18년간 아무도 문제 삼지 않았습니다. 관리사무소도 묵인했습니다. 그러나 법원은 1층 세대가 베란다 앞 정원에 설치한 울타리와 데크를 철거하라고 판결했습니다. 공용부분인지 여부는 오래 써왔다는 사실이나 묵시적 동의가 아니라, 최초 건축 당시의 구조와 용도를 기준으로 판단합니다.

판결 내용 — 왜 철거를 명했나

서울 방배동 아파트 1층 세대가 베란다 앞 정원에 울타리·벽·데크를 설치하고 외부인 출입을 완전히 차단한 채 독립적인 야외 공간으로 사용했습니다. 2층 이웃이 철거 소송을 제기했고, 1심·2심 모두 원고 승소했습니다.

공용부분 판단 기준

• 최초 건축 당시 구조와 용도 기본 원칙

  집합건물의 공용부분 여부는 처음 건물이 지어질 때의 구조와 용도를 기준으로 판단합니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조). 이후 사용 방식이나 당사자 간 합의로 이를 변경할 수 없습니다.

• 일부공용부분 지정은 등기가 필요 등기

  특정 세대만 사용하는 공용부분(일부공용부분)으로 인정받으려면 그 취지가 등기되어 있어야 합니다. 등기 없이 관행적으로 사용해온 것은 법적 근거가 되지 않습니다.

• 구조 변경에는 관리단집회 결의 필요 절차

  공용부분의 구조를 변경하려면 집합건물법에 따른 관리단집회 결의가 필요합니다. 이 절차를 거치지 않고 울타리·데크 등을 설치하면 공용부분 무단 점유로 철거 명령을 받을 수 있습니다.

관리주체가 점검해야 할 것

"공유 공간의 경계는 개인의 판단이 아니라 공동체의 합의로 정해집니다."
— 오정환 대표변호사 · 법무법인 화온