다운계약서 처벌은 과태료·세금·형사책임 세 종류로 나뉜다

다운계약서 처벌은 거짓 신고 과태료, 양도소득세·취득세 추징과 가산세, 별개 범죄가 성립할 때의 형사책임 세 종류로 나뉜다.

‘다운계약서’는 실제 거래가격보다 낮은 금액을 적은 매매계약서다. 매도인은 양도차익을 줄여 양도소득세를 낮추고, 매수인은 취득세를 낮추는 쪽으로 이해가 맞는다. 반대로 실제보다 높은 금액을 적은 ‘업계약서’는 매수인의 대출 한도를 늘리거나 다음 양도 때 취득가액을 높이는 목적으로 작성된다. 두 계약서 모두 부동산 거래신고 단계에서 거짓 신고가 되고, 세금 단계에서 실지거래가액과 어긋나며, 거기에 다른 사람을 속이는 요소가 붙으면 형사 단계로 넘어간다. 세 단계를 다루는 기관과 조문이 다르므로 제재도 따로 계산된다.

아래 표는 다운계약서에 적용되는 제재를 기관과 근거 조문별로 나눈 것이다.

과태료와 세금은 행정 제재이고 조세포탈죄·사기죄는 형사 절차다. 한 사건에서 세 종류가 함께 진행될 수 있다.

거짓 신고 과태료: 취득가액의 100분의 10 이하와 자진 신고 감면

다운계약서 과태료는 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 자에게 부과되는 해당 부동산 취득가액의 100분의 10 이하의 금액이다.

판본은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 [시행 2024. 5. 17.] [법률 제20194호]다. 거래당사자는 매매계약을 체결하면 실제 거래가격 등을 계약 체결일부터 30일 이내에 부동산 소재지 신고관청에 공동으로 신고해야 한다(같은 법 제3조 제1항). 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 거래에서는 중개사가 신고 의무자다(같은 조 제3항). 다운계약서의 금액으로 신고하면 그 신고 자체가 거짓 신고가 되고, 신고를 거짓으로 한 자에게 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 과태료가 부과된다(같은 법 제28조 제3항). 중개사에게 거짓으로 신고하도록 요구한 거래당사자에게는 500만원 이하의 과태료가 따로 정해져 있다(같은 법 제4조 제1호 · 제28조 제2항 제2호).

다운계약서 사건에서 조사 개시 여부와 자진 신고 시점을 정하는 검토는 법무법인 화온 부동산 분쟁 전담센터가 계약서·거래신고필증·이체 내역을 먼저 읽고 진행한다.

형벌 조항은 범위가 다르다. 같은 법 제26조 제1항은 부당한 이득을 얻을 목적으로 계약을 체결하지 않았는데도 거짓 신고를 하거나, 해제되지 않은 계약을 해제된 것처럼 거짓 신고한 자를 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 매매계약이 실제로 체결된 다운계약서는 이 조항이 정한 행위가 아니므로 거래신고법 안에서는 과태료로 끝난다(조문 구조상 해석). 거짓 신고로 등기부에 사실과 다른 거래가액이 올라가도 형법상 공전자기록등불실기재죄는 성립하지 않는다고 대법원 2013. 1. 24. 선고 2012도12363 판결이 정리했다. 다운계약서 처벌에서 형사책임이 생기는 경우는 다른 법률에서 따로 살핀다.

과태료를 줄이는 방법은 조문에 정해져 있다. 같은 법 시행령 제21조 제1항은 국토교통부장관이나 신고관청의 조사가 시작되기 전에 위반 사실을 단독으로 처음 자진 신고하고 조사가 끝날 때까지 자료 제공에 협조한 자의 과태료를 면제하고, 조사가 시작된 뒤에 단독으로 처음 자진 신고한 자는 조사기관이 증거를 충분히 확보하지 못한 상태에서 협조한 경우에 100분의 50을 감경한다고 정한다. 다만 그 거래와 관련해 국세기본법이나 지방세법 위반 사실이 관계기관에서 조사기관으로 통보된 경우, 자진 신고일부터 과거 1년 안에 3회 이상 감면을 받은 경우에는 감경·면제가 없다(같은 조 제2항). 과태료 부과 자체에도 기간이 있다. 행정청은 질서위반행위가 종료된 날부터 5년이 지나면 과태료를 부과할 수 없다(질서위반행위규제법 제19조 제1항).

양도소득세와 취득세: 비과세 배제, 가산세 40%, 부과제척기간 10년

다운계약서가 확인되면 양도소득세는 실지거래가액으로 다시 계산되고, 비과세·감면은 차액 범위에서 배제되며, 부정행위에 해당하면 가산세 40%가 더해진다.

판본은 소득세법 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21221호], 국세기본법 [시행 2026. 10. 2.] [법률 제21987호]다.

소득세법 제91조 제2항은 토지·건물과 부동산에 관한 권리를 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우, 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 일정 금액을 뺀다고 정한다. 비과세라면 비과세 규정을 적용하지 않았을 때의 산출세액과 계약서 금액·실지거래가액의 차액 중 적은 금액을, 감면이라면 감면세액과 그 차액 중 적은 금액을 뺀다. 1세대 1주택 비과세를 받은 매도인이라도 다운계약서를 적었다면 차액 범위에서 세금을 내게 된다. 이 조항의 주어는 ‘거래당사자’이므로 매수인이 뒤에 같은 부동산을 양도할 때에도 같은 배제가 적용된다.

가산세와 제척기간은 국세기본법이 정한다. 부정행위로 과소신고한 경우의 가산세는 부정행위로 인한 과소신고납부세액의 100분의 40이고(국세기본법 제47조의3 제1항 제1호 가목), 부정행위로 신고 자체를 하지 않은 경우도 무신고납부세액의 100분의 40이다(같은 법 제47조의2 제1항 제1호). 납세자가 부정행위로 국세를 포탈한 경우 부과제척기간은 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년이다(같은 법 제26조의2 제2항 제2호). 여기서 부정행위는 조세범 처벌법 제3조 제6항에 해당하는 행위를 말하고(국세기본법 시행령 제12조의2 제1항), 그 제2호가 ‘거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취’다. 다운계약서는 조문 구조상 이 거짓 문서 작성에 해당할 수 있고, 과세관청이 40% 가산세와 10년 제척기간을 적용하는 근거가 여기에 있다. 다툼은 그 계약서가 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위였는지에서 생긴다.

매수인 쪽의 세금은 취득세다. 다운계약서 금액으로 취득세를 신고했다면 과소신고이고, 사기나 그 밖의 부정한 행위로 과소신고한 경우의 가산세는 부정과소신고납부세액의 100분의 40이다(지방세기본법 제54조 제2항 제1호). 부정행위로 지방세를 포탈한 경우의 부과제척기간은 10년이다(같은 법 제38조 제1항 제1호). 거짓으로 문서를 작성하거나 받는 행위가 부정행위의 유형으로 같은 조 제5항 제2호에 적혀 있다.

아래 표는 매도인과 매수인에게 각각 적용되는 세금 조항을 정리한 것이다.

매수인이 취득 당시 확인한 실지거래가액은 원칙적으로 취득가액이 되지만, 전 소유자의 양도가액이 경정되는 경우는 제외된다(소득세법 제97조 제7항 제1호).

형사책임이 생기는 경우: 조세포탈, 대출 기망과 공인중개사 행정처분

다운계약서 작성 자체는 과태료 대상이고, 형사책임은 조세포탈이나 금융기관 기망처럼 별개의 구성요건이 성립할 때 생긴다.

판본은 조세범 처벌법 [시행 2021. 1. 1.] [법률 제17761호], 형법 [시행 2026. 10. 2.] [법률 제22007호]다. 조세포탈죄는 다운계약서로 세금이 실제로 줄어든 경우에 문제 된다. 사기나 그 밖의 부정한 행위로 조세를 포탈한 자는 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하의 벌금에 처하고(조세범 처벌법 제3조 제1항), 포탈세액이 3억원 이상이면서 신고·납부해야 할 세액의 100분의 30 이상이거나 포탈세액이 5억원 이상이면 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배 이하의 벌금이다(같은 항 단서). 징역형과 벌금형은 함께 선고될 수 있다(같은 조 제2항). 양도소득세처럼 납세자가 신고·납부하는 조세의 포탈은 신고·납부기한이 지난 때에 기수가 된다(같은 조 제5항 제2호). 포탈세액이 연간 5억원 이상이면 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제8조 제1항이 적용되어 3년 이상의 유기징역, 10억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역이 법정형이 되고 포탈세액의 2배 이상 5배 이하의 벌금이 병과된다(같은 조 제2항). 법정신고기한이 지난 뒤 2년 이내에 수정신고를 하거나 6개월 이내에 기한 후 신고를 하면 형을 감경할 수 있다(조세범 처벌법 제3조 제3항).

사기죄는 누구를 속였는지로 정해진다. 매도인과 매수인이 금액을 함께 정해 적은 다운계약서에서는 두 당사자 사이에 속은 사람이 없으므로 형법 제347조의 기망이 성립하지 않는다(조문 구조상 해석). 반면 업계약서의 금액을 근거로 금융기관에서 실제 담보가치를 넘는 대출을 받았다면 금융기관을 속여 재산상 이익을 얻은 것이 되어 사기죄가 문제 된다. 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다(형법 제347조 제1항). 개정 전에 한 행위에는 형법 제1조 제1항에 따라 개정 전 법정형인 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용된다. 이때 계약서를 함께 작성한 상대방이 대출 목적을 알고 가담했는지가 공범 성립의 쟁점이다.

두 범죄의 공소시효는 다르다. 조세포탈죄의 공소시효는 7년이고(조세범 처벌법 제22조), 금융기관을 속인 사기죄는 법정형이 장기 20년 이하의 징역이므로 10년이다(형사소송법 제249조 제1항 제3호).

공인중개사에게는 별도의 제재가 있다. 개업공인중개사는 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성해서는 안 된다(공인중개사법 제26조 제3항). 위반하면 등록관청은 중개사무소 개설등록을 취소할 수 있고(같은 법 제38조 제2항 제7호), 6개월의 범위에서 업무정지를 명할 수 있다(같은 법 제39조 제1항 제11호). 중개사가 제안한 다운계약서라도 거래당사자의 과태료와 세금이 면제되지는 않는다. 중개사의 손해배상 책임 범위는 공인중개사 손해배상 책임의 범위 글에 정리했다.

소명 통지를 받은 뒤의 순서: 조사 개시 여부와 자진 신고의 시점

소명 통지를 받은 뒤의 순서는 조사 개시 여부 확인, 과태료 자진 신고 여부 결정, 양도소득세 수정신고 검토의 세 단계로 진행된다.

어느 기관에서 먼저 연락이 왔는지에 따라 선택할 수 있는 감면 조항이 달라진다.

화온이 이 사안에서 가장 먼저 확인하는 자료는 매매 대금 이체 내역과 거래신고필증이다. 계약서는 당사자가 보관하고 있어도 신고필증 사본이나 이체 내역이 없는 경우가 많고, 차액의 크기가 비과세 배제 금액을 정하고 과태료 부과기준(시행령 별표 3)의 적용에도 쓰이므로 상담 전에 두 자료를 찾아 둔다. 그다음 판단은 신고관청의 조사와 세무서의 통보 중 어느 쪽이 먼저 진행되었는지다. 반대로 하지 않는 것은 통지를 받은 뒤 상대방 당사자와 금액을 맞추려고 연락하는 일이다. 그 연락 기록이 조세범 처벌법 제3조 제6항의 적극적 행위를 뒷받침하는 자료로 쓰일 수 있다.

과태료 자진 신고서와 위반행위 입증 서류는 조사기관에 제출하고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제21조 제3항), 양도소득세 수정신고는 관할 세무서에 한다. 계약서·거래신고필증·이체 내역을 갖춘 사건은 법무법인 화온 부동산 분쟁 전담센터가 두 신고의 순서와 소명서를 함께 준비한다.

이 글은 법무법인 화온 부동산·형사 담당 변호사들이 검토했다.

“다운계약서 사건에서 금액 차이는 이미 이체 내역으로 확인된 상태로 상담이 시작된다. 남은 쟁점은 어느 조항의 기간 안에 있는지다. 과태료는 5년, 양도소득세는 10년, 조세포탈죄는 7년이 각각 따로 계산되므로 계약일과 신고일을 먼저 적는다.”

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소 · 특전사 법무관 복무)

자주 묻는 질문

성범죄 경찰조사 절차: 고소 접수부터 전건 송치까지의 순서

성범죄 경찰조사는 고소·신고 접수, 피해자 진술, 피의자 출석요구, 피의자신문, 송치의 순서로 진행되는 형사소송법상 임의수사다.

근거 판본은 형사소송법 [시행 2026. 10. 2.] [법률 제22009호]와 성폭력처벌법 [시행 2026. 10. 2.] [법률 제21997호]다. 형사소송법 제199조(수사와 필요한 조사) 제1항 단서가 강제처분을 법률에 특별한 규정이 있는 경우로 한정하므로 출석요구와 피의자신문은 임의수사다. 다만 범죄 혐의에 상당한 이유가 있는 피의자의 정당한 이유 없는 출석 불응은 형사소송법 제200조의2 제1항의 체포영장 신청 사유이므로, 일정은 거부가 아니라 조정으로 다룬다.

아래 표는 성범죄 사건이 경찰 단계에서 거치는 다섯 단계와 근거 조문이다. 피해자 진술이 피의자 출석요구보다 앞서는 것은 조문이 정한 순서가 아니라 고소·신고로 시작하는 사건의 조문 구조상 통상 순서이고, 체포된 사건은 순서가 다르다.

일반 형사 사건은 형사소송법 제245조의5(사법경찰관의 사건송치 등) 제1항에 따라 혐의가 인정되는 경우에만 송치되지만, 성폭력범죄·아동청소년대상 성범죄·스토킹범죄는 2026년 10월 2일 시행 조문이 송치를 의무로 정했다. 일곱 종의 범위와 부칙 적용례는 전건 송치 편에 있다.

출석요구를 받았을 때: 고소장 확인과 수사준칙 제19조의 일정 협의

경찰 출석요구서는 수사준칙 제19조 제3항에 따라 피의사실의 요지 등 출석요구의 취지를 적어 발송하는 서면이고, 조사 일시와 장소는 피의자와 협의해 정한다.

근거는 검사와 사법경찰관의 상호협력과 일반적 수사준칙에 관한 규정 제19조(출석요구)이고 판본은 [시행 2026. 10. 2.] [대통령령 제36704호]다.

고소장의 혐의사실 확인과 조사 일정 조정은 성범죄 센터에서 함께 확인한다.

제2항은 조사 일시·장소를 피의자와, 변호인이 있으면 변호인과도 협의하도록 정한다. 제3항 본문은 출석요구서 발송이 원칙이지만, 단서는 부득이한 사정이 있을 때 전화·문자메시지로 요구할 수 있게 한다. 그래서 전화가 먼저 오는 경우가 생긴다. 제1항 제3호는 연기 요청이 있으면 특별한 사정이 없는 한 조정하도록 정하므로, 변호인 선임이나 자료 확인을 들어 일시를 조정하는 것은 조문이 예정한 요청이다.

경찰 연락을 받은 뒤 일정보다 먼저 확인하는 것은 고소장의 혐의사실이다. 수사준칙 제69조(수사서류 등의 열람·복사) 제3항은 피의자나 변호인이 필요한 사유를 소명하고 고소장의 열람·복사를 신청할 수 있게 한다. 범위는 피의자에 대한 혐의사실 부분으로 한정되고, 사건관계인의 개인정보와 증거방법, 고소장에 첨부된 서류는 제외된다. 실무에서는 경찰서에 정보공개 청구를 해 고소장의 혐의사실 부분을 받은 뒤 수사관과 조사 일정을 정한다. 다만 같은 조 제6항은 개인정보 침해나 증거인멸 우려 같은 정당한 사유가 있으면 열람·복사를 허용하지 않을 수 있게 하므로, 받지 못하면 수사관에게 죄명과 피의사실 요지를 묻고 그 답을 메모로 남긴다.

강제추행 경찰조사 당일 순서: 진술거부권 고지부터 조서 서명까지

강제추행 경찰조사는 인적사항 확인, 진술거부권과 변호인 조력권 고지, 범죄사실과 정상에 관한 신문, 조서 열람과 이의 기재, 서명의 순서로 진행된다.

순서는 형사소송법 제241조(피의자신문)부터 제244조까지가 정한다. 죄명이 강제추행이든 준강제추행이든 카메라등이용촬영이든 순서는 같다.

아래 세 수치는 수사준칙 제21조와 제22조가 정한 조사 시간의 한도다.

녹음은 피의자가 요구할 수 있는 기록이다. 형사소송법 제244조의2(피의자진술의 영상녹화)는 경찰이 영상녹화를 할 수 있고 하는 경우 미리 알린 뒤 전 과정을 녹화하도록 정하며, 2026년 8월 4일 신설되어 10월 2일 시행된 형사소송법 제244조의6(피의자신문 등의 녹음) 제2항은 조사·면담 등 명칭과 관계없이 피의자나 변호인의 요청이 있으면 진술을 녹음하도록 정했다. 조사 시작 전에 요청하면 조서에 적히지 않은 질문 방식과 답변의 맥락이 기록으로 남는다.

변호인 참여와 피의자신문조서의 증거능력: 제243조의2와 제312조 제3항

피의자신문조서는 형사소송법 제312조 제3항에 따라 적법한 절차와 방식으로 작성되고 피고인이 법정에서 그 내용을 인정할 때에만 증거가 되는 서류다.

형사소송법 제243조의2(변호인의 참여 등) 제1항은 피의자나 변호인·배우자·직계친족 등의 신청이 있으면 정당한 사유가 없는 한 변호인을 신문에 참여시키도록 정한다. 제3항에 따라 변호인은 신문 뒤 의견을 진술하고 신문 중에도 부당한 신문방법에 이의를 제기할 수 있으며, 수사준칙 제14조 제1항은 변호인의 별도 의견 서면을 사건기록에 편철하도록 정한다. 참여 신청을 거부한 상태에서 작성된 조서의 효력은 대법원 2013. 3. 28. 선고 2010도3359 판결이 판단했다.

변호인 참여는 신청으로 시작된다. 조사 일정이 정해지면 담당 수사관에게 변호인 선임 사실과 참여 의사를 알리고, 수사준칙 제19조 제2항에 따라 일시를 변호인과도 협의하도록 요청한다. 선임 시점의 근거는 성범죄 변호사 선임 기준 편에, 진술 내용이 죄명과 형량에 미치는 영향과 피의자신문조서 일반론은 경찰조사 진술 대응 편에 있다.

성범죄 조사에서 따로 확인할 세 가지: 피해자 진술, 휴대전화 제출, 피해자 접촉

성범죄 경찰조사는 피해자 진술이 먼저 확보된 뒤 질문이 나오고, 휴대전화 임의제출 요구가 따르며, 피해자 접촉이 양형 정황으로 평가되는 점이 다르다.

세 가지 가운데 피해자 진술 선행은 조문이 정한 순서가 아니라 고소·신고로 시작하는 사건의 통상 순서이고, 나머지 둘은 형사소송법 제218조와 형법 제51조가 근거다.

조사 뒤 절차: 전건 송치와 공소청 검사 단계

성범죄 경찰조사가 끝나면 사건은 성폭력처벌법 제26조의2에 따라 혐의 인정 여부와 관계없이 검사에게 송치되고, 공소청 검사가 기소 여부를 결정한다.

송치 뒤 검사는 형사소송법 제197조의2에 따라 경찰에 보완수사를 요구할 수 있고, 피의자는 검사 단계에서 의견서를 내거나 면담을 신청할 수 있다. 그 절차는 공소청 검사 면담 신청 편에 있다. 수사 진행 상황은 수사준칙 제12조(수사 진행상황의 통지)가 사건관계인에게 통지하도록 노력할 의무를 정한다. 벌금형이라도 신상정보 등록 대상이 되는 조문은 준강제추행 성립 요건 편 4절에 있다.

화온이 성범죄 경찰조사 상담에서 가장 자주 비어 있다고 보는 자료는 고소장의 혐의사실이다. 전화로 날짜만 받아 무엇으로 고소당했는지 모르는 상태로 상담에 오는 경우가 많은데, 죄명이 형법 제298조인지 성폭력처벌법 제11조인지에 따라 다툴 요건과 준비할 기록이 달라지기 때문이다. 그래서 첫 판단은 고소장 혐의사실에 적힌 일시·장소의 기록이 피의자 쪽에 남아 있는가를 확인하는 일이다. 하지 않는 것은 조사 전에 피해자에게 연락해 사실관계를 맞추려는 시도다. 그 연락은 형법 제51조 제4호의 범행 후의 정황으로 평가될 수 있고, 피해자가 그 연락을 진술하면 기록에 추가되기 때문이다.

“경찰 조사 전 상담에서 저는 의뢰인이 조사실에서 무엇을 말할지보다 고소장에 적힌 혐의사실과 그날의 기록을 먼저 봅니다. 조서는 서명하면 그 문장 그대로 검사와 재판부가 읽는 기록이 되기 때문에, 기억나는 것과 기억나지 않는 것을 나누어 말하고 열람 단계에서 자신의 표현이 아닌 낱말을 고치는 일이 변호인 참여의 실제 내용입니다.”

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소)

상담이 필요한 때는 세 가지다. 전화로만 출석 날짜를 받아 죄명이 적힌 서류가 없을 때, 조사 일정이 정해져 변호인 참여를 신청해야 할 때, 조사를 이미 받았는데 조서 내용이 자신의 진술과 다르다고 느낄 때다. 상담에 들고 올 자료는 자주 묻는 질문 마지막 항에 적었다.

이 글은 오정환 대표변호사(前 김앤장 법률사무소)가 썼고, 천재필 대표변호사(변협 등록 형사법 전문변호사), 이희권 고문변호사(前 대구지검 형사1부장검사), 이보미 파트너변호사, 권석현 파트너변호사(변협 등록 형사법·노동법 전문변호사)가 검토했다.

자주 묻는 질문

군사재판을 받는 사람과 일반 법원으로 가는 사건: 군사법원법 제2조

군사재판은 군형법 적용 대상자가 범한 죄를 군사법원이 심판하는 재판이고, 성폭력·사망 원인·입대 전 범죄는 일반 법원이 맡는다.

이 글의 조문은 군사법원법 [시행 2026. 10. 2.] [법률 제22013호, 2026. 9. 29., 일부개정]과 군형법 [시행 2022. 7. 1.] [법률 제18465호] 기준이다. 누가 군사재판을 받는지는 군사법원법 제2조(신분적 재판권)가 정한다. 제1항은 군형법 제1조 제1항부터 제4항까지의 사람, 곧 현역 군인과 군무원, 군적을 가진 생도·후보생, 소집되어 복무 중인 예비역, 그리고 군용물 범죄 등 특정 군사범죄를 범한 민간인이 범한 죄에 군사법원이 재판권을 가진다고 적는다. 제2항은 그 예외다.

자기 사건을 가르는 질문은 셋이다. 죄명이 제2항 세 가지에 들어가는가, 범행 시점이 입대 전인가, 지금 현역 신분인가. 하나라도 일반 법원에 해당하면 군사재판이 아니라 민간 형사재판이 진행된다.

세 번째 경로를 대법원이 명시적으로 적은 적이 있다. 전역한 예비역 대령이 복무 중의 군용물절도와 허위공문서작성으로 서울중앙지방법원에 함께 기소된 사건이다.

재판권이 어느 법원에 있는지 당사자 사이에 다툼이 생기면 사건이 계속된 법원이나 상소권자가 대법원에 재정을 신청할 수 있고, 신청이 있으면 대법원의 재정이 있을 때까지 소송절차가 정지된다[군사법원법 제3조의2(재판권 쟁의에 대한 재정의 신청) 제1항 · 제4항]. 재판권 판별표와 변호사를 고르는 기준은 재판권 판별표와 선임 기준 편에, 일반 법원으로 가는 성폭력 사건에서 형사 절차와 부대 징계가 함께 진행되는 순서는 군인 성범죄 형사·징계 병행 편에 따로 정리했다.

군사법원의 조직과 관할: 지역군사법원 5곳, 군판사 3명, 항소는 서울고등법원

군사법원은 국방부장관 소속으로 중앙지역군사법원과 제1·제2·제3·제4지역군사법원 5곳이 설치되어 있고, 군판사 3명이 재판관이 되어 제1심만 심판한다.

공소장 부본을 받은 직후든 1심 선고 뒤든, 법무법인 화온 군형사·징계 전담센터는 공소장 부본과 판결문, 전역 예정일을 먼저 읽고 남은 심급의 계획을 세운다.

세 숫자로 기억하면 된다. 재판관 3명, 1심 법원 5곳, 항소심 법원 1곳. 2022년 7월 1일 시행 개정으로 군판사가 아닌 심판관과 관할관 확인 제도가 없어지고, 개정 전 조문에 있던 고등군사법원이 폐지되어 항소심이 서울고등법원으로 옮겨 갔다. 개정이 수사 단계에 가져온 변화는 군 수사 첫 조사 편에 있다.

심급마다 법원이 다르다. 군사재판의 세 심급과 근거 조문은 아래 표와 같다.

군판사는 군법무관으로 10년 이상 복무한 영관급 이상 장교 중에서 임명하고(제24조 제2항), 군사법원장의 임기는 2년, 군판사의 임기는 5년이며 군검사 등 다른 직위로 보직되지 않는다(제26조).

어느 지역군사법원이 맡는지는 범죄지, 피고인의 근무지나 소속 부대의 소재지, 피고인의 현재지로 정한다[군사법원법 제12조의4(군사법원의 관할) 제1항]. 장성급 장교가 피고인인 사건과 그 밖의 중요 사건은 중앙지역군사법원이 심판할 수 있고(같은 조 제4항), 소속 부대의 사정으로 재판의 공정성을 유지하기 어려우면 피고인도 중앙지역군사법원에 관할이전을 신청할 수 있다(제19조 제1항 제2호 · 제2항). 재판의 심리와 판결은 공개가 원칙이고 군사기밀 보호가 필요할 때 심리만 비공개로 결정할 수 있다(제67조 제1항).

군사재판 1심 공판 절차: 공소장 부본부터 선고까지

군사재판 1심은 공소장 부본 송달, 변호인 선임 고지와 국선변호인 선정, 의견서 제출, 서류 열람·복사, 공판기일의 순서로 진행된다.

군사법원법은 공판 절차를 형사소송법과 거의 같은 순서로 따로 적어 두었다. 조문 번호가 다를 뿐 피고인이 밟는 순서는 민간 형사재판과 같고, 변호인이 없으면 재판이 열리지 않는다는 점이 다르다. 공소제기 뒤 첫 공판기일까지의 순서는 아래와 같다.

군사법원도 사건을 공판준비절차에 부쳐 쟁점과 증거를 정리할 수 있고, 공판준비기일에 변호인이 없으면 직권으로 선정한다(제309조의5 · 제309조의8 제4항). 피고인은 유죄 판결이 확정될 때까지 무죄로 추정된다(제323조).

군사재판 항소기간 7일과 항소이유서 20일, 상고 7일

군사재판의 항소기간은 판결 선고일부터 7일이고, 항소이유서는 소송기록접수 통지를 받은 날부터 20일 안에 서울고등법원에 낸다.

7일이라는 기간은 민간 형사재판과 같지만 제출처가 다르다. 항소장은 판결을 선고한 지역군사법원에 내고(제416조), 그 군사법원이 14일 안에 기록과 증거물을 서울고등법원으로 보낸다(제418조). 교도소에 있는 피고인이 기간 안에 교도소장에게 상소장을 내면 기간을 지킨 것으로 본다(제401조 제1항). 군사재판 상소의 기간과 제출처는 아래 표와 같다.

항소이유는 제414조가 열두 가지로 적고 있으며 사실의 오인(제11호)과 형의 양정 부당(제12호)이 들어 있다. 상고이유는 제442조가 좁게 정하고, 사실오인과 양형부당은 사형·무기 또는 10년 이상의 징역·금고가 선고된 사건에서 그 오인이 중대하거나 양정이 매우 부당할 때만 상고이유가 된다(제7호).

항소이유서 20일을 넘기면 서울고등법원은 결정으로 항소를 기각한다. 항소장에 이유가 적혀 있거나 직권조사 사유가 있을 때만 예외다[군사법원법 제422조(항소기각의 결정) 제1항 제2호]. 변호인이 없으면 서울고등법원이 국선변호인을 선정한 뒤 통지하므로(제419조 제2항), 조문 구조상 20일은 국선변호인이 통지를 받은 날부터도 계산되는 것으로 읽힌다. 민간 형사재판의 대법원 결정이 그 읽기를 뒷받침한다.

피고인만 항소한 사건과 피고인을 위해 항소한 사건에서는 원심보다 무거운 형을 선고하지 못한다[군사법원법 제437조(불이익변경의 금지)]. 재판권 인정이 법률을 위반했을 때는 항소를 거치지 않고 바로 대법원에 상고할 수 있다(제443조 제1항 제3호).

군사재판에서 가족과 변호인이 할 수 있는 것, 사무소가 먼저 보는 것

군사재판에서 피고인의 배우자, 직계친족, 형제자매는 피고인과 별개로 변호인을 선임하고 서류를 열람하며 피고인을 위해 상소할 수 있다.

영내에 있는 피고인은 서류를 받아도 움직이기 어렵다. 군사법원법은 그 공백을 가족이 메우게 했다. 피고인의 법정대리인, 배우자, 직계친족, 형제자매는 독립하여 변호인을 선임할 수 있고[군사법원법 제59조(변호인 선임권자) 제2항], 피고인의 위임장과 신분관계를 증명하는 문서를 내면 소송계속 중의 서류와 증거물을 열람·복사할 수 있으며(제64조 제2항), 보조인이 되어 피고인이 명시한 의사에 반하지 않는 소송행위를 할 수 있다(제66조). 상소도 같다. 배우자, 직계친족, 형제자매와 원심 변호인은 피고인을 위하여 상소할 수 있고, 다만 피고인이 명시한 의사에 반하여는 하지 못한다(제398조). 7일 안에 피고인과 연락이 닿지 않으면 가족이 먼저 항소장을 내고 뜻을 확인하는 순서가 조문 구조상 가능하다.

사무소가 군사재판 사건을 받으면 가장 자주 비어 있는 자료는 공소장 부본의 송달 날짜와 소송기록접수 통지서다. 두 날짜가 7일과 20일의 기산일인데도 영내 수령분은 가족이 모르는 경우가 많아서 날짜 확인이 첫 요청이 된다. 그다음 첫 판단은 재판권이어서, 공소장의 죄명이 제2조 제2항에 걸리는지와 전역 예정일이 선고 전인지를 먼저 보고 이송이 예상되면 일반 법원에서 이어질 절차까지 한 기록으로 준비한다. 반대로 하지 않는 것은 열람·복사 전에 공소사실 인정 여부를 정하는 일이다.

“군사재판 사건에서 제가 먼저 확인하는 것은 선고 예정일과 전역 예정일의 순서입니다. 전역이 먼저면 제2조 제3항의 이송이 따라오고, 그러면 1심을 어디서 마칠지와 항소심 계획이 달라집니다. 그다음이 공소장 부본을 받은 날짜입니다. 의견서 7일은 공소장 부본이, 항소이유서 20일은 접수 통지가 도착한 날부터 가기 때문에, 영내에 있는 피고인 대신 가족이 날짜를 적어 두는 것부터 부탁드립니다.”

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소 · 특전사 법무관 복무)

상담이 필요한 때는 네 가지다. 공소장 부본을 받았는데 어느 법원인지와 첫 기일이 언제인지 모를 때, 1심 선고를 받고 7일 안에 항소 여부를 정해야 할 때, 소송기록접수 통지를 받고 20일 안에 항소이유서를 내야 할 때, 재판 중 전역이 예정되어 이송이 예상될 때다.

이 글은 오정환 대표변호사(前 김앤장 법률사무소 · 특전사 법무관 복무)가 썼고, 천재필 대표변호사(제57회 사법시험 수석)와 이희권 고문변호사(前 대구지검 형사1부장검사)가 검토했다.

자주 묻는 질문

공인중개사 손해배상 책임의 성립 요건: 제30조 제1항과 책임 주체

공인중개사 손해배상 책임은 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때 성립한다.

이 글의 조문은 공인중개사법 [시행 2026. 8. 28.] [법률 제21409호], 같은 법 시행령 [시행 2026. 8. 28.] [대통령령 제36590호], 민법 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호] 기준이다. 공인중개사법 제30조 제1항이 책임의 근거이고, 임차인 측 소장은 이 조항과 민법 제750조의 불법행위, 중개계약의 채무불이행을 선택적으로 함께 적기도 한다(대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결의 청구 구조).

실무에서 ‘중개사고’라고 부르는 이 유형의 공인중개사 책임은 주체부터 가린다. 먼저 책임의 주체는 ‘개업공인중개사’다. 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결은 구 부동산중개업법 제19조 제1항(현행 제30조 제1항)의 책임을 지는 사람은 중개업자에 한정되므로 중개업자나 그 보조원이 아닌 사람에게는 이 조항의 책임을 물을 수 없다고 판단했다. 소속공인중개사와 중개보조원의 업무상 행위는 공인중개사법 제15조 제2항에 따라 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다. 중개보조원이 현장을 안내하고 설명했더라도 공인중개사법 제30조 제1항의 피고는 개업공인중개사가 되는 이유다.

‘과실’은 두 조문과 대법원이 인정한 선량한 관리자의 주의 기준으로 판단한다. 두 조문은 공인중개사법 제29조 제1항의 신의·성실 의무와 제25조 제1항의 확인·설명의무다. 대법원은 중개업자와 중개의뢰인의 관계를 민법상 위임과 유사하다고 보고 선량한 관리자의 주의로 권리관계를 조사·확인해 설명할 의무를 인정한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결). 조사·확인 의무가 없는 사항이라도 계약 체결 여부를 정하는 데 중요한 사항에 관하여 그릇된 정보를 확인하지 않은 채 진실인 것처럼 전달했다면 의무 위반이 된다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결).

공인중개사 확인·설명의무의 범위: 등기부 밖 선순위 보증금·공동근저당·신탁까지

공인중개사 확인·설명의무의 범위는 공인중개사법 제25조 제1항과 시행령 제21조 제1항이 정한 사항이고, 대법원은 임대차 중개에서 다른 임차인의 보증금까지 포함시킨다.

공인중개사법 제25조 제1항은 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지·권리관계와 법령상 거래·이용제한 사항을 확인해 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등 근거자료를 제시하도록 정한다. 같은 조 제2항은 그 확인을 위해 임대의뢰인에게 자료를 요구할 수 있다고 정한다. 임차인 측 청구와 전세사기 공인중개사 책임 사건에서 다투어지는 것은 이 범위가 등기부 밖까지 미치는지다.

주택 유형과 권리관계에 따라 쟁점이 달라지므로 소장이나 공제금 청구를 받은 중개사의 상담은 확인·설명서 원본을 함께 읽는 데서 시작한다. 절차는 부동산·건설 전담센터에 있다.

같은 법리는 세 방향으로 넓어졌다. 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결은 확인·설명서에 ‘임차보증금 총액 6억 원(임대인 구두 확인)’이라고 적은 중개업자가 주택 규모와 세대수, 시세에 비추어 그 금액이 실제와 다를 수 있음을 알 수 있었는데도 부정확할 가능성을 알리지 않은 것은 선량한 관리자의 주의를 다하지 않은 것이라고 판단했다. 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결은 임대인이 가구별 자료 공개를 거부한 사실을 적었더라도 임대인이 구술한 선순위 보증금 총액을 그대로 적어 실제와 다르게 전달했다면 그릇된 정보를 전달한 것이라고 판단했다. 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결은 다세대주택의 여러 구분건물에 공동근저당권이 설정된 경우 민법 제368조의 배당 결과를 판단하는 데 필요하므로 다른 세대의 선순위 권리와 임차인의 보증금·기간까지 확인·설명해야 한다고 판단했다. 같은 판결은 다세대는 다가구와 달라 그 의무가 없다고 본 원심을 파기했다. 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결은 신탁 부동산에서 신탁원부를 제시하고 수탁자의 승낙이 없으면 임차권으로 대항할 수 없다는 법적 의미까지 설명할 의무를 인정했다.

범위의 한계를 정한 판결도 있다. 대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결은 매수인이 인수한 보증금 반환채무가 면책적 인수인지 이행인수인지 가리는 일은 변호사법 제3조의 법률사무이므로, 그릇된 정보를 전달한 특별한 사정이 없는 한 그 법적 성격을 설명하지 않았다는 이유만으로 의무 위반이 되지 않는다고 판단했다. 피고 측 답변서는 임차인이 주장하는 사항이 제25조 제1항과 시행령 제21조 제1항의 확인·설명 사항인지, 그 사항에 관하여 그릇된 정보를 전달한 사실이 있는지를 먼저 가른다.

중개대상물 확인·설명서 작성 기준: ‘실제 권리관계’란과 자료 요구 불응 기재

중개대상물 확인·설명서는 공인중개사법 제25조 제3항에 따라 거래계약서를 작성할 때 확인·설명사항을 적어 거래당사자에게 교부하고 3년간 보존하는 서면이다.

서식은 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호(주거용 건축물)이고, 주택 임대차 중개에는 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제3호의2와 제10호부터 제12호까지가 추가로 적용된다. 실무에서 ‘확인설명서’라고 줄여 부르는 이 서면에서 소송에 읽히는 칸은 ‘권리관계’란과 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란 두 곳이다. 주택 임대차 확인·설명서에서 소송 중 다투어지는 항목은 아래 표의 다섯 가지다.

임대차계약을 체결하려는 사람도 주택임대차보호법 제3조의6 제4항에 따라 임대인의 동의를 받아 확정일자·보증금 정보를 요청할 수 있다.

자료 요구 불응 기재는 면책 조항이 아니다. 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결의 중개업자는 임대인이 구술한 총액과 함께 ‘가구별 임차보증금과 임차기간에 관한 내용은 임대인이 자료공개 거부함’이라고 적었지만, 그 금액이 부정확할 수 있음을 알리지 않아 책임을 면하지 못했다. 소송에서 피고 측이 내는 증거는 확인·설명서 원본, 임대인에게 자료를 요구한 문자·녹취, 임차인에게 제시한 등기사항증명서·건축물대장·전입세대확인서 사본이다.

공인중개사 손해배상 범위: 상당인과관계와 과실상계

공인중개사 손해배상 소송의 배상 범위는 의무 위반과 보증금 미회수 사이의 상당인과관계, 그리고 임차인의 부주의를 참작하는 과실상계로 정해진다.

인과관계 다툼의 방향은 두 가지다. 설명이 빠진 금액을 더해 계산해도 임차인이 같은 순위에서 배당받지 못했을 것이라는 계산과, 매각가 하락이나 계약 뒤의 사정이 손해의 원인이라는 주장이다. 다만 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결은 임대인의 근저당 말소 약정 불이행과 다른 임차인의 우선변제가 경합해 손해가 생긴 사안에서도 인과관계를 인정했으므로, 임대인의 약정 불이행만을 들어 인과관계를 부정하는 주장은 받아들여지지 않았다.

과실상계는 민법 제396조와 이를 불법행위에 준용하는 민법 제763조가 근거다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 중개업자에게 조사·확인 의무가 있더라도 거래당사자 본인의 조사·확인 책임이 전부 중개업자에게 넘어가는 것은 아니므로 중개의뢰인의 부주의가 손해 발생이나 확대의 원인이 되었다면 과실상계를 할 수 있다고 판단하고, 협회의 책임을 전부 인정한 원심을 파기했다. 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결도 임차인이 신탁등기 말소 전에 보증금을 먼저 지급한 사정을 책임 제한 사유로 참작할지는 별론으로 하고, 그 사정만으로 인과관계가 끊어지지 않는다고 적었다. 피고 측은 임차인이 등기사항증명서와 전입세대확인서를 직접 열람했는지, 특약으로 선순위 말소나 신탁 해지를 조건으로 걸고도 이행 전에 잔금을 지급했는지를 과실상계 사유로 정리한다.

과실상계가 막히는 경우가 있다. 대법원 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결은 피해자의 부주의를 이용해 고의로 불법행위를 저지른 사람이 그 부주의를 이유로 책임 감경을 주장하는 것은 허용되지 않는다고 판단했다. 중개업자의 고의 불법행위 사안에서 협회의 과실상계 주장이 배척된 것이다.

공인중개사협회 공제와 행정처분: 1건당 한도, 과실비율, 과태료·업무정지

한국공인중개사협회 공제는 공인중개사법 제30조 제3항과 제42조에 따라 개업공인중개사의 배상책임을 보장하는 제도로서 공제사고 1건당 공제가입금액이 한도다.

보장금액은 공인중개사법 시행령 제24조 제1항에 따라 법인은 4억 원 이상, 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억 원 이상이다. 임차인 측이 협회를 공동피고로 넣는 이유는 공인중개사법 제42조 제1항의 공제사업이 제30조의 책임을 보장하기 때문이다.

공제의 법적 성격은 대법원 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결이 정리했다. 공제는 상호보험과 유사하고 중개업자의 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진다. 그래서 ‘공제가입금액을 한도로 한다’는 약관 조항은 공제기간 전체의 총한도가 아니라 공제사고 1건당 보상 한도로 해석된다. 중개업자가 협회를 기망해 공제계약을 체결했더라도 협회는 그 취소나 무효로 거래당사자에게 대항할 수 없다. 공제금청구권의 소멸시효는 상법 제662조에 따라 3년이다. 공제사고 발생 여부가 객관적으로 분명하지 않으면 그 시효는 청구권자가 발생을 알았거나 알 수 있었던 때부터 진행한다. 개업공인중개사 본인에 대한 불법행위 청구는 민법 제766조 제1항에 따라 손해 및 가해자를 안 날부터 3년, 같은 조 제2항에 따라 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸한다. 같은 판결이 인용한 당시 공제약관은 협회가 보상하는 범위를 거래당사자가 입은 손해 중 공제가입 회원의 과실비율에 해당하는 금액으로 정했다. 협회가 공시한 현행 약관(2022. 11. 14. 개정) 제2조 제2항도 과실비율에 해당하는 금액을 보상 범위로 두는 문언으로 공시되어 있다. 따라서 중개사 측이 다툰 과실상계 비율은 협회의 보상 범위에도 이어진다.

공제금은 협회가 거래당사자에게 지급하는 돈이지 중개사의 책임 자체를 없애는 돈이 아니다. 협회와 가입자 사이의 정산은 공제규정이 정한다. 따라서 중개사 측은 인과관계와 과실비율 다툼을 협회에만 맡겨 두지 않는다. 한편 민사 청구와 별개로 등록관청의 행정처분이 병행될 수 있다. 제25조 제1항을 위반해 성실·정확하게 확인·설명하지 않거나 근거자료를 제시하지 않으면 공인중개사법 제51조 제2항 제1호의6에 따라 500만 원 이하의 과태료가 부과되고, 확인·설명서를 교부·보존하지 않거나 서명·날인하지 않으면 제39조 제1항 제6호·제7호에 따라 6개월 범위에서 업무정지를 명할 수 있다. 업무정지처분은 사유가 발생한 날부터 3년이 지나면 할 수 없다(제39조 제3항).

중개사 측 사건에서 사무소가 먼저 확인하는 세 가지

중개사 측 사건에서 사무소가 먼저 확인하는 것은 비어 있는 자료, 성립과 범위 중 어디에서 다툴지 정하는 첫 판단, 하지 않는 대응 세 가지다.

가장 자주 비는 자료는 임대인에게 다른 임차인의 보증금과 기간 자료를 요구한 기록이다. 조문 구조상 자료 요구가 전제이므로, 확인·설명서에 ‘임대인 고지에 의함’이라고 적혀 있어도 요구한 문자나 녹취가 남아 있지 않으면 시행령 제21조 제2항의 불응 기재로 평가받기 어렵다. 다음으로 첫 판단은 임차인이 주장하는 미설명 사항이 제25조 제1항의 확인·설명 사항인지, 아니면 대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결이 말한 법률사무에 속하는 사항인지다. 확인·설명 사항이면 상당인과관계와 과실상계로 다툼을 옮기고, 법률사무에 속하면 그릇된 정보를 전달한 특별한 사정이 없다는 점을 다툰다. 반대로 하지 않는 대응은 아래 세 가지다. 확인·설명서를 사후에 보완해 제출하지 않는다. 임대인의 반환채무 불이행만을 들어 책임 전부를 부인하는 답변서를 내지 않는다. 공제에 가입되어 있으니 소송 결과가 중개사와 무관하다고 안내하지 않는다.

“중개사 측 사건에서 제가 먼저 보는 것은 확인·설명서 원본과, 그 서류를 쓰기 전에 임대인에게 무엇을 요구했는지입니다. 다가구와 공동근저당 사안은 대법원이 등기부 밖의 보증금까지 확인할 의무를 인정하고 있기 때문에, 성립 단계만 다투기보다 빠진 금액을 더해 배당을 다시 계산하고 임차인이 직접 확인할 수 있었던 사정을 정리하는 것이 범위 단계 다툼의 순서입니다.”

오정환 · 법무법인 화온 대표변호사 (前 김앤장 법률사무소 · 특전사 법무관 복무)

상담이 필요한 경우는 세 가지다. 임차인이나 협회에서 소장이나 공제금 청구 통지를 받았을 때, 등록관청에서 확인·설명의무 위반을 이유로 한 청문이나 과태료 사전통지를 받았을 때, 협회가 공제금을 지급한 뒤 가입자에게 정산을 요구했을 때다.

이 글은 오정환 대표변호사(前 김앤장 법률사무소 · 부동산 담당)가 썼고, 천재필 대표변호사(제57회 사법시험 수석)와 문동건 변호사가 검토했다.

자주 묻는 질문

협의이혼이란: 가정법원 확인과 이혼신고로 효력이 생기는 이혼

협의이혼은 부부가 이혼에 합의하고 가정법원의 이혼의사 확인을 받은 뒤 이혼신고를 하여 혼인을 끝내는 절차다.

민법은 ‘협의상 이혼’이라고 적고, 일상에서는 ‘합의이혼’이라고도 부른다. 이 글의 조문은 민법 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호], 가족관계의 등록 등에 관한 법률 [시행 2026. 10. 2.] [법률 제21857호], 가족관계의 등록 등에 관한 규칙 [시행 2025. 7. 19.] [대법원규칙 제3220호] 기준이다. 민법 제834조는 부부가 협의에 의하여 이혼할 수 있다고 정하고, 재판상 이혼과 달리 이혼 사유를 묻지 않는다. 효력이 생기는 시점은 민법 제836조 제1항이 정한다. 그러나 가정법원의 확인을 받은 것만으로는 부족하고, 가족관계의 등록 등에 관한 법률에 따라 신고해야 이혼의 효력이 생긴다.

민법 제836조 제2항의 증인 2인 연서는 협의이혼신고서의 요건이다. 협의이혼의사확인신청서에는 증인이 필요하지 않다. 가족관계의 등록 등에 관한 법률 제76조에 따라 신고서에 확인서등본을 붙이면 증인 연서가 있는 것으로 간주된다.

협의이혼 절차 6단계: 신청부터 이혼신고까지

협의이혼 절차는 신청, 안내, 숙려기간, 확인기일, 확인서 교부, 이혼신고의 여섯 단계로 진행된다.

가족관계의 등록 등에 관한 규칙 제73조부터 제80조까지가 각 단계의 방식을 정한다.

미성년 자녀의 양육사항이나 재산분할을 아직 정하지 못해 협의이혼으로 마칠 수 있는지부터 판단해야 하는 경우의 상담 절차는 이혼·상간 전담센터에 있다.

협의이혼 서류와 숙려기간: 1개월·3개월을 계산하는 날

협의이혼 서류는 부부가 공동으로 서명 또는 기명날인한 신청서와 가족관계 서류이고, 숙려기간은 신청일이 아니라 안내를 받은 날부터 계산한다.

민법 제836조의2 제2항은 기간의 기산점을 「제1항의 안내를 받은 날」로 적는다. 신청한 날과 안내를 받은 날이 다르면 안내를 받은 날이 기준이다. 아래 표는 가족관계의 등록 등에 관한 규칙 제73조가 정한 제출 서류를 자녀 유무에 따라 정리한 것이다.

안내를 받은 날부터 숙려기간 안에 성년에 이르는 자녀는 같은 규칙 제73조 제4항의 「미성년인 자녀」에서 제외된다.

기간 계산만 47초 영상으로 확인하려면 화온 TV 협의이혼 절차, 얼마나 걸리나요?에서 이보미 변호사의 답을 볼 수 있다.

미성년 자녀가 있을 때: 양육사항 협의서와 양육비부담조서

미성년 자녀가 있는 협의이혼은 양육자, 양육비, 면접교섭과 친권자를 정한 협의서나 가정법원의 심판정본이 있어야 확인을 받는다.

민법 제837조 제2항은 양육 협의에 양육자의 결정, 양육비용의 부담, 면접교섭권의 행사 여부와 방법을 포함하도록 정한다. 친권자는 민법 제909조 제4항에 따라 부모의 협의로 정한다. 협의가 자녀의 복리에 반하면 가정법원은 보정을 명하거나 직권으로 정하고(민법 제837조 제3항), 보정명령에 따르지 않으면 확인서와 양육비부담조서를 작성하지 않는다(가족관계의 등록 등에 관한 규칙 제78조 제1항 단서). 협의가 되지 않으면 협의서 대신 가정법원의 심판을 받아 그 정본을 낸다(민법 제836조의2 제4항·제837조 제4항).

양육비부담조서는 부모가 협의한 양육비 부담 내용을 가정법원이 확인해 작성하는 조서다. 민법 제836조의2 제5항은 그 효력에 가사소송법 제41조를 준용하므로, 양육비부담조서는 심판과 같이 집행권원이 된다. 다만 집행문은 그 확인서에 따라 이혼신고를 하였음을 소명한 때에만 내어 준다(가족관계의 등록 등에 관한 규칙 제78조 제5항). 조문 구조상 확인만 받고 이혼신고를 하지 않은 상태에서는 양육비부담조서에 집행문이 부여되지 않는다.

협의이혼 확인 뒤 이혼신고 3개월 기간과 철회·재산분할 약정

협의이혼 확인서등본을 받은 날부터 3개월 안에 이혼신고를 하지 않으면 가정법원의 확인은 효력을 잃는다.

첫째는 신고기간으로, 가족관계의 등록 등에 관한 법률 제75조 제2항은 확인서등본을 교부 또는 송달받은 날부터 3개월 안에 신고하도록 정하고, 같은 조 제3항은 그 기간이 지나면 확인이 효력을 잃는다고 정한다.

둘째는 철회다. 이혼의사를 철회하려는 사람은 이혼신고가 접수되기 전에 등록기준지, 주소지 또는 현재지 시·읍·면의 장에게 이혼의사확인서등본을 붙인 이혼의사철회서를 낸다(가족관계의 등록 등에 관한 규칙 제80조 제1항). 다른 당사자가 이혼신고를 먼저 접수했으면 그 신고가 수리된다(같은 조 제2항). 대법원은 같은 구조의 구 호적법 시대 사안에서 아래와 같이 판단했다.

셋째는 재산분할 약정이다. 확인서에는 법원과 사건의 표시, 당사자, 확인연월일, 이혼의사가 확인되었다는 취지만 적힌다(같은 규칙 제78조 제2항). 재산분할과 위자료는 확인서에 적히지 않으므로 부부가 따로 서면으로 정한다. 그 약정의 효력에 관하여 대법원은 아래와 같이 판단했다.

재산분할을 약정하지 못한 채 이혼신고를 마쳤다면 민법 제839조의2에 따라 가정법원에 재산분할을 청구할 수 있고, 그 청구권은 이혼한 날부터 2년이 지나면 소멸한다(같은 조 제3항). 사기나 강박으로 이혼의 의사표시를 한 사람은 민법 제838조에 따라 이혼의 취소를 가정법원에 청구할 수 있다.

협의이혼 사건에서 사무소가 먼저 확인하는 세 가지

사무소가 먼저 확인하는 것은 비어 있는 자료, 협의이혼으로 마칠 수 있는지에 대한 첫 판단, 하지 않는 안내 세 가지다.

가장 자주 비는 자료는 재산분할과 위자료를 정한 서면이다. 확인서에는 이혼의사만 적히므로 부부가 말로 정한 재산 정리는 어디에도 남지 않는 경우가 많다. 첫 판단은 미성년 자녀의 양육사항과 재산분할을 확인기일 전에 서면으로 정리할 수 있는지다. 정리할 수 있으면 협의이혼으로 진행하고, 양육사항이 정리되지 않으면 민법 제837조 제4항의 심판을, 이혼 자체나 재산 정리에 합의가 되지 않으면 재판상 이혼을 함께 검토한다. 반대로 하지 않는 안내는 아래 세 가지다. 확인서를 받았으니 이혼이 끝났다고 안내하지 않는다. 이혼신고 전에 재산분할 약정에 따른 이전을 먼저 마치도록 권하지 않는다. 양육비를 양육비부담조서 밖에서 말로만 정해 두라고 안내하지 않는다.

“협의이혼 상담에서 제가 먼저 묻는 것은 미성년 자녀가 있는지와 재산을 어떻게 나누기로 했는지입니다. 자녀가 있으면 양육사항 협의서를 확인기일에 법원이 확인하고, 재산분할은 확인서에 적히지 않으니 따로 서면으로 남겨야 합니다. 이 두 가지를 정하기 전에 신청부터 하면 숙려기간이 지나도 협의가 남은 채 확인기일을 맞게 됩니다.”

이보미 · 법무법인 화온 파트너변호사 (이혼·상속)

상담이 필요한 경우는 셋이다. 미성년 자녀의 양육자나 양육비를 정하지 못했을 때, 재산분할과 위자료를 서면으로 정리해야 할 때, 확인을 받은 뒤 한 사람이 철회하거나 신고를 미룰 때다.

이 글은 이보미 파트너변호사(이혼·상속)가 썼고, 오정환 대표변호사(前 김앤장 법률사무소)와 천재필 대표변호사(제57회 사법시험 수석)가 검토했다.

자주 묻는 질문

개정 민법은 어느 유류분 사건에 적용되나: 부칙 세 조문과 대법원 두 판결

유류분 소송에 개정 민법이 적용되는 범위는 부칙 제2조~제4조와 헌법불합치 결정의 소급효 법리가 함께 정하고, 부칙이 적지 않은 사건은 대법원 판결이 정했다.

판본은 민법 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호]다. 2026년 3월 17일 개정은 세 곳을 바꿨다. 민법 제1004조의2(상속권 상실 선고)는 피상속인에 대한 부양의무를 중대하게 위반하거나 중대한 범죄행위 또는 심히 부당한 대우를 한 상속인의 상속권을 가정법원이 상실시키는 제도를 직계존속에서 직계비속·배우자를 포함한 모든 상속인으로 넓혔다. 민법 제1008조(특별수익자의 상속분) 단서는 상당한 기간 동거·간호 그 밖의 방법으로 피상속인을 특별히 부양하거나 재산의 유지·증가에 특별히 기여한 데 대한 보상으로 행하여진 증여·유증을 기여에 상응하는 범위에서 특별수익에서 제외했다. 민법 제1115조(유류분의 보전) 제1항은 유류분 부족분을 원물 대신 가액으로 청구하도록 바꿨다.

민법 부칙(2026. 3. 17.) 제2조는 제1008조 단서와 제1004조의2를 2024년 4월 25일 이후 상속이 개시되는 경우에 적용하고, 부칙 제3조는 제1115조 제1항을 2026년 3월 17일 이후 개시되는 상속부터 적용하며, 부칙 제4조는 시행 전에 상속권 상실 사유를 안 공동상속인에게 시행일부터 6개월의 청구 특례를 둔다. 부칙은 2024년 4월 24일 이전에 개시된 상속을 적지 않았다. 그 사건을 어떻게 다룰지가 대법원 2026. 5. 29. 선고 2024다208261 판결과 2026. 6. 25. 선고 2025다219693 판결의 문제였다. 개정 조문 자체의 내용은 유류분 폐지됐나? 2026년 개정 민법에서 달라진 세 가지에 정리했고, 이 글은 적용 시점만 다룬다.

헌법불합치 결정이 멈춘 부분과 살려 둔 부분: 구 민법 제1112조·제1118조

구 민법 제1112조·제1118조는 헌법불합치 결정 뒤 일부만 계속 적용되고, 유류분상실사유와 기여분 준용이 빠진 부분은 적용 중지 상태다.

헌법재판소 2024. 4. 25. 선고 2020헌가4 등 결정은 구 민법 제1112조와 제1118조에 헌법불합치를 선언하면서 2025년 12월 31일까지 계속 적용을 명했다. 대법원은 그 계속 적용의 효력이 조항 전부에 미치지 않는다고 보았다. 헌법재판소가 위헌성을 확인하고도 계속 적용을 명한 것은 유류분 제도를 시행하기 위한 최소한의 법적 근거를 유지할 필요 때문이지, 기본권 침해 상태를 개선입법 시행 시까지 유지하기 위한 것이 아니기 때문이다. 구 민법 제1112조·제1118조의 각 부분이 계속 적용되는지 적용 중지되는지는 아래 표와 같다.

적용 중지는 그 부분을 근거로 판단할 수 없다는 뜻이다. 구법 조항이 적용 중지 상태인 사건에서 법원은 위헌성이 제거된 신법 조항, 곧 제1004조의2와 제1008조 단서로 판단한다. 헌법불합치 결정의 소급효가 어느 사건까지 미치는지는 다음 절의 3구간 표가 정한다.

상속 개시일 3구간 적용표: 소송 계속 중 사건은 신법

유류분 소송의 적용 법조는 상속 개시일과 소송 계속 여부를 함께 보아 세 구간으로 정한다.

개정 민법의 소급 적용 범위는 부칙 제2조의 구간에 대법원이 보탠 소송 계속 중 구간을 합친 아래 표와 같다.

표의 어느 칸에 해당하는지와 상담 전에 받는 자료는 상속·가업승계 전담센터 지면에 적어 두었다.

첫째 구간의 근거는 헌법불합치 결정의 소급효다. 대법원 2011. 9. 29. 선고 2008두18885 판결에 따르면 헌법불합치 결정의 소급효는 결정을 하게 된 당해 사건과, 결정 당시 위헌제청신청은 하지 않았더라도 그 조항이 재판의 전제가 되어 법원에 계속 중인 사건에 미친다. 두 판결은 이 법리를 유류분 구법 조항에 적용해, 부칙 제2조의 경과조치 범위에 들어 있지 않은 사건이라도 구법 조항을 그대로 적용할 수 없고 신법 조항이 적용된다고 하였다. 둘째 구간, 곧 2024년 4월 24일 이전에 상속이 개시됐고 결정 당시 소송이 없었던 사건은 두 판결의 사안이 아니다. 제1117조의 1년·10년 안에 뒤늦게 제기된 소송에 신법이 적용되는지는 판결이 정하지 않았으므로 미확정으로 둔다.

두 판결이 정한 것: 기여 보상 증여(2024다208261)와 패륜 상속인(2025다219693)

대법원은 5월 29일 판결에서 기여분 준용 부분의 적용 중지를, 6월 25일 판결에서 유류분상실사유 부분의 적용 중지까지 함께 선언했다.

환송심과 진행 중인 유류분 소송의 쟁점: 특별수익 제외와 상속권 상실 청구

신법 조항이 적용되는 유류분 소송에서 피고의 방어는 제1008조 단서의 특별수익 제외와 제1004조의2의 상속권 상실 두 갈래로 나뉘고, 요건과 절차가 서로 다르다.

제1008조 단서는 유류분 소송 안에서 바로 주장한다. 요건은 증여·유증이 「상당한 기간 동거·간호 그 밖의 방법으로 피상속인을 특별히 부양하거나 피상속인의 재산의 유지 또는 증가에 특별히 기여한 데 대한 보상으로 행하여진」 것이고, 효과는 기여에 상응하는 범위에서 특별수익에서 빠지는 것이다. 민법 제1118조(준용규정)가 제1008조를 유류분에 준용하므로 그 범위는 유류분 산정의 기초 재산에서도 제외된다. 증명할 사실은 두 가지다. 부양이나 기여가 특별했다는 사실과, 증여가 그 보상으로 행하여졌다는 사실이다. 부양 기간과 내용을 보여 주는 동거 기록·간병 기록·지출 내역, 재산 형성에 기여한 경위를 보여 주는 사업 운영 기록, 증여 당시 피상속인의 의사를 보여 주는 문서가 자료가 된다. 상속재산분할심판에서 기여분이 결정된 사건이라면 그 심판 기록이 기초 자료이지만, 기여분 결정이 곧 제1008조 단서의 요건 충족은 아니다.

민법 제1004조의2(상속권 상실 선고)는 유류분 소송에서 바로 판단되지 않는다. 같은 조 제3항은 공동상속인이 사유 있는 사람이 상속인이 되었음을 안 날부터 6개월 이내에 가정법원에 상속권 상실을 청구하도록 정하고, 제6항은 선고가 확정되면 상속이 개시된 때에 소급하여 상속권을 상실한다고 정한다. 상속권을 잃으면 유류분도 없다. 조문 구조상 민사 유류분 소송의 피고가 원고의 패륜행위를 주장하려면 가정법원에 상속권 상실 청구를 내고, 유류분 소송에서는 그 결과를 기다려 달라고 하거나 선고 확정을 들어 청구 기각을 구하는 구조가 된다. 환송심이 이 구조를 어떻게 운용할지는 아직 판단이 없다.

원고, 곧 유류분권리자의 대응은 두 요건을 부정하는 것이다. 제1008조 단서에 대해서는 부양이 통상의 부양 범위였다는 점, 증여가 보상이 아니라 단순 증여였다는 점, 기여에 상응하는 범위가 증여 전부에 미치지 않는다는 점을 다툰다. 제1004조의2에 대해서는 부양의무 위반이 「중대」하지 않았다는 점과 제5항이 정한 고려 사정, 곧 사유의 경위와 정도, 상속인과 피상속인의 관계, 상속재산의 규모와 형성 과정을 든다. 상속권 상실 선고가 확정되면 민법 제1001조(대습상속)에 따라 상실자의 직계비속이 대습상속인이 되므로, 상실 청구는 상속인 구성 자체를 바꾼다. 상속권 상실의 요건과 가정법원 절차는 상속권 상실: 구하라법의 요건·청구절차와 유류분·기여분에 정리했다.

화온이 먼저 보는 것

화온은 유류분 소송에서 상속 개시일·소 제기일·2024년 4월 25일 헌법불합치 결정일의 선후를 먼저 대조해 3구간 표의 칸을 정한다.

그다음 피고 측이면 증여·유증마다 보상성을 뒷받침할 자료가 있는지, 패륜 주장이 제1004조의2 제1항·제3항 각 호의 어느 사유에 해당하는지를 나눈다. 가장 자주 비어 있는 자료는 증여 당시 피상속인의 의사를 보여 주는 문서다. 그 증여가 부양의 보상으로 행하여졌다는 점은 증여계약서·유언·메모·금융 거래의 시점과 명목이 없으면 증명이 어렵다. 우리는 구간 판정이 끝나기 전에는 적용 조문을 말하지 않고, 상속권 상실 청구는 유류분 소송과 별도의 가정법원 절차라는 점을 먼저 설명하며, 환송심이 정하지 않은 기간 문제를 확정된 것처럼 안내하지 않는다.

“소송 중인 사건은 상속 개시일이 2024년 4월 25일 전이어도 신법 조항으로 판단합니다. 그렇다고 기여분 심판서 한 장으로 특별수익 제외가 인정되지는 않습니다. 증여가 부양의 보상이었다는 사실을 따로 증명해야 하고, 패륜 주장은 가정법원의 상속권 상실 청구라는 별도의 절차를 거칩니다.”

이보미 · 법무법인 화온 파트너변호사 (상속·가업승계)

자주 묻는 질문

아파트 입주 지연 지체상금의 근거: 주택공급에 관한 규칙 제59조와 공급계약서 조항

입주 지연 지체상금은 시행사가 입주예정일을 지키지 못한 데 대해 공급계약서 조항에 따라 수분양자에게 지급하는 손해배상금이다. 이 글의 조문은 주택공급에 관한 규칙 [시행 2026. 6. 15.] [국토교통부령 제1592호], 민법 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호], 상법 [시행 2026. 9. 10.] [법률 제21044호], 민사소송법 [시행 2026. 10. 2.] [법률 제21993호], 공정거래위원회 표준약관 제10001호 아파트표준공급계약서(2023. 12. 6. 개정) 기준이다.

규칙이 정하는 것은 계약서에 지체상금 조항을 넣어야 한다는 의무다. 지급액은 그 조항의 문구로 정해진다. 대법원 2000. 10. 27. 선고 99다10189 판결의 원심은 지체상금 약정을 손해배상의 예정으로 보아 당사자 사이에 특약이 있어야 청구할 수 있다고 판단했다. 대법원도 약정이 없으면 규칙 조항이 분양계약에 직접 적용될 수 없다는 원심 판단을 정당하다고 했다. 그래서 계산은 분양계약서의 지체상금 조항을 찾는 일에서 시작한다.

공정거래위원회 아파트표준공급계약서 제5조 제4항은 「“갑”은 이 계약서 전문에서 정한 입주예정 기일에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 대금에 대하여 제2항에 의한 연체요율에 의거 “을”에게 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다」고 정한다. 표준계약서는 ‘지체보상금’이라는 이름을 쓰며 이 조항이 규칙 제59조 제3항 제6호가 요구하는 지체상금 조항에 해당한다. 실제 계약서가 표준계약서와 다르게 쓰였다면 그 계약서의 문구가 기준이 된다. 공사 도급계약의 지체상금은 이 글의 대상이 아니며 공사대금 청구와 지체상금 항변에 정리했다.

입주 지연 지체상금 계산 방법: 기납부 대금 · 연체이자율 · 지연일수

표준계약서의 지체상금은 이미 낸 분양대금에 계약서의 연체이자율을 곱하고 지연일수만큼 계산한 금액이다. 연체이자율은 수분양자가 중도금을 늦게 낼 때 적용되는 비율과 같은 비율이다(표준계약서 제5조 제2항·제4항). 아래 표는 계산에 들어가는 네 가지 값과 그 값을 확인하는 서류다.

연체이자율은 연 단위이므로 지연일수를 1년의 일수로 나눈 비율을 곱한다. 연체료율이 계약 때보다 연 2% 이상 오르내리면 그때부터 바뀐 연체료율로 연체료를 산정한다(표준계약서 제5조 제3항).

입주예정일이 「○년 ○월」처럼 달로만 적혀 있으면 기산일을 정하는 문제가 생긴다. 99다10189 판결의 원심은 입주예정일 1991년 5월의 말일 다음 날부터 실제로 입주할 수 있게 된 날까지를 지연기간으로 계산했다. 같은 사안에서 시행사는 입주예정일을 1991년 9월로 변경 통지했지만 원심은 최초 입주예정일을 기준으로 계산했다. 계약서나 입주자모집공고에 날짜가 따로 있으면 그 날짜를 쓴다.

지체상금을 늦게 지급받으면 그 지연에 대한 손해금도 따로 생긴다. 같은 판결은 영리법인인 주택건설업자의 분양계약은 상행위이므로 입주 지연 지체상금의 지연손해금에 상법 제54조의 연 6푼 상사법정이율을 적용해야 한다고 판단했다.

지연일수에서 빠지는 기간: 불가항력 조항과 중도금 납부 연기

지연일수에서 빠지는 기간은 계약서의 불가항력 면책 조항에 해당하는 기간이다. 중도금 납부기일을 연기해 준 기간은 대법원 판결이 공제 방식을 수긍한 기간이다. 표준계약서 제5조 제5항은 천재지변 또는 시행사의 귀책사유가 아닌 행정명령 등 불가항력적인 사유로 준공이 늦어지면 시행사가 이를 통보하고 지체보상금을 지급하지 않는다고 정한다.

시행사가 이 조항을 근거로 지급을 거절하면 두 가지를 확인한다. 하나는 지연 사유가 시행사에게 책임이 없는 사유인지다. 자재 수급, 인력 부족, 하도급 분쟁은 계약서 문구상 「귀책사유가 아닌」 사유에 해당하는지가 따로 다투어진다. 다른 하나는 시행사가 그 사유를 수분양자에게 통보했는지다. 통보 시기와 내용은 서면으로 남는다.

중도금 납부기일 연기는 99다10189 판결이 공제 방식을 수긍한 경우다. 시행사가 입주 지연을 알리면서 중도금 일정을 함께 늦추는 공문을 보냈다면 그 공문은 지연일수에서 빠지는 기간의 근거가 될 수 있다. 계산서에는 회차별로 연기된 일수를 따로 적어 두는 편이 다툼을 줄인다.

계약을 유지한 채 지체상금을 받는 방법: 잔금 공제와 지급 청구

계약을 유지하면서 지체상금을 받는 방법은 잔금에서 공제하는 방법과 시행사에 지급을 청구하는 방법 두 가지다. 표준계약서 제5조 제4항은 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다고 정하고 민법 제398조 제3항은 손해배상액의 예정이 이행의 청구에 영향을 미치지 않는다고 정한다. 아래 순서는 계약을 유지하는 수분양자가 밟는 절차다. 계약서 조항과 실제 입주 가능일을 함께 검토하는 상담 절차는 분양 분쟁 전담센터에 있다.

지체상금이 정산되지 않았다는 이유로 잔금을 임의로 미루면 계약서의 불리한 조항이 적용될 수 있다. 표준계약서 제2조 제1항 제2호는 잔금을 약정일로부터 3월 이내에 납부하지 않으면 시행사가 최고 후 계약을 해제할 수 있다고 정하고 같은 계약서 제5조 제2항은 잔금 지연에도 연체료를 붙인다. 같은 단지의 수분양자가 여럿이면 계산 기준을 맞춰 공동으로 청구할 수 있다.

계약 유지와 해제의 판단 기준: 3개월 초과 지연과 위약금 10%

시행사의 귀책사유로 입주가 입주예정일로부터 3개월을 넘어 늦어지면 수분양자는 계약 유지와 해제 가운데 하나를 고를 수 있다. 표준계약서 제2조 제3항 제1호는 시행사의 귀책사유로 입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연된 경우 수분양자가 계약을 해제할 수 있다고 정하고 제3조 제2항은 이때 시행사가 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다고 정한다.

해제를 고르면 이미 낸 대금은 납부일부터 반환일까지 계약서 이율의 이자를 붙여 돌려받는다(표준계약서 제3조 제3항). 유지를 고르면 소유권을 넘겨받으면서 지연기간의 지체상금을 받는다. 판단에는 3개월 초과 여부, 이미 낸 금액과 중도금 대출 상태, 입주 가능일의 확실성이 들어간다. 해제 통지와 위약금 감액은 분양계약 해제와 위약금 10% 기준에, 반환을 누구에게 청구하는지는 분양대금 반환 상대방에 정리했다.

입주 지연 사건에서 사무소가 먼저 확인하는 세 가지

입주 지연 상담에서 사무소가 먼저 확인하는 것은 계약서 지체상금 조항의 문구, 입주예정일 변경의 경위, 잔금 일정이다. 화온이 상담에서 가장 자주 빠져 있다고 확인하는 자료는 중도금 납부일정 변경 공문과 실제 입주 가능일 통보서다. 이 두 서류가 있어야 지연일수에서 빠지는 기간과 종료일이 정해진다. 첫 판단은 계약서 제5조가 표준계약서와 같은 문구인지, 이율과 면책 사유가 다르게 쓰였는지를 대조하는 일이다. 다만 지체상금이 정산되지 않았다는 이유만으로 잔금 납부를 미루도록 권하지 않는다. 이 글은 오정환 대표변호사(前 김앤장 법률사무소)가 썼고 천재필 대표변호사, 이보미 파트너변호사, 권석현 파트너변호사(변협 등록 형사법·노동법 전문변호사)가 검토했다.

자주 묻는 질문

착오송금 반환의 법적 근거: 민법 제741조 부당이득반환청구와 은행이 아닌 수취인

착오송금 반환은 법률상 원인 없이 이익을 얻은 수취인에게 그 이익을 돌려받는 민법 제741조의 부당이득반환청구다. 이 글의 조문은 민법 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호], 예금자보호법 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호], 형법 [시행 2026. 10. 2.] [법률 제22007호] 기준이다. 예금자보호법 제2조 제9호는 ‘착오송금’을 송금인의 착오로 수취금융회사, 수취계좌번호 등을 잘못 기재하거나 입력하여 수취인에게 자금이 이동된 거래로 정의한다.

돈을 돌려줄 의무는 은행이 아니라 수취인에게 있다. 계좌이체가 끝나면 송금 원인이 없더라도 수취인과 수취은행 사이에 예금계약이 성립한다. 그 결과 수취인이 예금채권을 취득하기 때문이다.

수취인이 처음에 착오송금인 줄 몰랐다면 민법 제748조 제1항의 선의의 수익자로서 남아 있는 이익의 한도에서 반환한다. 다만 같은 법 제749조 제1항은 이익을 받은 뒤 법률상 원인이 없음을 안 때부터 악의의 수익자로서 책임을 진다고 정한다. 은행이나 송금인의 연락으로 착오송금이라는 사실을 알게 된 수취인은 그때부터 이자를 붙여 반환할 책임을 진다.

착오송금 반환지원 신청: 예금자보호법 제39조의2 예금보험공사 채권 매입 절차

착오송금 반환지원은 예금보험공사가 송금인의 부당이득반환채권을 매입해 소송을 제외한 반환 안내 등으로 회수하는 제도다. 근거는 2021. 1. 5. 신설된 예금자보호법 제5장이다. 아래 네 단계는 반환지원 신청에서 송금인이 밟는 순서다.

반환지원으로 해결되지 않을 때: 부당이득반환청구 지급명령과 부당이득반환소송

반환지원으로 돌려받지 못한 착오송금은 송금인이 수취인을 상대로 지급명령을 신청하거나 부당이득반환소송을 제기해 돌려받는다. 청구 상대방은 수취인이므로 소장이나 지급명령 신청서에는 수취인의 이름과 주소가 필요하다. 아래 표는 착오송금 반환을 청구하는 절차를 상대방의 태도에 따라 나눈 것이다.

절차는 겹쳐 쓸 수 있다. 형사 고소와 민사 청구는 따로 진행한다.

지급명령과 소액사건의 기간·금액 기준은 지급명령 신청 절차와 이의 기한에 정리했다. 수취인 이름을 모르는 사건이나 착오송금 여부를 다투는 사건의 상담 절차는 민사 분쟁 전담센터에 있다.

부당이득반환청구에서 송금인이 증명할 사실은 송금 사실과 그 송금에 법률상 원인이 없다는 점이다. 모르는 사람에게 한 번 보낸 돈이라면 이체 화면과 원래 보내려던 상대방의 계좌 정보가 핵심 자료가 된다. 수취인이 「받을 돈이었다」고 주장하면 두 사람 사이에 거래가 없었다는 사정을 함께 낸다.

잘못 입금된 돈을 쓰면 횡령죄: 형법 제355조 제1항과 대법원 2010도891 판결

잘못 입금된 돈을 임의로 인출해 쓴 수취인은 송금인과 거래관계가 없어도 형법 제355조 제1항의 횡령죄가 된다. 형법 제355조 제1항은 타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 그 반환을 거부한 때에 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다.

이 판결은 수취인 쪽에서도 같은 기준으로 읽는다. 내 계좌에 모르는 돈이 들어왔다면 그 돈은 내가 보관하는 타인의 돈이다. 형법 제355조 제1항은 반환을 거부한 때도 횡령으로 규정한다. 그래서 은행에서 반환 요청이 오면 동의하는 것이 반환 거부에 해당하지 않는 방법이다. 이미 써 버렸다면 송금인과 반환 방법을 정하는 일이 먼저고, 고소장이 접수된 뒤의 대응은 입금 내역과 반환 경위를 보고 정한다. 송금인 쪽에서는 수취인이 인출한 사실이 확인될 때 고소장을 쓴다. 횡령죄 고소는 돈을 돌려받는 절차가 아니므로 민사 청구와 함께 진행한다.

착오송금 사건에서 사무소가 먼저 확인하는 세 가지

착오송금 상담에서 사무소가 먼저 확인하는 것은 반환지원 결과, 수취인의 인출 여부, 수취인의 인적사항 확보 가능성이다. 화온이 가장 자주 비어 있다고 확인하는 자료는 금융회사에 반환을 요청한 날짜와 그 회신이다. 이 기록이 있어야 예금보험공사 반환지원과 법원 절차의 순서가 정해진다. 따라서 첫 판단은 수취인이 착오송금 자체를 부인하는지, 인정하면서 돈이 없다고 하는지를 나누어 지급명령과 소송 중 하나를 고르는 일이다. 송금인을 대리하면서 수취인에게 형사 고소를 앞세워 반환을 압박하는 방식은 쓰지 않는다. 이 글은 오정환 대표변호사(前 김앤장 법률사무소)가 썼고, 천재필 대표변호사, 이보미 파트너변호사, 권석현 파트너변호사(변협 등록 형사법·노동법 전문변호사)가 검토했다.

자주 묻는 질문

대습상속이란: 세 가지 대습원인과 2026년 개정

대습상속은 상속인이 될 자녀나 형제자매가 상속개시 전에 사망하거나 결격·상속권 상실로 상속인이 되지 못한 때 그 직계비속과 배우자가 그 순위를 이어받아 상속인이 되는 제도다. 조문은 민법 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호] 기준이다. 이 글에서 먼저 사망하거나 상속인이 되지 못한 자녀·형제자매를 ‘피대습자’, 그 순위를 이어받는 사람을 ‘대습자’ 또는 ‘대습상속인’이라고 부른다. 대습원인은 피대습자의 사망, 민법 제1004조(상속인의 결격사유)의 결격, 민법 제1004조의2(상속권 상실 선고)의 상속권 상실 선고 세 가지다. 결격은 피상속인이나 선순위 상속인을 살해하거나 유언을 위조·방해한 사람 등이 선고 없이 상속인이 되지 못하는 것이다. 세 번째 사유는 2026년 3월 17일 개정으로 민법 제1001조에 들어왔고, 개정 전 조문은 사망과 결격만 적고 있었다.

대습상속인에 해당하는지를 확인하는 데 필요한 자료는 피상속인과 피대습자의 기본증명서(상세) 두 통과 피대습자가 생전에 피상속인에게서 받은 재산의 자료다. 상담 접수 절차와 준비 자료 안내는 상속·가업승계 전담센터에 있다.

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상속권 상실 선고는 민법 제1004조의2에 따라 부양의무를 중대하게 위반하거나 심히 부당한 대우를 한 상속인의 상속권을 가정법원이 선고로 상실시키는 제도이고, 요건과 청구 절차는 상속권 상실 가이드에 있다. 선고를 받은 사람의 자녀는 민법 제1001조에 따라 그 사람의 순위에서 대습상속인이 되므로, 부모의 잘못 때문에 손자녀까지 상속에서 빠지지는 않는다. 민법 부칙(법률 제21454호) 제2조는 이 부분을 2024년 4월 25일 이후 개시된 상속에 적용한다.

법정상속순위와 대습상속인의 범위: 손자녀·사위·며느리·조카가 이어받는 순위

손자녀·사위·며느리는 민법 제1000조 제1항의 1순위인 자녀의 순위를 이어받아 상속하고, 조카는 3순위인 형제자매의 순위를 이어받는다. 법정상속순위는 직계비속, 직계존속, 형제자매, 4촌 이내 방계혈족의 순서이고 대습상속은 그중 1순위와 3순위에서만 일어난다. 민법 제1000조(상속의 순위) 제2항은 같은 순위에서 촌수가 가까운 사람을 앞세우고 촌수가 같으면 공동상속인으로 한다. 제1001조가 「전조제1항제1호와 제3호」만 가리키므로 직계존속과 방계혈족에게는 대습이 없고, 피상속인의 부모가 먼저 사망했다고 조부모가 갈음하지 않는다. 본위상속은 대습이 아니라 자기 순위에서 직접 상속하는 것이다. 아래 표는 법정상속순위와 대습상속인의 범위를 대조한 것이다.

민법 제1003조 제2항이 「상속개시전에 사망한 사람의 배우자」라고 적으므로 피대습자가 결격이나 상속권 상실로 빠진 경우 배우자 대습은 없다.

대습자는 두 부류다. 피대습자의 직계비속은 사망·결격·상속권 상실 어느 사유에서나 대습상속인이 되고, 피대습자의 배우자는 민법 제1003조(배우자의 상속순위) 제2항에 따라 피대습자가 사망한 경우에만 대습상속인이 된다. 이 항은 2026년 3월 17일 개정으로 문언이 바뀌었다. 개정 전 문언(민법 [시행 2025. 1. 31.] [법률 제20432호])은 「상속개시전에 사망 또는 결격된 자의 배우자」여서 결격된 자의 배우자도 대습상속인이 되었고, 현행 문언은 사망한 사람의 배우자만 적는다. 결격이나 상속권 상실 선고를 받은 자녀의 배우자는 상속인이 아니며 그 손자녀만 상속한다. 피대습자의 부모나 형제자매는 대습상속인이 아니다. 배우자가 피상속인의 사망 전에 재혼했으면 민법 제775조(인척관계 등의 소멸) 제2항에 따라 인척관계가 종료하므로 민법 제1003조 제2항의 배우자에 해당하지 않는다.

대습상속분 계산: 피대습자 몫 안에서 나누고 배우자는 5할을 더한다

대습상속분은 민법 제1010조 제1항에 따라 피대습자가 상속했을 상속분과 같고, 대습자가 여럿이면 그 한도 안에서 제1009조에 따라 나눈다. 민법 제1010조(대습상속분) 제2항은 대습자가 여럿이면 그 한도 안에서 민법 제1009조로 나누고, 민법 제1003조 제2항의 배우자가 함께 대습하는 경우에도 같다고 적는다. 민법 제1009조(법정상속분) 제1항은 같은 순위 사이를 균분으로 하고, 제2항은 배우자의 상속분에 직계비속 상속분의 5할을 가산한다. 그러므로 피대습자 몫 안에서 사위나 며느리는 손자녀 한 사람 몫의 1.5배를 받는다.

계산은 두 단계다. 먼저 피대습자가 살아 있었다면 받았을 상속분을 정하고, 그 몫을 대습자 사이에서 나눈다. 할아버지의 상속인이 할머니, 고모, 먼저 사망한 아버지의 대습자인 며느리와 손자녀 둘이면 할머니, 고모, 아버지의 법정상속분은 민법 제1009조에 따라 3 : 2 : 2 다. 아버지의 상속분 7분의 2가 며느리와 손자녀 둘의 몫이고, 그 7분의 2 안에서 다시 3 : 2 : 2 로 나누므로 며느리는 전체의 49분의 6, 손자녀는 각 49분의 4를 받는다. 자녀가 전부 먼저 사망한 사건에서도 손자녀의 상속은 대법원 2001. 3. 9. 선고 99다13157 판결에 따라 대습상속이므로, 손자녀의 몫은 민법 제1010조 제1항에 따라 피대습자인 자녀별로 먼저 정해지고 머릿수로 균분하지 않는다.

특별수익은 민법 제1008조에 따라 공동상속인이 피상속인에게서 생전에 증여받거나 유증받은 재산이고, 그 상속인의 상속분을 계산할 때 미리 받은 몫으로 계산한다. 대습자도 상속인이므로 피상속인의 빚을 함께 상속한다. 상속을 원하지 않으면 민법 제1019조(승인, 포기의 기간) 제1항에 따라 상속개시 있음을 안 날부터 3개월 안에 가정법원에 포기나 한정승인을 신고하고, 그 절차는 상속포기·한정승인 3개월 가이드에 있다. 민법 제1118조(준용규정)가 제1001조와 제1010조를 유류분에 준용하므로 대습상속인도 피대습자의 범위에서 유류분권리자가 된다.

대습상속 대법원 판례 3건: 동시사망·상속포기·생전 증여

대습상속의 적용 범위를 정한 대법원 판례는 동시사망 추정과 상속포기에 관한 한 건, 생전 증여의 처리에 관한 두 건이다. 세 판결은 2026년 3월 17일 개정 전 민법 제1001조와 제1010조를 적용했고, 개정은 대습원인에 상속권 상실 선고를 더했을 뿐 이 판결들이 다룬 부분을 바꾸지 않았다.

생전 증여에 관한 두 판결을 합치면 기준은 증여를 받은 사람과 시점이다. 대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다267620 판결에 따라 할아버지가 아버지에게 준 아파트는 손자녀의 특별수익이 되고, 대법원 2014. 5. 29. 선고 2012다31802 판결에 따라 할아버지가 아버지 생전에 손자녀에게 직접 준 토지는 특별수익이 아니다. 이 구분이 유류분 기초재산의 범위를 바꾸므로 대습상속 사건의 유류분 계산은 유류분 반환청구 시한 가이드의 기한과 함께 본다.

나는 대습상속인인가: 판별과 확인 순서

대습상속인인지는 피대습자에게 생긴 일이 사망·결격·상속권 상실 가운데 어느 것인지와 그 시점이 피상속인의 사망 전인지로 정해진다. 아래 분기는 손자녀나 사위·며느리가 자기 상황을 판별하는 순서다.

대습상속인에 해당하면 아래 세 단계로 자료를 확인한다. 이 세 가지는 상담을 신청할 때 보내는 자료와 같다. 사망 선후, 결격·상속권 상실의 유무, 피대습자의 생전 증여가 순서대로 정해져야 상속분과 유류분이 계산된다.

대습상속 사건에서 사무소가 먼저 확인하는 세 가지

사무소가 먼저 확인하는 것은 비어 있는 자료, 대습원인을 정하는 첫 판단, 사건을 불리하게 만드는 안내 세 가지다. 가장 자주 비는 자료는 피대습자와 피상속인의 사망일을 함께 보여 주는 기본증명서 두 통과 피대습자가 생전에 받은 증여 자료다. 의뢰인은 피상속인의 재산 목록은 가져오지만 먼저 사망한 부모가 생전에 받은 아파트나 사업자금은 말로만 전하는 경우가 많다. 첫 판단은 대습원인이 사망인지 결격·상속권 상실인지다. 사망이면 배우자의 대습 여부와 재혼 여부로 이어지고, 결격·상속권 상실이면 배우자를 뺀 직계비속만으로 상속분을 정한다. 하지 않는 것은 세 가지다. 피대습자가 받은 증여를 빼고 대습상속분을 계산해 주지 않는다. 가족관계를 확인하기 전에 다른 공동상속인에게 분할 비율을 먼저 제시하지 않는다. 아버지의 상속을 포기했으니 할아버지의 상속은 신경 쓸 것이 없다고 안내하지 않는다.

“대습상속 사건에서 제가 먼저 보는 것은 재산 목록이 아니라 두 분의 사망일입니다. 누가 먼저 돌아가셨는지, 같은 날이면 같은 사고인지가 정해져야 누가 상속인인지가 정해집니다. 그 다음에 먼저 돌아가신 분이 생전에 받은 재산을 묻습니다. 그 두 가지가 정리되기 전에는 비율을 말하지 않습니다.”

이보미 · 법무법인 화온 파트너변호사 (상속·가업승계)

피상속인의 재산과 빚은 정부24의 사망자 재산조회 서비스로 조회할 수 있고, 상속포기와 한정승인은 가정법원에 본인이 직접 청구할 수 있다. 다만 피대습자가 생전에 받은 재산은 이 조회에 나오지 않으므로 등기부와 이체 내역으로 따로 모은다. 상담이 필요한 때는 셋이다. 다른 공동상속인이 대습상속인의 자격이나 비율을 다르게 말할 때, 피대습자가 생전에 받은 아파트나 사업자금을 다른 상속인이 계산에 넣자고 하거나 빼자고 할 때, 부모에 대한 상속권 상실 청구가 들어온 자녀가 선고 뒤 자기 상속분을 알아야 할 때다.

이 글은 이보미 파트너변호사(상속·가업승계)가 썼고, 오정환 대표변호사(前 김앤장 법률사무소)와 천재필 대표변호사(제57회 사법시험 수석)가 검토했으며, 민법 제1004조의 결격 사유와 제1004조의2의 범죄행위 요건은 권석현 파트너변호사(변협 등록 형사법·노동법 전문변호사)가 함께 검토했다.

자주 묻는 질문