재건축 도급계약 불이행, 시공사·현장책임자 상대 손해배상 2억 원 전부승소 사례

서울 도심 지역 12세대 집합건물의 재건축 조합 관리단이 시공사 및 현장 책임자와 체결한 약 45억 원 규모의 도급계약에서, 시공사가 착공조차 하지 않은 채 이주비 지급·재건축 반대 2세대에 대한 매도청구 잔금 지급·담보 설정 등 기본 의무를 모두 방치한 사안입니다. 이행확약서상의 손해배상 예정액 2억 원이 관할 법원에서 감액 없이 전액 인정되었고, 법인뿐 아니라 이행확약서에 서명한 현장 책임자 개인도 각자 부담하는 결과를 얻었습니다.

12세대 집합건물 재건축에서 시공사가 두 차례 교체된 경위

집합건물 관리단이란, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제23조에 따라 건물 전체를 관리하기 위하여 구분소유자 전원으로 당연히 구성되는 단체를 말합니다. 원고는 서울 도심 지역에 위치한 총 12세대 규모 집합건물의 관리단으로, 2023년 초 전체 12세대 중 10세대 구분소유자의 찬성으로 재건축결의를 한 뒤 재건축에 반대한 2세대를 상대로 매도청구 소송을 제기하였습니다(집합건물법 제48조에 근거).

원고는 같은 해 5월 1차 시공사와 약 41억 8,000만 원 규모의 도급계약을 체결하였으나, 해당 시공사는 약 1년 뒤 경영상 어려움을 이유로 공사를 포기하였습니다. 이에 2024년 하반기 원고는 2차 시공사로 선정된 피고 회사 및 재건축 현장 책임자로 관여한 피고 개인과 약 45억 1,000만 원의 도급계약을 새로이 체결하였고, 동시에 아래의 내용이 담긴 이행확약서를 작성받았습니다.

이행확약서란, 본계약(도급계약)에 부수하여 당사자 일방이 본계약상의 의무를 이행할 것을 명시적으로 확약하고 그 위반 시 손해배상액을 사전에 정하는 별도의 합의문서를 말합니다. 본건 이행확약서의 핵심 조항은 다음 네 가지였습니다.

그러나 피고 회사는 위 이행확약서 체결 후에도 착공조차 하지 않았고, 매도청구 소송에서 조정 성립에 따라 확정된 2세대 매매대금 잔금 지급기일을 그대로 넘겨 해당 매매계약들이 매도인 측 채무불이행으로 해지되는 사태를 초래하였습니다. 원고는 수차에 걸쳐 이행을 촉구하고 두 차례 내용증명까지 발송하였으나 피고 회사는 끝내 의무를 이행하지 않았습니다.

이행확약서상 손해배상 예정액은 민법상 어떤 효력을 가지는가

손해배상액의 예정이란, 민법 제398조 제1항에 따라 채무불이행 발생 시 채무자가 지급하여야 할 손해배상액을 계약 체결 시점에 미리 확정해두는 약정을 말합니다. 그 목적은 손해의 발생사실과 손해액에 대한 입증 곤란을 덜고 분쟁을 사전에 방지하여 법률관계를 쉽게 해결하는 것은 물론, 채무자에게 심리적 경고를 줌으로써 채무 이행을 확보하려는 데에 있습니다.

실무상 가장 빈번한 쟁점은 "과연 법원이 그 예정액을 그대로 인정해주는가"입니다. 대법원은 일관되게 "손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원은 당사자의 주장이 없더라도 직권으로 감액할 수 있다"는 입장이며, '부당히 과다한 경우'의 판단 기준으로 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적·내용, 손해배상액 예정의 동기, 채무액 대비 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 거래관행과 경제상태 등 제반사정을 종합 고려하여 "일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우"를 의미한다고 판시하고 있습니다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다10382 판결 등 참조).

본건에서는 총 공사금액 약 45억 원 규모의 도급계약에서 손해배상 예정액이 2억 원으로 계약금액 대비 약 4.4%에 불과하였고, 매도청구 매매계약 해지로 인한 위약금 몰수·잔금 지연 이자·재건축 지연 손실 등 실제 예상 손해액이 이미 수천만 원 단위에 이르렀기에 예정액의 공정성은 충분히 담보되어 있었습니다.

시공사의 'PF대출 원고 책임론'을 어떻게 차단할 것인가

본건은 단순히 "시공사가 공사를 안 했으니 돈을 내놓으라"는 사건이 아니었습니다. 피고 측이 법정에서 다툴 예상 쟁점은 네 층위에 걸쳐 있었고, 변호인은 각 층위마다 선제적 방어 논리를 설계해야 했습니다.

쟁점 1 — 채무불이행의 귀책사유 귀속. 피고 회사는 "부동산 PF대출을 진행하였으나 조합원들이 대출 실행 서류에 서명하지 않아 대출을 받을 수 없게 되어 공사를 진행하지 못했다"는 항변을 예고하였습니다. 즉 원고 측 조합원의 비협조를 이유로 귀책사유를 원고에게 전가하려는 전략이었습니다. 이에 대응하여 이 사건 도급계약 특약사항에 "수급인은 이주금과 공사비 등 대출에 관하여 책임지고 해결한다"고 명시되어 있음을 계약서 문면으로 정면 제시할 필요가 있었습니다.

쟁점 2 — 이행확약서의 법적 성격. 피고 측은 이행확약서가 단순한 의향서에 불과할 뿐 독립된 손해배상 예정약정이 아니라는 취지의 주장을 할 여지가 있었습니다. 이에 이행확약서 제1항의 "도급계약 불이행 시 불이행 원인을 제공한 당사자에게 그에 따른 불이행 손해배상금액을 2억 원으로 한다"는 문구가 민법 제398조 제1항이 규정한 손해배상액의 예정에 해당함을 판례 법리와 함께 명확히 논증해야 했습니다.

쟁점 3 — 손해배상 예정액 감액 주장. 피고 측은 직권 감액 가능성을 주장할 여지가 있었습니다. 이에 대응하여 대법원 2010다10382 판결에서 제시한 판단 기준(채무액 대비 예정액 비율, 예상 손해액의 크기 등) 각각에 본건 사실관계를 매칭하여 2억 원이 감액 대상이 아님을 적극 소명하였습니다.

쟁점 4 — 현장책임자 개인의 책임 성립. 이 사건의 가장 특이점이자 의뢰인에게 결정적 실익을 가져온 쟁점입니다. 시공사 법인이 자력 부족으로 판결을 받더라도 집행이 곤란할 수 있으므로, 이행확약서에 함께 서명한 현장책임자 개인에게도 동시에 채무를 부담시킬 수 있는지가 관건이었습니다.

법인 + 현장책임자 개인 각자 책임을 동시에 확보하기까지

 
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  수임 직후 · 이행확약서 법적 성격의 정면 포지셔닝 핵심

  
  
     

  화온 민사팀은 이행확약서 제1항을 민법 제398조 제1항 손해배상액의 예정으로 명시적 법적 평가. 당사자 간 수차례에 걸친 이행확약서·공증이행확약서·사실확인서 작성 경위를 연대표로 정리하여, 본 약정이 의향서 수준이 아니라 독립된 법적 구속력 있는 손해배상 예정약정임을 재판부에 효과적으로 각인시킴.

  
  
   


 
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  "PF대출 원고 책임론" 선제 차단

  
  
     

  피고 예상 항변의 핵심이었던 "원고 조합원 비협조로 대출 실행 실패" 주장에 대해, 이 사건 도급계약 특약사항의 "수급인은 이주금과 공사비 등 대출에 관하여 책임지고 해결한다"는 문구를 계약서 원문 그대로 제시. PF대출에 관하여 원고 측 협조가 예정되어 있다는 내용이 도급계약이나 이행확약서 어디에도 없음을 문면상 입증.

  
  
   


 
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  손해배상 예정액의 적정성 적극 논증

  
  
     

  대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다10382 판결이 제시한 판단 요소(당사자 지위, 계약 목적, 채무액 대비 예정액 비율, 예상 손해액 등) 각각에 대응하는 자료를 제출. 도급계약 총액 약 45억 원 대비 예정액 2억 원의 비율(약 4.4%)이 통상 손해배상 예정액 비율(매매대금의 10% 수준)에 비해 오히려 낮다는 점, 매도청구 매매계약 해지로 현실화된 위약금 손실만으로도 이미 수천만 원 단위라는 점을 수치로 소명.

  
  
   


 
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  현장책임자 개인의 독립 책임 논증 전환점

  
  
     

  이행확약서에 피고 회사 외에 피고 개인이 별도로 서명 날인한 사실을 포착. "피고 개인은 피고 회사와 함께 이행확약서를 원고에게 작성해줌으로써 피고 회사가 귀책사유로 채무를 이행하지 않을 경우 그 의무불이행에 따른 책임을 함께 부담하겠다는 취지로 약정한 것"이라는 법리 구성을 재판부에 제시. 피고 개인이 다투지 않은 점까지 결합하여 개인 책임을 확정적으로 성립시킴.

  
  
   


 
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  준비서면 송달에 의한 계약해제 의사표시

  
  
     

  이 사건 소송 진행 중 원고 명의의 준비서면 송달 자체를 이 사건 도급계약 해제의 의사표시로 구성. 별도 해제 통지 절차 없이 소송 내에서 해제 효력을 발생시켜, 판결문 주문에서 "이 사건 도급계약은 적법하게 해제되었다고 봄이 상당하다"는 확정적 판시를 이끌어냄.

  
  
   


 
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  원고 전부승소 · 감액 없는 2억 원 인정 + 연 12% 지연손해금 결과

  
  
     

  관할 법원은 이행확약서 제1항 손해배상 예정액 2억 원 전액을 감액 없이 인정하고, 시공사 법인과 현장책임자 개인이 각자 부담하는 부진정연대채무 형태로 지급 의무를 확정. 나아가 소장 부본 송달 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12% 지연손해금까지 가산되는 주문을 선고.

  
  
   

손해배상 예정액 2억 원 감액 없이 전부 인정된 판결 주문

관할 법원은 원고의 청구를 전부 인용하는 판결을 선고하였습니다. 판결 주문은 (i) 피고들이 각자 원고에게 2억 원을 지급하고, (ii) 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하며, (iii) 소송비용은 피고들이 부담하고, (iv) 가집행할 수 있다는 내용이었습니다.

피고들이 제기한 "PF대출 실행 불능의 귀책사유가 원고에게 있다"는 항변은 "도급계약 및 이행확약서 어디에도 피고들이 재건축공사 진행을 위해 또는 도급계약 이행 등을 위해 부동산 PF대출을 받기로 예정되어 있다거나 그러한 절차에 원고 측의 협조를 요한다고 볼 만한 내용이 없을 뿐만 아니라, 오히려 이 사건 도급계약 특약사항에 '수급인은 이주금과 공사비 등 대출에 관하여 책임지고 해결한다'고 명시하였다"는 이유로 판결문에서 명시적으로 배척되었습니다. 또한 재판부는 직권으로도 손해배상 예정액 2억 원의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 피고 회사에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 보기 어렵다고 판시하여 감액을 거부하였습니다.

 
   
     
     
     
   
 
 
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
 

쟁점	일반적 실무 처리	화온의 처리
피고 귀책사유 입증	채무 불이행 사실 나열	도급계약 특약사항 문면 + 이행촉구 내용증명 2차까지 시계열로 연쇄 입증
이행확약서 법적 성격	"별도 약정이 있다" 수준의 주장	민법 제398조 제1항 손해배상 예정약정으로 명확히 포지셔닝
손해배상 예정액 감액	피고 감액 주장에 수동적 방어	대법원 2010다10382 판단기준 7요소 선제 논증 → 직권 감액까지 배제
책임 주체 확대	시공사 법인에 한정	이행확약서 공동 서명을 근거로 개인 각자 책임 성립
계약 해제 의사표시	별도 해제 통지서 송부	준비서면 송달 자체를 해제 의사표시로 구성
지연손해금	통상 연 5% 적용	소송촉진특례법 적용으로 소장부본 송달 익일부터 연 12% 관철

※ 위 비교는 실무상 경향성에 기반한 서술이며, 개별 사건의 담당 재판부·사안 성격에 따라 달라질 수 있습니다.

 

"재건축·재개발 도급계약 분쟁의 승패는 본계약 자체가 아니라 '부속 확약서들'을 누가 더 정밀하게 구성했는가에서 갈립니다. 특히 이행확약서에 시공사 법인뿐 아니라 현장책임자 개인이 함께 서명한 경우, 그 공동 서명이 단순 증인 서명인지 독립된 채무 인수인지가 결정적입니다. 이 사건은 본계약 해제와 동시에 개인 각자 책임까지 확정하여 집행 가능성을 이중으로 확보한 대표 사례입니다."
— 대표변호사 오정환 · 대표변호사 천재필 · 변호사 김소진

재건축 도급계약 체결 단계에서 반드시 챙겨야 할 세 가지

 

재건축·재개발 사업에서 가장 흔히 발생하는 분쟁 패턴은 "시공사 선정 → 공사 미착공 → 시공사 교체 → 2차 시공사까지 공사 파탄"의 연쇄적 실패입니다. 이러한 사건에서 조합 또는 관리단이 가장 자주 겪는 실무적 좌절은 "판결은 받았지만 집행할 자산이 없다"는 것입니다. 시공사 법인은 부도·경영난을 이유로 실질적 자력이 없는 경우가 많고, 실제 사업을 주도한 현장 책임자 개인에게 책임을 묻기 어려운 구조가 반복됩니다.

본건이 실무에 남긴 가장 중요한 교훈은 이행확약서 작성 단계에서부터 현장책임자 개인의 공동 서명을 받아두어야 한다는 점입니다. 이행확약서에 "회사 대표" 지위가 아니라 "개인" 자격으로 서명이 들어가 있으면, 나중에 해당 약정을 근거로 법인과 개인 모두를 상대로 한 각자 책임 소송이 가능해집니다. 본건에서 법원도 "피고 개인은 피고 회사와 함께 이행확약서를 원고에게 작성해줌으로써 피고 회사가 귀책사유로 채무를 이행하지 않을 경우 그 의무불이행에 따른 책임을 함께 부담하겠다는 취지로 약정하였다"고 판시하였습니다.

두 번째 교훈은 손해배상액의 예정을 반드시 명시적 금액으로 기재하라는 것입니다. 대법원은 일관되게 "계약 당시 손해배상액을 예정한 경우에는 다른 특약이 없는 한 채무불이행으로 인하여 입은 통상손해는 물론 특별손해까지도 예정액에 포함되고, 채권자의 손해가 예정액을 초과한다 하더라도 초과 부분을 따로 청구할 수 없다"고 판시하고 있습니다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다10382 판결). 즉 예정액은 "최소 보장액"이 아니라 "상한 겸 간이 청구액"입니다. 본건에서도 매도청구 매매계약 해지로 인한 위약금 손실과 재건축 지연 손실을 합산하면 실제 손해액이 2억 원을 초과할 가능성이 있었음에도, 예정액 한도 내에서 신속하게 전부승소 판결을 받는 것이 실익이었습니다.

세 번째 교훈은 PF대출 관련 책임 소재를 도급계약서 특약사항에 반드시 명시하라는 것입니다. 본건에서 피고 측이 가장 강하게 주장한 항변이 "PF대출 실행에 원고 측이 비협조했다"는 것이었고, 이는 재건축 공사 분쟁에서 단골로 등장하는 피고 측 방어 레퍼토리입니다. 도급계약 특약사항에 "수급인은 이주금과 공사비 등 대출에 관하여 책임지고 해결한다"는 한 줄이 있었다는 사실만으로 피고의 항변이 사실심에서 완전히 배척되었습니다.

유사한 상황에 처하셨다면 법무법인 화온 02-2135-4211 또는 온라인 상담을 통해 문의하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문

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