세대 발코니 측 외벽 균열에서 시작된 누수로 아래층 입주민이 피해를 입었습니다. 법원은 해당 외벽을 '공용부분'으로 보고, 입주자대표회의가 공작물 점유자로서 손해배상 책임과 누수방지공사 이행 의무를 진다고 판결했습니다(서울북부지방법원 2025. 5. 29. 선고 2024가합24528).

사건 개요 — 외벽 균열 누수와 입대의 책임

위층과 아래층 사이의 외벽에 생긴 균열로 물이 스며들었고, 그 물이 아래층 천장 등으로 흘러내리면서 누수가 발생했습니다. 감정 결과 누수의 원인이 외벽 균열이라는 점이 확인됐고, 법원은 해당 외벽이 '공용부분'에 해당한다고 봤습니다.

입대의가 '공작물 점유자'로 판단된 이유

공동주택관리법상 입주자대표회의는 단지 내 주요 시설에 대한 보수·교체·개량 등의 의결권을 가진 자치의결기구입니다. 이 사건에서 입대의는 누수 원인을 파악하고 책임 소재를 정하겠다는 의결까지 진행했고, 법원은 이를 근거로 입대의가 외벽을 사실상 지배하면서 설치·보존상의 하자로 인한 사고를 방지할 권한 및 책임이 있는 주체로 판단했습니다.

"관리주체는 의무를 더 구체적으로 들여다보고, 입주민은 권리 너머의 책임을 함께 나눌 때 공동주택은 하나의 공동체로 기능합니다."
— 오정환 대표변호사 · 법무법인 화온

손해배상 + 보수공사 의무까지

공동주택 관리의 본질적 시사점

• 입대의 — 정기 점검·예산 확보 의무 관리주체

  공용부분 보수와 유지관리 의무를 단지 서류상의 권한으로만 인식해서는 안 됩니다. 구조물 정기 점검과 예산 확보, 보수계획 수립은 단지 전체 자산가치를 지키는 핵심 관리 행위입니다. 누수 발생 후에는 손해배상·공사 의무 등 다양한 법적 책임으로 확산될 수 있습니다.

• 입주민 — '공용'은 공동의 책임 입주민

  공용부분은 나와 무관한 타인의 공간이 아니라 공동체 전체의 재산입니다. '우리 집이 아니니까'라는 안이한 인식은 결국 '우리 집 천장으로 떨어지는 물방울'이 되어 돌아옵니다. 누구나 피해자가 될 수 있다는 사실은 동시에 누구나 책임의 일원이라는 의미이기도 합니다.