공동매수 매매대금 지급의무는 분할채무인가 불가분채무인가

다수 매수인의 매매대금 지급의무는 원칙이 분할이다

여러 사람이 함께 채무자가 되는 경우 민법이 정한 원칙은 분할채무이고, 불가분채무는 그것을 뒤집는 예외다. 조문이 먼저 그렇게 적고 있다.

매매대금 지급의무를 불가분채무로 보면 결론이 완전히 달라진다. 민법 제411조(불가분채무와 준용규정)는 불가분채무에 민법 제413조(연대채무의 내용) 이하를 준용하므로, 매수인 각자가 매매대금 전부를 이행할 의무를 지고 한 사람이 다 내면 나머지도 의무를 면하게 된다. 매수인이 4명이고 지분이 균등하다면 각자 4분의 1만 내면 되는 것이 분할채무이고, 각자가 4분의 4를 낼 의무를 지는 것이 불가분채무다. 매매대금 지급의무를 그렇게 무겁게 지우는 뜻이 계약서에 적혀 있었는지 먼저 확인해야 한다.

동시이행 항변에는 합의라는 문턱이 있다

매도인이 전원 완납 전까지 등기를 거절하겠다고 나서는 것은 민법 제536조(동시이행의 항변권)를 자기 쪽으로 넓혀 쓰는 주장이다. 그 확장에는 근거가 필요하다.

동시이행은 서로 주고받기로 한 급부 사이에서만 성립한다. 완납한 매수인의 지분이전등기청구권과 짝을 이루는 것은 그 매수인 자신의 매매대금 지급의무이지, 다른 매수인의 매매대금 지급의무가 아니다. 미납분까지 끌어들이려면 매수인 전원의 완납 전에는 누구에게도 등기를 넘기지 않기로 하는 합의가 따로 있었어야 하고, 그 합의의 존재는 이를 주장하는 매도인이 증명해야 한다.

동시이행 항변을 들고 나오는 매도인을 만나면 나는 계약 당시 매도인이 무엇을 알고 있었는지부터 되짚는다. 매수인 넷의 자력을 한 사람씩 따져 본 적이 있는지, 누가 얼마를 언제까지 낼지 미리 확인한 적이 있는지. 그런 절차를 거친 흔적이 없다면 전원의 완납을 조건으로 삼았다는 주장은 소송이 시작된 뒤에 만들어진 것이다.

매도인이 계약 당시 매수인 전원의 자력을 한 덩어리로 평가했다고 볼 자료가 없고, 매수인이 자기 지분을 매도인의 동의 없이 전매할 수 있었다면, 전원 완납을 조건으로 삼는 묵시적 합의를 인정하기는 어렵다. 이 대목에서 사건의 결론이 정해지는 경우가 많다.

"나는 이런 사건에서 계약서보다 입금 내역을 먼저 편다. 매도인이 10년 동안 매수인별로 나뉜 돈을 따로 받아 왔다면, 그 계좌 기록이 계약 해석에 관한 매도인 자신의 진술이다."

천재필 대표변호사, 前 재판연구원

해제는 전원이 함께해야 한다

분할채무 해석은 매수인에게 유리하지만, 계약을 깨는 경우에는 방향이 반대로 작동한다. 여기서 자주 걸리는 것이 해제권의 불가분성이다.

민법 제547조(해지, 해제권의 불가분성)는 당사자의 일방이 수인인 경우 계약의 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다고 정한다. 공동매수인 한 사람이 혼자 계약을 해제하고 자기가 낸 돈을 원상회복으로 돌려받는 길은 이 조문에 막힌다. 다른 매수인들과 연락이 끊긴 경우라면 해제는 사실상 닫힌 길이 된다.

그래서 순서가 중요해진다. 지분이전등기 청구는 혼자 할 수 있고 해제는 혼자 할 수 없다면, 주된 청구를 등기로 삼고 금전 회수는 그 뒤에 남는 담보 부담의 정산 문제로 다루는 편이 실익이 크다. 계약 문언의 객관적 의미가 명확하면 문언대로의 의사표시를 인정해야 한다는 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다92487 판결의 해석 원칙도 같은 결론으로 이어진다. 계약서가 매매라고 적혀 있는 이상 등기가 본래의 청구다.

미납 매수인이 2명이든 3명이든, 완납한 사람이 받아야 할 4분의 1은 그 사람의 몫이다. 나머지 4분의 3을 둘러싼 다툼은 매도인과 미납자 사이에서 정리될 문제이고, 완납자의 매매대금 지급의무는 그 4분의 1로 이미 끝나 있다. 2분의 1을 낸 사람이라면 2분의 1만큼의 지분을 구하면 된다. 이 해석이 실제 청구로 이어지는 절차는 공동매수 토지의 소유권이전등기청구 가이드에서 단계별로 정리했다.