다가구주택 깡통전세 사건, 공인중개사 손해배상 책임 30%로 제한된 판결의 양면적 해설

 

서울중앙지방법원 1심 판결 · 다가구주택 깡통전세 손해배상

 

책임제한 30%

 

청구액 1억 원 중 약 46% 기각 — 손해의 공평부담 원리 적용

 

핵심 요약(TLDR). 서울 소재 25개 호실 다가구주택을 중개한 공인중개사가 중개대상물 확인설명서에 선순위 임대차보증금을 약 4억 원, 건물 시세를 약 50억 원으로 기재하였으나 실제 선순위 보증금은 약 14.8억 원, 실제 감정평가액은 약 27억 원이었습니다. 임차인이 1.8억 원의 보증금을 전혀 회수하지 못하자 공인중개사와 협회를 상대로 1억 원의 손해배상을 청구했고, 법원은 ① 대법원 2024다283668 판례에 따라 공인중개사의 선순위 보증금 조사·확인 의무 위반을 인정하면서도, ② 임차인 역시 등기부등본상 근저당권 채권최고액의 명백한 기재 차이를 확인하지 않고 주택임대차보호법 제3조의6에 따른 자료 요청 등 본인의 조사 책임을 다하지 않은 점을 종합 고려하여 책임을 30%로 제한, 5,400만 원 인용 · 4,600만 원 기각하였습니다.

25개 호실 다가구주택에서 발생한 깡통전세의 구조 — 사건의 배경

다가구주택이란, 건축법상 단독주택의 한 유형으로, 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하이고 한 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이며 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말하는데, 건물 전체가 단일 소유자에게 귀속되어 등기부등본도 한 개로만 발급되는 점에서 호실별 구분소유가 가능한 다세대주택과 결정적 차이를 가집니다. 이 구조적 특성 때문에 다가구주택에서는 한 임차인의 보증금 안전이 같은 건물 다른 임차인들의 선순위 보증금 합계와 근저당권 합계에 의해 결정되며, 이로 인해 깡통전세란, 임대차보증금과 선순위 채권(근저당권 등)의 합계가 부동산의 실제 가치를 초과하여, 임대차계약 종료 시 임차인이 보증금을 회수하지 못할 위험이 구조적으로 내재된 임대차 거래를 말합니다.

본 사건의 무대는 서울 소재 지상 5층, 총 25개 호실로 구성된 신축 다가구주택이었습니다. 한 임차인이 개업공인중개사의 중개로 임대인과 임대차보증금 약 1.8억 원, 임대차기간 2년의 임대차계약을 체결하고 입주 및 전입신고와 확정일자를 모두 마쳤습니다.

임차인이 받은 중개대상물 확인설명서의 '② 권리관계' 등기부기재사항란에는 채권최고액 18억 원의 근저당권이 표시되어 있었고, '⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에는 "임대인에게 선순위 보증금 4억정도로 안내받고 고지함. 임대인에게 건물 시세 약 50억정도로 안내받고 고지함"이라고 기재되어 있었습니다.

그러나 임대차계약이 만료될 무렵 동일 건물 다른 호실에서 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기가 잇따라 경료되기 시작하였고, 임대차기간 만료 직후 1순위 근저당권자의 임의경매가 개시되었습니다. 경매절차에서 건물과 대지는 약 27억 원으로 감정평가되어 약 26.7억 원에 매각되었는데, 1순위 근저당권자가 약 17.5억 원을 배당받고 최우선변제 소액임차인 12명과 일부 선순위 권리자가 배당을 받은 결과, 본 사건 임차인을 포함한 다수 임차인은 단 한 푼도 회수하지 못하였습니다.

본 사건의 본질을 드러내는 객관적 수치 차이는 다음과 같습니다.

 
   
 
 
   
     
     
     
     
   
   
     
     
     
     
   
   
     
     
     
     
   
   
     
     
     
   
 

구분	중개대상물 확인설명서 기재 (임대인 안내 전달)	실제 객관적 수치	차이
근저당권 채권최고액	18억 원 (1순위 1건만 기재)	약 21.66억 원 (을구 순위 1~4의 4건 합계)	약 3.66억 원 차이
선순위 임대차보증금	약 4억 원	약 14.8억 원 (확정일자 기준) ※ 계약체결일 기준 전입까지 마친 보증금은 약 11억 원	약 10.8억 원 차이
건물 시세	약 50억 원	약 27억 원 (경매절차 감정평가)	약 23억 원 차이
선순위 채권·보증금·본 임차인 보증금 합계	약 38.26억 원 (= 21.66억 + 14.8억 + 1.8억)		감정가 27억을 10억+ 초과

임차인은 공인중개사 본인과 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회를 공동피고로 하여 임대차보증금 상당액 1.8억 원 중 협회 공제금 한도 내 1억 원의 손해배상을 청구하였습니다.

공인중개사법 제25조·제30조와 대법원 2024다283668 판례의 의미

다가구주택 중개에서 공인중개사의 확인설명 의무란 무엇인가요?

공인중개사의 확인설명 의무란, 공인중개사법 제25조 제1항·제2항 및 구 시행규칙 제16조에 따라, 개업공인중개사가 중개의뢰인이 임대차계약 종료 후 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 말합니다. 이 의무는 등기부에 표시된 권리관계를 단순히 옮겨 적는 것에 그치지 않고, 임대인에게 다른 임차인의 임대차보증금·임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시할 의무까지 포함합니다.

2025년 12월 4일 선고된 대법원 2024다283668 판결은 이 의무의 범위를 확장한 결정적 판시를 내렸습니다. 대법원은 "개업공인중개사로서는 설령 임대인이 관련 자료의 제공을 거부하였더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 주변 임대차보증금 시세에 비추어 먼저 대항력과 확정일자를 취득했거나 소액임차인으로 보호받는 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 확인할 수 있고, 이러한 선순위 임대차보증금채권의 존부 및 그 범위는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져 보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항"이라고 판시하면서, "개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 해당 다가구주택에 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인하여 임차의뢰인에게 성실하게 설명하여야 할 의무가 있다"고 판단하였습니다.

이 판결의 중요성은 종전 실무 관행과의 차이에서 명확해집니다. 종래 실무는 임대인이 자료 제공을 거부하면 공인중개사가 "임대인 자료 제공 거부, 선순위 다수 있음을 구두로 설명"이라는 취지만 기재해도 의무를 다한 것으로 보는 경향이 있었습니다. 그러나 본 대법원 판례는 "임대인이 자료를 거부해도 공인중개사는 다가구주택 규모·세대수·주변 시세를 토대로 선순위 보증금 추정·확인 의무가 있다"는 첫 판시를 내놓았고, 본 사건 1심 법원도 이를 그대로 원용하였습니다.

임차인의 조사 책임과 과실상계 법리란 무엇인가요?

중개의뢰인의 조사 책임이란, 부동산 거래당사자가 중개업자에게 중개를 위임하였더라도 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 면제되는 것은 아니라는 법리로, 중개업자의 의무 위반과 별개로 거래당사자 본인의 부주의가 손해 발생·확대의 원인이 된 경우 과실상계의 대상이 될 수 있다는 법리를 말합니다. 과실상계란, 손해의 공평한 부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 따라, 피해자에게도 손해 발생 또는 확대에 기여한 과실이 인정될 때 그 과실의 정도에 비례하여 가해자의 배상 책임을 제한하는 제도를 말합니다(민법 제396조).

대법원은 "부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다"라고 판시하여(대법원 2014. 11. 27. 선고 2014다28718 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결), 부동산 중개 분쟁에서 중개의뢰인의 본인 조사 책임을 명확히 인정하고 있습니다.

본 사건의 양면성은 이 두 법리의 정확한 교차점에서 생겨납니다. 임차인 보호를 강화한 2024다283668 판례와 중개의뢰인의 본인 책임을 인정한 2014다28718 판례가 동시에 적용되어, 결과적으로 "공인중개사가 책임을 지되, 그 책임은 임차인 본인의 부주의분을 공제한 만큼만 진다"는 균형점이 도출된 것입니다.

법원이 인정한 공인중개사의 의무 위반 다섯 가지 사정

1심 법원은 손해배상책임의 발생 단계에서 피고 공인중개사에게 이 사건 임대차계약 중개 과정에서의 의무를 위반한 과실로 인하여 원고에게 임대차보증금 1.8억 원 상당의 재산상 손해를 입게 하였다고 판단하였습니다. 그 근거가 된 다섯 가지 사정을 정리하면 다음과 같습니다.

또한 피고 측이 "계약 기간 만료 후 묵시적 갱신을 거쳐 경매가 진행되었으므로 중개와 손해 사이의 인과관계가 단절되었다"고 주장한 점에 대해, 법원은 "임대차계약 기간 만료 전에 이미 여러 건의 주택임차권등기가 경료되었고 임대차기간 만료 직후 경매가 개시되었으므로, 임대차계약 기간 만료시점에 원고가 임대차보증금을 반환받을 수 있었다고 보기 어려워 묵시적 갱신을 하지 않았다 하더라도 손해가 발생하지 않았을 것이라고 보기 어렵다"는 이유로 받아들이지 아니하였습니다.

법원이 임차인 측에 인정한 과실상계 일곱 가지 사정 — 책임 30%의 산출 근거

본 판결의 양면적 성격이 가장 명확히 드러나는 부분이 바로 손해배상책임의 제한 판단입니다. 법원은 공인중개사의 의무 위반을 인정하면서도 임차인 측의 거래관계 조사 책임 해태가 손해 확대의 원인이 되었다고 판단하여, 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 따라 피고들의 책임을 원고가 입은 손해액의 30%로 제한하였습니다. 그 근거가 된 일곱 가지 사정을 정리하면 다음과 같습니다.

 
   
 
 
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
   
     
     
     
   
 

번호	사정	의미
①	원고는 중개의뢰인이자 계약당사자로서 자신의 이익을 보호하기 위해 임대차계약의 구체적 내용 및 보증금 반환 위험성을 조사·확인할 책임이 있는 점	임차인의 본인 책임 원칙 — 중개사 위임이 본인 책임을 면제하지 않음
②	원고는 등기부등본을 통해 선순위 근저당권 채권최고액이 약 21.66억 원임을 알 수 있었음에도, 중개대상물 확인설명서에 "근저당권설정 채권최고액 18억 원"이라 기재된 것에 대해 문제를 제기하거나 확인하지 않은 점	가장 결정적 과실 — 명백한 객관 자료 차이를 검토하지 않음
③	특히 원고는 이 사건 건물에 고액의 근저당권이 설정되어 있고 이미 다른 호실에 다른 임차인들이 존재하고 있음을 알고 있었으므로, 보증금을 정상적으로 반환받을 수 있는지 여부를 보다 면밀하게 검토할 필요성이 있었던 점	위험 인식이 있었음에도 검토 미흡
④	원고는 임대차계약 체결 당시 주택임대차보호법 제3조의6에 따라 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 임대차계약 자료를 요청하는 등 필요한 조치를 제대로 취하지 아니한 점	임차인에게 부여된 법정 권한을 행사하지 않음
⑤	이 사건 건물은 신축건물로서 이 사건 계약을 전후하여 다른 임대차 계약도 체결된 것으로 보이는바, 공인중개사가 다른 임대차 현황을 파악하기 쉽지 않은 측면도 있었던 것으로 보이는 점	공인중개사의 정보 접근 한계 — 신축 입주 진행 중 상황
⑥	공인중개사가 이 사건 임대차계약을 중개하고 수령한 보수가 61만 원 정도인 점	책임의 비례성 — 수수료 대비 무한책임 부과의 부당성
⑦	원고가 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 이 사건 건물의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비추어 과도한 근저당권을 설정하고 임대차보증금을 받은 데 있다고 할 것인 점	책임의 근본 원인 — 임대인의 보증금 사기 구조

위 일곱 가지 사정을 종합하면 본 판결의 책임 30%라는 균형점이 어떻게 도출되었는지 명확해집니다. ①·②·③·④는 임차인의 조사 책임 해태에 관한 사정이고, ⑤·⑥·⑦은 공인중개사 책임의 한계와 본질적 원인에 관한 사정입니다. 법원은 이 두 축을 모두 무겁게 평가하여 책임을 70:30으로 분배하였습니다.

판결의 결과 — 5,400만 원 인용·4,600만 원 기각의 의미

책임제한이란, 손해배상책임이 인정되는 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 따라 피해자 측 과실·기여도·사안의 본질적 원인 등을 종합 고려하여 가해자의 배상 책임 비율을 일정 비율로 감축하는 법원의 재량 판단을 말하며, 본 사건에서 책임 30%는 임차인 측 과실 비율을 70%로 평가한 결과 산출된 균형점입니다.

법원은 피고들이 공동하여 원고에게 5,400만 원(= 임대차보증금 1.8억 원 × 책임제한 30%) 및 이에 대하여 한국공인중개사협회 공제규정에 따른 지연손해금 기산일부터 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결하였습니다. 원고의 나머지 청구는 모두 기각되었고, 소송비용 중 1/2은 원고가 부담하였습니다.

— 본 사례를 수행한 화온 부동산팀의 변론 노트 —

 

"본 판결은 어느 한쪽의 일방적 승리도, 일방적 패배도 아닙니다. 대법원 2024다283668 판례가 공인중개사에게 더 무거운 설명 의무를 부과한 직후의 1심 판결로서, 그 의무 위반은 분명히 인정되었습니다. 그러나 동시에 임차인 본인이 가지는 등기부 확인·자료 요청 등의 기본적 조사 책임이 면제되는 것은 아니라는 점도 함께 명확해졌습니다. 깡통전세 분쟁에서 가장 흔히 발견되는 것은 '확인설명서만 믿었다'는 임차인의 진술과 '임대인이 제공한 정보를 그대로 전달했다'는 공인중개사의 진술입니다. 본 판결은 그 양쪽 모두에 일정한 책임의 몫이 있다는 손해의 공평부담 원리를 가장 정확하게 구현한 판결로 평가됩니다.— 대표변호사 오정환 · 대표변호사 천재필 · 어쏘시에이트 김소진
(법무법인 화온 — 검찰 부장검사 · 김앤장 · 사법시험 수석 출신 변호사가 이끄는 8인 변호사 체제)

임차인과 공인중개사에게 각각 무엇을 시사하는가 — 양측 실무 포인트

 

KEY POINT. 본 판결의 책임 30% 제한은 임차인에게는 "전액 보호는 어렵다, 사전 조사가 결정적이다"라는 경고이자, 공인중개사에게는 "의무 위반은 인정되나 책임 무한대는 아니다, 다만 확인설명 의무의 범위는 확장되었다"라는 균형점입니다. 양측 모두에게 가장 중요한 교훈은 동일합니다 — 다가구주택 임대차에서는 누구든 한 사람만 확인을 게을리해서는 안 되며, 임차인·공인중개사·임대인 세 축의 정보 검증이 모두 작동해야 안전한 거래가 성립합니다.

임차인이 다가구주택 임대차계약 전에 반드시 점검해야 할 다섯 가지

첫째, 등기부등본과 중개대상물 확인설명서를 직접 대조하십시오. 본 사건에서 임차인 과실의 가장 결정적 사정은 등기부상 채권최고액 약 21.66억 원과 확인설명서 기재 18억 원의 차이를 검토하지 않은 점이었습니다. 등기부등본은 누구나 발급받을 수 있고 단 몇 분이면 직접 대조가 가능합니다.

둘째, 다가구주택의 경우 선순위 임대차보증금 합계를 반드시 추정하십시오. 25개 호실의 다가구주택이라면 단순 산수로도 선순위 보증금 합계가 수억 원 단위에 이를 수 있음을 인지해야 합니다. 임대인이나 공인중개사가 안내한 금액과 추정치 사이에 큰 차이가 있다면 계약을 보류하거나 추가 자료를 요구해야 합니다.

셋째, 주택임대차보호법 제3조의6에 따른 자료 요청 권한을 적극 행사하십시오. 임차인은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 해당 주택의 임대차계약 자료를 요청할 수 있습니다. 본 사건에서 법원은 이 권한을 행사하지 않은 점을 임차인 과실의 한 사정으로 평가하였습니다.

넷째, 보증금이 큰 금액이라면 변호사 자문을 받으십시오. 1억 원 이상의 임대차보증금은 인생의 큰 자산입니다. 계약 체결 전 수십만 원의 자문 비용은 수억 원의 보증금을 지키기 위한 가장 합리적 투자입니다. 본 판결처럼 사후 소송에서 30%만 회수하는 결과를 막을 수 있는 가장 확실한 방법입니다.

다섯째, 가능하다면 전세보증금반환보증보험(주택도시보증공사 등)에 가입하십시오. 다가구주택은 선순위 임차인 합계가 보증보험 가입 한도를 초과할 수 있어 가입이 거절되거나 한도가 제한되는 경우가 많습니다. 이러한 거절 자체가 그 주택의 위험성을 알려주는 신호이기도 합니다.

공인중개사가 다가구주택 임대차계약 중개 시 반드시 점검해야 할 다섯 가지

첫째, 등기부등본의 모든 근저당권 채권최고액 합계를 정확히 기재하십시오. 1순위만 기재하거나 일부만 기재하면 본 사건처럼 의무 위반의 결정적 증거가 됩니다. 등기부 을구의 모든 근저당권을 합산하여 기재해야 합니다.

둘째, 임대인에게 다른 임차인의 임대차 자료를 서면으로 요구하고 그 결과를 확인설명서에 기재하십시오. 임대인이 자료를 제공하지 않은 경우라도 그 사실 자체를 확인설명서에 명시하고, 다가구주택 규모·세대수·주변 시세에 비추어 추정되는 선순위 보증금 합계까지 함께 기재해야 합니다. 단순히 "임대인 안내 그대로 고지"라는 기재는 대법원 2024다283668 판결 이후로는 면책 사유가 되지 않습니다.

셋째, 건물 시세에 관한 안내가 임대인 진술의 단순 전달인지, 본인이 조사한 것인지 명확히 구분하여 기재하십시오. 본 사건에서 임대인 안내 시세 약 50억 원과 실제 감정평가액 약 27억 원의 큰 차이가 의무 위반의 한 사정으로 평가되었습니다. "임대인 안내 시세는 X이나, 인근 거래 시세 또는 공시지가 기준으로는 Y로 추정된다"는 식의 객관적 정보 병기가 안전합니다.

넷째, 공제계약(한국공인중개사협회 또는 보증보험)의 보장 범위와 한도를 정확히 파악하십시오. 본 사건에서 공제금 한도는 1억 원이었고, 임차인 보증금은 1.8억 원이었습니다. 공제 한도를 초과하는 손해가 발생한 경우 그 차액은 공인중개사 본인이 부담해야 할 수 있습니다.

다섯째, 분쟁 발생 시 신속하게 변호사 자문을 받으십시오. 본 사건처럼 책임 인정 단계에서 의무 위반이 인정되었더라도, 책임제한 단계에서 임차인의 과실상계 사정을 체계적으로 입증하면 청구금액의 상당 부분을 기각시킬 수 있습니다. 본 사건에서는 청구액의 약 46%가 기각되어 책임이 1억 원에서 5,400만 원으로 축소되었습니다.

자주 묻는 질문

유사한 상황에 처해 계시다면 — 임차인으로서 깡통전세 손해 회수가 필요하시든, 공인중개사로서 손해배상 청구를 받으셨든 — 법무법인 화온 02-2135-4211 또는 온라인 상담을 통해 문의하실 수 있습니다. 화온은 다가구주택 임대차 분쟁을 양측에서 모두 수행한 경험을 바탕으로 사안의 본질에 맞는 전략을 제시해 드립니다. 개별 사안별로 결과는 달라질 수 있으며, 초기 단계의 신속한 대응이 결과를 좌우합니다.