미엄과 분양계약 계약금 상당액을 지급하였고, 일부 중도금은 직접 대납하였습니다.

거래는 약 2~3년간 안정적으로 유지되었습니다. 매도인 측이 본인 명의로 받은 분양대출의 이자는 매수인 측이 부담하기로 약정하고 실제로 일정 기간 납부하였습니다. 매도인 측은 단지 본인 명의를 빌려준 형식이었고, 실질적 권리자는 매수인 측이라는 구조가 양측의 공통된 이해였습니다.

그러나 일정 시점부터 매수인 측이 중도금 이자 납부를 중단하였고, 동시에 본 분양권을 재매도하는 협상이 시작되었습니다. 약 1년간 양측이 재매도 가격을 조율하였으나 합의에 이르지 못하였고, 그 사이 매수인 측은 제3의 최종 매수인(이하 "최종 매수인 측")에게 본 분양권을 다시 전매하였습니다. 합의 결렬 직후 매수인 측은 매도인 측을 상대로 분양권명의변경금지가처분을 신청하였습니다.

그로부터 약 6개월 후 매도인 측은 분양조합에 잔금을 직접 지급하고 자기 명의로 소유권보존등기를 완료하였습니다. 매수인 측은 가처분을 자진 해제한 상태였고, 매도인 측은 자비로 잔금·취득세·재산세·관리비·대출이자를 부담하며 약 2년간 아파트를 유지하고 있었습니다.

최종 매수인 측이 매도인 측을 상대로 소유권이전등기 청구의 민사 소송을 제기하였고, 동시에 매수인 측이 매도인 측을 업무상 배임죄로 형사 고소하였습니다. 본 사건은 그 형사 고소 사건이며, 화온은 형사 변호인으로 선임되어 수사 단계의 방어를 전담하였습니다.

 
   
 
 
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
 

구분	매도인 측 입장 (의뢰인)	매수인 측 입장 (고소인)
권리확보서류 교부의 의미	관행적 명의 보존 수단 · 매매 자체의 완결은 아님	수분양권 매매계약의 완전한 이행
이자 납부 중단의 의미	묵시적 계약 포기 · 신임관계 소멸	일시적 연체에 불과
재매도 협상의 주도자	매수 측이 시장 상황 변동으로 먼저 제안	매도 측이 더 높은 가격을 노려 의도적 회피
매도인 측이 받은 대출의 성격	잔금 지급 + 합의금 조달용 (보이스피싱 피해로 일부 유실)	매수 측 동의 없는 임의 담보 제공으로 인한 임무 위배
최종 매수인 측 등장의 의미	매수 측의 재전매로 권리 관계가 한층 더 복잡화	매도인 측이 알면서도 자기 명의 등기 강행

위 표에서 보이듯, 본 사건은 양측의 진술이 사실관계 거의 모든 지점에서 충돌하는 양가성 구조의 분쟁이었습니다. 어느 한 쪽의 진술만으로는 진실에 도달하기 어려운 사안이었고, 화온은 그 양가성을 의뢰인 측에 유리하게 활용하는 정교한 변론 전략을 설계하였습니다.

업무상 배임죄의 주체성과 '타인의 사무를 처리하는 자'의 의미

업무상 배임죄의 구성요건은 무엇인가요?

업무상 배임죄란, 형법 제356조에 따라 업무상 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 경우에 성립하는 범죄로, 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해지며, 일반 배임죄(형법 제355조 제2항·5년 이하 징역 또는 1천5백만원 이하 벌금)보다 가중처벌됩니다. 구성요건은 ① 업무상 타인의 사무를 처리하는 자라는 신분, ② 그 임무에 위배되는 행위, ③ 재산상 이익의 취득 또는 본인에게 손해를 가하는 결과, ④ 임무 위배 행위와 손해 사이의 인과관계, ⑤ 고의(미필적 인식 포함)의 다섯 가지입니다.

이 다섯 가지 중 하나라도 결여되면 업무상 배임죄는 성립하지 않으며, 실무상 가장 빈번하게 다투어지는 요건이 ①의 '타인의 사무를 처리하는 자' 지위와 ⑤의 고의입니다.

'타인의 사무를 처리하는 자'의 의미와 대법원의 일관된 판시는 무엇인가요?

'타인의 사무를 처리하는 자'란, 단순히 채무를 부담하고 있다는 사실만으로 인정되지 않고, 신임관계에 기초하여 본인을 위해 그 사무를 처리할 의무를 부담하는 자를 말하며, 그 의무가 단순한 채무 이행 차원을 넘어 본인의 재산 보호·관리에 본질이 있어야 합니다. 대법원은 부동산 이중매매 사안 등에서 매도인의 등기 협력 의무가 단순한 채무 이행을 넘어 '타인의 사무'로 평가되는지 여부를 신중하게 판단해 왔으며, 부동산 이중매매 사안에서도 매도인이 단순히 자기 채무를 이행하지 않은 경우와 매수인의 권리 보호를 위해 적극적으로 노력해야 하는 신임관계가 형성된 경우를 구분하여 후자의 경우에만 배임죄 성립 가능성을 인정해 왔습니다.

특히 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결은 부동산 이중매매에서 매도인이 배임죄의 주체가 되는 시점에 관한 종전 판례를 재확인하면서, "부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있으나, 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다"고 판시하였고, "이러한 신임관계에 있는 매도인은 매수인의 소유권 취득 사무를 처리하는 자로서 배임죄에서 말하는 '타인의 사무를 처리하는 자'에 해당하게 된다"고 명확히 하였습니다.

이 판례의 법리에 따르면 매수인이 매매대금 의무의 상당 부분을 이행한 후 매도인이 제3자에게 이중매도하는 경우 배임죄가 성립할 수 있습니다. 그러나 화온은 본 사건이 이 판례의 직접 적용 영역에서 벗어나는 사안임을 다음과 같이 정밀하게 구별하였습니다. 본 사건은 ① 부동산 매매가 아닌 수분양권 전매 거래이고, ② 매수 측이 일정 시점부터 자기 의무(중도금 이자 납부)를 중단하였으며, ③ 매수 측이 본 거래를 더 이상 이행할 의사 없이 재매도 협상을 적극 주도하였고, ④ 매수 측이 다른 제3자에게 재전매까지 완료한 사안입니다. 이러한 사정은 매도인과 매수인 사이의 신임관계가 단순한 매매계약상 채무 관계로 환원되었음을 보여주는 객관적 정황이며, 위 판례에서 말하는 '본격적으로 이행되는 단계'의 신임관계와는 본질적으로 다른 국면입니다.

또한 대법원 2004. 7. 9. 선고 2004도810 판결은 배임죄의 고의에 관하여 "배임죄에 있어서 배임의 범의는 배임행위의 결과 본인에게 재산상의 손해가 발생하거나 발생할 염려가 있다는 인식과 자기 또는 제3자가 재산상의 이득을 얻는다는 인식이 있으면 족하고, 본인에게 재산상의 손해를 가한다는 의사나 자기 또는 제3자에게 재산상의 이득을 얻게 하려는 목적은 요하지 아니하며, 이러한 인식은 미필적 인식으로도 족한 것"이라고 판시하여 미필적 인식만으로도 고의가 인정될 수 있음을 명확히 하였습니다. 다만 같은 판례는 동시에 "피고인이 본인의 이익을 위하여 문제가 된 행위를 하였다고 주장하면서 범의를 부인하는 경우에는, 사물의 성질상 고의와 상당한 관련성이 있는 간접사실을 증명하는 방법에 의하여 입증할 수밖에 없고, 무엇이 상당한 관련성이 있는 간접사실에 해당할 것인가는 정상적인 경험칙에 바탕을 두고 치밀한 관찰력이나 분석력에 의하여 사실의 연결상태를 합리적으로 판단하는 방법에 의하여야 한다"고 함께 판시하였습니다. 이는 역설적으로 의뢰인 측에 매우 중요한 의미를 갖는데, 간접사실을 정밀하게 정리하면 고의 자체를 부정할 수 있다는 변론 가능성을 열어주기 때문입니다. 화온의 변론은 정확히 이 판례의 후단 — '간접사실의 체계적 제시' — 에 기반하여 설계되었습니다.

수사 단계 불송치란 무엇인가요?

수사 단계 불송치란, 사법경찰관이 형사소송법 제245조의5 제1호에 따라 범죄의 혐의가 있다고 인정되는 경우에 한해 검찰에 사건을 송치하고, 그렇지 아니한 경우에는 사건을 검찰에 송치하지 아니하고 종결하는 결정을 말하며, 2020년 검찰·경찰 수사권 조정 이후 도입된 제도입니다. 불송치 결정의 사유는 ① 혐의없음, ② 죄가안됨, ③ 공소권없음, ④ 각하의 네 가지로 구분되며, 본 사건에서 받은 '혐의없음(증거불충분)'은 그중 가장 일반적이면서도 가장 의뢰인에게 유리한 결정 사유입니다.

불송치 결정을 받으면 사건은 검찰에 송치되지 않지만, 사법경찰관은 형사소송법 제245조의5 제2호에 따라 그 이유를 명시한 서면과 함께 관계 서류와 증거물을 검사에게 송부합니다. 검사는 송부받은 날부터 90일 이내에 사법경찰관에게 재수사를 요청할 수 있고(형사소송법 제245조의8), 고소인은 결과 통지를 받은 날부터 90일 이내에 사법경찰관 소속 관서의 장에게 이의신청을 할 수 있습니다(같은 법 제245조의7). 이 두 가지 절차가 모두 진행되지 않으면 사건은 수사 단계에서 완전히 종결되며, 의뢰인은 검사의 처분이나 법원의 판결을 거치지 않고 형사 절차의 어떤 단계로도 더 이상 진행되지 않습니다.

화온이 구축한 다층 방어 논리 — 주체성 부인부터 고의 부정까지

화온은 본 사건의 수사 단계 변호에 착수하면서 민사·형사 동시 진행의 양가성 구조를 정밀하게 분석하였습니다. 한 쪽에서 유리한 주장이 다른 쪽에서 불리해질 수 있는 복잡한 구조였고, 의뢰인이 무방비 상태에서 경찰 조사에 응할 경우 사실관계가 형사 측에 불리한 방향으로 고정될 위험이 있었습니다. 화온은 형사 우선 방어 전략을 채택하여 수사 단계에서 불송치를 확보하고, 그 사실관계 기반을 민사 소송에도 연동하는 통합 전략을 수립하였습니다.

이 다섯 가지 변론 축은 독립적으로 작동하는 것이 아니라 상호 보강하는 구조로 설계되었습니다. ① 주체성 부인의 핵심 근거가 ④ 묵시적 계약 포기이고, ② 매매계약 입증 자료 불충분이 ③ 고의 부정의 보조 논거가 되며, ⑤ 고소취하서 확보는 전체 변론의 신빙성을 강화하는 객관적 자료가 되었습니다.

수사 단계에서 결정적이었던 다섯 가지 변론 포인트

관할 경찰서의 수사결과 통지서는 불송치 결정의 사유를 다음과 같이 명시하였습니다. "고소인과 피의자가 수분양권 또는 아파트 매매 계약 체결하였음을 확인할 자료가 불충분하고, 설사 매매 계약을 체결하였다고 할 지라도, 피의자가 타인의 사무를 처리하는 자의 지위에 있었다고 보기 어려우며, 입금증만으로는 피의자의 주장과 같이 차용금을 송금한 것인지, 계약금 대납을 위해 송금한 것인지 불분명하고, 고소인도 피의자에 대한 고소취하서를 제출한바, 고소인의 주장을 그대로 인정할 만한 증거가 부족하다." 이 짧은 문장 안에 화온이 구축한 다섯 가지 변론 축이 모두 반영되어 있습니다.

 
   
 
 
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
 

화온 변론 축	수사결과 통지서 반영 문구	의미
① 매매계약 입증 자료 불충분	"매매 계약 체결하였음을 확인할 자료가 불충분"	사실관계 단계에서 매매 자체가 입증되지 않음 — 가장 근본적 차단
② 타인의 사무를 처리하는 자 지위 부인	"설사 매매 계약을 체결하였다고 할 지라도, 피의자가 타인의 사무를 처리하는 자의 지위에 있었다고 보기 어려움"	구성요건 단계 차단 — 매매 인정해도 배임죄 주체 아님
③ 입금증 해석 다의성 부각	"입금증만으로는 차용금을 송금한 것인지, 계약금 대납을 위해 송금한 것인지 불분명"	증거 평가 단계에서 매수 측 주장 신빙성 약화
④ 고소취하서 확보	"고소인도 피의자에 대한 고소취하서를 제출한바"	고소인 본인이 주장 신빙성에 의문을 가짐 — 결정적 보조 자료
⑤ 증거 부족 종합 평가	"고소인의 주장을 그대로 인정할 만한 증거가 부족"	형사소송법상 무죄추정 원칙과 결합된 종합 평가

위 다섯 가지 사정 중에서도 변론의 본질을 이루는 것은 두 번째 — '타인의 사무를 처리하는 자' 지위 부인입니다. 수사결과 통지서가 명시적으로 "설사 매매 계약을 체결하였다고 할 지라도"라는 가정적 문구를 사용하면서까지 이 점을 강조한 것은, 매매계약 자체의 성립 여부와 무관하게 의뢰인이 배임죄의 주체 요건을 충족하지 않는다는 점이 수사 기관의 종합 판단에서 결정적이었음을 보여줍니다.

— 본 사례를 수행한 화온 형사팀의 변론 노트 —

 

"분양권 전매 분쟁에서 발생하는 형사 고소 사건은 부동산 법리와 형사 법리가 모두 동원되는 가장 복잡한 사건군에 속합니다. 본 사건의 가장 어려운 점은 같은 사실관계가 민사에서는 유리한 주장일수록 형사에서 불리해지는 양가성 구조였습니다. 화온은 '형사 우선 불송치 확보 → 민사에 유리한 사실관계 고정'이라는 통합 전략을 수립하고, 수사 단계의 다층 변론을 정밀하게 설계하였습니다. 특히 대법원 2017도4027 전원합의체 판결의 신임관계 기준을 본 사건의 시점별 분석에 적용한 것이 가장 결정적이었습니다. 분양권 전매에서 매수 측이 일정 시점부터 이자 납부를 중단하고 재매도 협상에 들어간 사실은, 단순한 채무불이행이 아니라 신임관계의 묵시적 소멸로 평가될 수 있는 객관적 정황이며, 본 사건은 그 법리의 실무 적용 사례가 되었습니다.— 대표변호사 오정환 · 파트너변호사 권석현 · 고문변호사 이희권
(법무법인 화온 — 검찰 부장검사 · 김앤장 · 사법시험 수석 출신 변호사가 이끄는 8인 변호사 체제)

불송치 결정의 의미 — '혐의없음·증거불충분'의 두 가지 의미

불송치 결정 중에서도 '혐의없음(증거불충분)' 결정은 두 가지 의미를 동시에 가집니다. 첫째, 형사 절차 자체의 종결입니다. 사건은 검찰에 송치되지 않고 수사 단계에서 완전히 종결되며, 의뢰인은 형사 절차의 어떤 단계로도 더 이상 진행되지 않습니다. 둘째, 동시 진행 중인 민사 소송에 결정적 영향입니다. 형사 수사 기관이 동일 사실관계에 대해 '혐의없음·증거불충분' 결정을 내린 것은 민사 법원이 사실 인정 시 중요한 참고 자료가 됩니다.

본 사건은 단순한 형사 변론 사례가 아니라 민사·형사 통합 전략의 성공 사례이기도 합니다. 형사 단계의 불송치가 민사 단계의 사실관계 기반을 동시에 마련해주는 효과를 거두었고, 화온은 이 통합 전략을 수사 초기부터 일관되게 설계하였습니다.

분양권 전매 거래자에게 시사하는 점 — 매도인·매수인 양측 실무 포인트

 

KEY POINT. 분양권 전매 거래는 민사·형사 양 측면에서 가장 복잡한 부동산 거래에 속합니다. 매도인과 매수인 모두에게 본 사건은 동일한 교훈을 줍니다. 거래 시점부터 종결까지의 모든 단계가 객관적 자료로 입증 가능하도록 정리되어야 하며, 시점별 신임관계의 변화 — 특히 어느 시점에 신임관계가 소멸했는지 — 가 분쟁의 결정적 변수가 될 수 있다는 점입니다. 양측 모두 거래 시점부터 변호사 자문을 받는 것이 가장 안전한 방어 수단입니다.

매도인이 분양권 전매 거래에서 반드시 점검해야 할 다섯 가지

첫째, 매수인란 공란 권리확보서류 교부의 법적 의미를 정확히 이해해 두세요. 이 방식은 분양자의 명의변경 비협조 환경에서 관행적으로 사용되지만, 향후 분쟁 발생 시 매도인의 의도와 매수인의 주장이 크게 어긋날 수 있는 위험을 내재합니다. 가능한 한 별도의 매매계약서·합의서를 통해 매도인의 명의 보존 의도와 매수인의 명의변경 의무를 명확히 문서화해 두는 것이 안전합니다.

둘째, 중도금 이자·관리비 등 정기 지급 항목의 납부 주체를 객관적으로 기록해 두세요. 본 사건에서 매수 측의 이자 납부 중단이 신임관계 소멸의 결정적 정황으로 평가되었습니다. 이자 납부 입금자명·납부 시점·납부 중단 시점이 객관적 자료로 보존되어야 향후 분쟁에서 활용 가능합니다.

셋째, 재매도·합의 협상의 과정을 모두 기록해 두세요. 매수 측이 재매도 협상을 주도한 정황은 본 사건에서 매도인 측에 매우 유리한 자료가 되었습니다. 협상 과정의 문자 메시지·녹취·합의서 초안 등을 시계열로 보존해 두는 것이 좋습니다.

넷째, 자비로 부담한 비용 일체를 영수증으로 보존해 두세요. 본 사건에서 의뢰인이 자비로 부담한 잔금·취득세·재산세·관리비·대출이자 등은 '자기·제3자 이익을 도모한 것이 아님'의 결정적 증거가 되었습니다. 모든 지출의 영수증·계좌이체 내역을 보존해 두는 것이 좋습니다.

다섯째, 분쟁 조짐이 보이는 즉시 변호사 자문을 받으시는 것을 권합니다. 본 사건처럼 민사·형사가 동시 진행되는 양가성 구조의 분쟁에서는 어느 한 절차에서의 진술이 다른 절차에서 결정적 불이익이 될 수 있습니다. 초기 단계의 통합 전략 수립이 결과를 좌우합니다.

매수인이 분양권 전매 거래에서 반드시 점검해야 할 다섯 가지

첫째, 매매계약서를 정식 작성하시고 매수인란을 명확히 기재해 두세요. 매수인란 공란 권리확보서류는 분양자 측의 명의변경 협력을 우회하는 수단이지만, 매수인 입장에서는 자신의 권리가 객관적으로 입증되지 않는 위험을 내포합니다. 별도 매매계약서를 통해 매수인의 지위를 명확히 해 두는 것이 안전합니다.

둘째, 중도금·이자·관리비 등의 납부를 본인 명의로 일관되게 유지하세요. 본 사건에서 매수 측의 이자 납부 중단이 결정적 불이익으로 작용하였습니다. 본인 명의의 일관된 납부 기록이 매매계약의 이행 의사를 객관적으로 입증하는 핵심 자료입니다.

셋째, 분양권명의변경금지가처분 등 보전 처분을 적시에 신청해 두세요. 본 사건에서 매수 측은 가처분을 신청했다가 자진 해제하였는데, 이는 결과적으로 매도인 측에 유리한 정황이 되었습니다. 가처분은 신중하게 결정하고, 한 번 신청하면 끝까지 유지하는 것이 안전합니다.

넷째, 재매도·재전매를 진행하기 전 매도인 측의 동의를 명시적으로 확보해 두세요. 본 사건에서 매수 측이 다른 최종 매수인에게 재전매한 사실은 매도인 측에 '매수 측의 묵시적 계약 포기'의 근거가 되었습니다. 재전매는 매도인 측 동의 없이는 매도인 측에 의무 불이행의 정황을 만들 수 있습니다.

다섯째, 분쟁 발생 시 형사 고소만으로 압박하려는 전략은 피하는 것이 좋습니다. 본 사건처럼 업무상 배임죄 고소가 불송치로 종결되면 매수 측의 법적 입지가 크게 약화됩니다. 형사·민사 양 절차의 상호 영향을 고려한 종합 전략 수립이 필요하며, 이는 변호사 자문을 통해서만 가능합니다.

자주 묻는 질문

유사한 상황에 처해 계시다면 — 분양권 전매 거래자로서 형사 고소를 받으셨든, 매도인 측이 자기 명의로 등기를 받아 민사·형사 분쟁을 검토하시든 — 법무법인 화온 02-2135-4211 또는 온라인 상담을 통해 문의하실 수 있습니다. 분양권 전매 분쟁은 초기 대응이 결과를 좌우하며, 특히 변호인 선임 전 경찰 조사 응답은 가능한 한 회피하시는 것이 안전합니다. 개별 사안별로 결과는 달라질 수 있으나, 본 사건과 같은 결과를 위해 화온은 다층 변론 전략으로 의뢰인의 권익을 보호합니다.