공동매수인 한 사람도 지분 등기를 청구할 수 있나

공동매수인이라는 말은 권리까지 하나로 묶지 않는다

공동매수인은 하나의 매매계약에 매수인으로 함께 이름을 올린 여러 사람을 뜻할 뿐, 그 말 자체가 권리와 의무를 한 덩어리로 만들지는 않는다.

매도인이 등기를 거부할 때 자주 나오는 논리가 있다. 여럿이 함께 산 것이니 권리도 함께 행사해야 하고, 공동매수인 전원이 나서지 않는 한 누구에게도 등기를 넘겨줄 수 없다는 것이다. 여기에 한 가지가 더 붙는다. 각자 어느 위치의 몇 평을 가져갈지 정해지지 않았으니 이전할 대상 자체가 특정되지 않았다는 반박이다.

두 논리의 전제는 하나다. 공동매수인의 권리 대상이 땅의 특정 부분이라는 전제다. 그 전제가 무너지면 두 논리가 함께 무너진다. 민법 제568조(매매의 효력)는 매도인에게 재산권 이전의무를 지우면서 그 대상을 특정 부분으로 한정하지 않고, 민법 제186조(부동산물권변동의 효력)도 지분등기와 전부등기를 달리 취급하지 않는다.

동업이 아니면 공유다

공동매수인들 사이의 법률관계는 공동사업을 경영할 목적이 있었는지에 따라 조합과 공유로 갈린다. 이 판별이 첫 물음이다.

전매차익을 얻으려고 여럿이 돈을 모아 땅을 산 경우, 사람들은 대개 그것을 투자라고 부른다. 그러나 전매도 매매를 전제로 하는 개념이므로, 전매차익을 노렸다는 사실만으로 그 계약이 매매의 성질을 잃지는 않는다. 조합으로 인정받으려면 요건이 훨씬 무겁다.

공유로 정리되면 민법 제262조(물건의 공유)와 민법 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익)가 그대로 적용된다. 공동매수인은 자기 지분을 다른 공유자의 동의 없이 처분할 수 있고, 지분이 명시되지 않았다면 균등한 것으로 추정된다. 5명이 함께 산 토지에서 각자의 몫이 계약서에 적혀 있지 않다면 일단 5분의 1씩이고, 4명이라면 4분의 1씩, 2명이라면 2분의 1씩이다. 계약서에 평수를 나눠 적지 않은 공동매수 계약이 그래서 살아남는다.

상담에서 가장 자주 듣는 말은 나만 손해 보는 것 같다는 문장이다. 그런데 공동매수에서 손해를 키우는 것은 대개 다른 매수인이 아닌 시간이다. 등기가 미뤄지는 동안 그 땅의 소유자는 여전히 매도인이고, 매도인은 자기 이름으로 무엇이든 할 수 있다. 내가 공동매수인에게 먼저 권하는 것이 등기부 확인인 이유가 여기에 있다.

특정 부분이냐 지분이냐가 결론을 가른다

공동매수인이 청구할 수 있는 것이 땅의 특정 부분인지 공유지분인지에 따라 사건의 결론이 정반대로 간다. 여기서 사건이 크게 갈린다.

계약 문언의 객관적 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시를 인정해야 한다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다92487 판결). 매매계약서라는 제목 아래 매도인과 매수인이 적혀 있고, 잔금 수령과 동시에 등기서류를 교부한다는 조항이 있다면, 그 계약의 성질은 문언에서 이미 드러난다.

매수인의 권리가 특정 부분을 대상으로 한다고 해석하면 곤란한 일이 생긴다. 공동매수인들끼리 현물분할 합의가 이루어져야만 등기가 가능해지는데, 그 합의는 좀처럼 성사되지 않는다. 매도인에게도 득이 없다. 자기 몫을 다 낸 사람에게 지분이전등기를 마쳐주고 손을 털 길이 막히기 때문이다. 반대로 공유지분으로 해석하면 매도인은 각자에게 등기를 넘기고 계약에서 벗어나며, 땅을 어떻게 나눌지는 민법 제268조(공유물의 분할청구)가 정한 별도의 절차에서 정리된다.

하나의 계약서로 여러 사람이 함께 매수한 이상 각자의 권리가 특정 부분을 향한다고 보기도 어렵다. 그렇게 해석하려면 그 계약은 공동매매계약이 아니라 매수인별 개별 매매계약 여러 건이었어야 한다. 계약서를 한 장만 쓴 사실이 오히려 공유지분 해석을 뒷받침한다.

"공동매수 사건에서 내가 가장 먼저 확인하는 것은 계약서에 각자 몇 평씩인지 적혀 있는지가 아니다. 그 계약이 매매의 모양을 갖추고 있는지, 매도인이 어느 시점에 등기서류를 주기로 했는지다. 그 두 가지가 확인되면 지분은 뒤따라온다."

오정환 대표변호사, 前 김앤장 법률사무소

등기가 10년, 길게는 20년까지 미뤄진 토지라면 그사이 분할과 근저당 설정이 여러 차례 겹쳐 있기 마련이다. 자기 지분을 먼저 확보한 뒤 담보 부담을 정산할 것인지, 담보 정리를 먼저 요구할 것인지는 별개의 판단이다. 청구 요건과 증명 자료를 절차 순서대로 본 정리는 공동매수 토지의 소유권이전등기청구 가이드에 있다. 화온 부동산 분쟁 전담센터가 등기부와 계약서를 함께 놓고 그 순서부터 잡는다.